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애니윤 (애니윤 부동산)
2021-01-02 주택 매매 시 흔히 접하는 심리와 극복
제목에서처럼 이번 호에서는 주택 매매 시 나타나는 바이어나 셀러들의 심리 상태를 분석해 둔 칼럼과 자료를 발췌해서 알아보는 시간을 가져 보기로 하자. 물론, 생애 단 몇 번 있을까 말까 하는 큰 선택 중의 하나인 주택 매매 때는 여러 심리가 작용함은 당연지사지만, 부정적인 심리만 극복하면 성공적인 주택 매매가 가능하다는 점을 강조하며, 과연 나는 어느 심리 상태와 가까운지를 살피고 극복하는 데 도움이 되었으면 하는 작은 바람이다. 1. 투자 수단으로만 보는 심리 : 집은 치열한 세상에서 잠시 떠나서 있을 수 있는 안식처다. 단순히 집을 떠나 ‘가정’(Home)을 가능하게 해주는 것도 집의 기능이다. 그러면서도 잘만 관리하면 미래에 목돈을 안겨주는 투자 수단이기도 하다. 투자 수단 이상의 기능을 지닌 집을 사고팔면서 잘못된 감정을 앞세워 그릇된 결정을 내리는 일이 흔하다. 집을 보러 다니면서 완벽한 집에 대한 정의를 잘못 내려 더 소중한 집의 기능을 놓치기 쉽다. 주택의 크기와 스타일 등 이른바 ‘스펙’ 만 쫓다가 출퇴근에만 하루에 2시간이 넘게 걸리는 지역에 집을 장만하면 가족과 함께할 수 있는 시간을 뺏겨 가정이라는 기능을 잃게 된다. 집을 팔 때도 마찬가지다. 집에 대한 애착이 너무 심해 너무 높은 가격에 집을 내놓는 실수가 가장 일반적이다. 당장 팔아야 함에도 그놈의 정 때문에 집을 팔지 못하는 실수다. 2. ‘좋은 집’에 대한 잘못된 정의 : ‘좋은 집’에 살면 행복할 것 같다는 생각은 누구나 한다. 그래서 집을 살 때 이른바 좋은 집을 찾기 위해 온갖 노력을 쏟는다. 넓은 마당, 새집, 침실 개수, 업데이트 정도 등이 좋은 집의 흔한 조건들이다. 그러나 행복하게 해줄 것으로 굳게 믿었던 좋은 집으로 이사를 하여도 행복감에는 큰 변화가 없다는 것을 이사 전까지 깨닫지 못한다. 좋은 집으로 이사하는 데 따른 득과 실이 반드시 존재하기 때문이다. 가장 흔한 실은 출퇴근 거리 연장이다. 많은 바이어들이 평소 꿈꾸던 큰 집으로 이사하기 위해 외곽 지역에 집을 장만하는 경우가 많다. 하지만 통근 거리가 늘어나면 행복감이 낮아진다는 연구 결과가 많다. 이 중 최근 실시된 연구에서 통근 거리가 먼 사람들이 짧은 사람들에 비해 느끼는 주관적인 웰빙 수준이 낮은 것으로 나타난 바 있다. 물론 코비드-19사태로 한시적으로 자택 근무를 해서 지금은 이런 통근 거리에 크게 관심을 두지는 않지만 이 사태는 언젠가는 마무리가 될 것이며 직장으로 돌아가야 하는 그 시기가 오면 통근 거리는 지금처럼 관심 밖 사항이 아니라는 것이다. 3. ‘사회적 관계’ 무시 심리 : 하버드대 재학생을 대상으로 실시된 연구에서도 주택 조건이 행복감을 좌우하지 않는 것으로 증명됐다. 신입생들에게 기숙사에 거주하기 전 기숙사에서 얻을 수 있는 만족감을 묻는 설문 조사가 시행됐다. 조사에서 학생들은 대부분 기숙사 위치, 방 크기, 편의 시설 등 건물 조건 좋아야 만족할 것이라는 답변을 내놓았다. 신입생들이 기숙사에 입주한 뒤 다시 실시된 설문 조사에 학생들의 만족감을 좌우하는 것은 건물 조건이 아닌 사회적 관계로 나타났다. 룸메이트와의 관계, 기숙사 내에서의 유대감이 방 크기나 편의 시설보다 더 중요하다고 답한 학생들이 늘었다. 4. ‘작은 그림’ 집착 심리 : 집을 구매할 때 흔히 저지르기 쉬운 실수 중 하나가 전체 비용을 보지 않는다는 것이다. 대부분의 바이어들이 주택 구매에 들 것으로 예상되는 여러 비용을 구분하는 데 익숙하지만 비용을 확인하는 작업은 소홀할 때가 많다. ‘주택 구매’하면 가장 먼저 떠오르는 다운페이먼트 비용 마련을 위해 모든 노력을 쏟으면서 주택 구매 뒤 막상 필요한 가구나 가전제품 구매 비용은 뒷전으로 미루기 쉽다. 마음에 드는 집을 구매해 놓고 내부 장식에 필요한 비용이 없어 텅 빈 집에 살아야 하는 것만큼 불행한 일도 없다. 5. ‘이뤄냈다’라는 심리 : 임대냐 구매냐를 놓고 결정할 때도 우리가 평소 몰랐던 심리가 작용한다. 주택을 구매하게 되면 일종의 성취감을 느끼게 된다. 아메리칸 꿈을 이뤄냈다는 뿌듯함이 주택 구매와 함께 딸려온다. 또 세입자에서 홈 소유주로 신분이 전환되는 순간 집주인에서 인생이 해방됐다는 감정도 느끼게 된다. 성취감과 해방감을 위해서 주택 구매를 위해 노력하지만 주택 장만과 함께 예상치 못한 스트레스가 동반된다는 것도 알아야 한다. 주택 관리에 대한 책임감이 발생하면서부터 주말 휴식은 고스란히 반납해야 한다. 가장 큰 부담감은 모기지 납부에 대한 부담감이다. 6. 집값 상승에 대한 지나친 기대감 : 가격이 내려갈 것을 기대하면서 집을 구매하는 바이어는 드물다. 주식의 경우 가격이 내려가도 수익을 낼 수 있는 투자 기법이 있지만 주택 매매에는 적용되지 않는다. 그런데 주택을 구매하면서 바이어들이 갖는 기대치가 너무 높다는 것이 문제다. 로버트 실러 예일 대학 경제학 교수팀이 주택 구매자들을 대상으로 주택의 미래 가치에 관해 물어본 설문 조사에 따르면 구매자들의 기대치가 매우 높은 것으로 나타났다. 단기 혹은 장기적으로 주택 가치가 엄청나게 크게 오를 것이라는 잘못된 기대감이 주택 구매 시 잘못된 결정을 내리게 하는 작용을 한다. 바이어들의 높은 기대감은 ‘화폐착각’(Money Illusion) 때문인 경우가 많다. 단기혹은 장기적으로 주택 가격이 오르더라도 함께 오르는 물가를 고려하면 실제 상승률은 주택 구매 시 기대했던 것에 미치지 못하는 경우도 종종 있다. 7. ‘손실 혐오’ 심리 : 주식 투자에 ‘손절매’라는 투자 기법이 있다. 지금 팔면 분명 손해지만 손실 폭이 더 커지기 전에 일단 팔아서 미래수익 기회를 노리는 투자 기법이다. 집을 팔 때 셀러들이 흔히 갖기 쉬운 심리가 적어도 내가 산 가격에는 팔아야 한다는 것이다. 주택시장 상황에 따라 주택 거래 가격이 결정되기 마련인데 주택 구매 가격을 판매가격으로 고정하는 것은 집을 제때 팔지 못해 더 큰 손실을 불러오게 하는 심리다. 이른바 ‘손실 혐오’(Loss Aversion)라는 심리 작용이 발동하기 때문에 주택 처분이 질질 끌려가는 경우가 많다. 문의 전화: 408-561-0468 "Your Life Time Realtor" 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장 2020 년 뉴스타 그룹 미국 전역 1등상 수상 10년 연속 뉴스타 미국 전역 Top & Best 에이젼트 수상 전화 문의 ; (408) 561-0468 이메일; annieisyourrealtor@gmail.com
애니윤 (애니윤 부동산)
2020-12-04 자연재해와 주택의 겨울나기
매년 접하는 크고 작은 자연재해와 특히 겨우내 대비해야 할 간단한 지침서에 대해서 알아보자. 올해도 어김없이 타주에서 태풍과 산불등으로 큰 피해를 보았고 지금도 한창 복구 중에 있다. 이렇게 미국 전역이 지구 온난화의 영향으로 자연재해의 빈도와 피해가 점점 심화되고 있다. 자연재해는 우리 생활 가까이에 있고 그 빈도가 점점 늘어나서 이제 피할 수 없는 현상이 됐다. 그래서 이런 자연재해를 겪을 수 밖에 없다면 피해를 줄이기 위해 미리 철저히 준비하라고 전문가들은 일갈한다. 그렇다면 기본적으로 무엇을 어떻게 알고 대비를 해야 할지를 알아보자. 첫째, 자연재해는 언제 어떻게 올지 모르기 때문에 민감하게 반응하라고 한다. 노스리지 지진 후 지진에 대한 큰 피해가 없었기 때문에 지진에 대한 경계가 느슨해진 것이 사실이다. 우선 주택과 상업용 건물의 안전을 위해 취할 수 있는 조치들을 미리 해 놓는다. 가장 간단한 것은 가구, TV, 벽에 걸려있는 액자나 물건들을 단단히 벽에 붙여 놓는 것이다. 지진 시 떨어져 머리에 맞으면 치명적이기 때문이다. 또 캐비닛 문이나 서랍에 걸쇠를 달아서 지진 시 접시나 물건들이 떨어져 부서지는 것을 막을 수 있다. 둘째, 자연재해 시 수반하는 것이 화재이다. 상업용 건물뿐 아니라 가정에서도 작은 소화기 하나쯤은 준비해 놓는 것이 좋다. 또한 지진 시발생할지도 모를 가스 누출 방지를 위해 설치해 놓은 자동 셧오프 장치가 있는지 확인을 한다. 만약 없다면 멍키 스패너를 개스 미터 근처에 달아 놓아 유사시 스패너로 잠글 수 있도록 한다. 개스 누출로 2차 피해가 많기 때문이다. 셋째, 산사태에 대비하자. 특히 계속해서 화재에 시달리고 있는 나파 밸리나 소노마 지역에는 여전히 우기 때 산사태가 날 가능성이 높다. 나무가 많이 타 버렸기 때문에 적은 비에도 산사태가 일어날 가능성이 많다. 산불이 났던 지역에 있는 주택 소유자들은 미리 모래주머니를 충분히 마련해서 만약의 사태에 대비해야 한다. 넷째, 건축법에 의거한 안전 규칙에 미흡한 부분들을 강화한다. 가령 1980년 이전에 지은 집들은 느슨한 건축법으로 인해 자연재해에 잘 대비되어 있지 않다. 그러므로 지진, 폭우, 해일 등에 안전하게 건축물을 지킬 수 있도록 미리 고쳐 두는 것이 좋다. 가령 지진 시 많이 무너지는 부분이 워터 히터와 벽난로 쪽이다. 워터 히터는 건축법에 맞게 벽에 단단히 붙여 주도록 하고 벽난로도 강화 공사를 해서 만약의 사태에 무너지지 않도록 한다. 지진, 폭우, 태풍, 해일 이런 자연재해는 이제 매우 가까이에 또 예고없이 찾아온다. 늘 이런 작은 현상들에 귀를 기울이고 민첩하게 미리 대비한다면 적어도 우리 가족과 내 자산인 집을 지킬 수 있는 준비가 되지 않겠는가 하는 생각이다. 그렇다면 소유하고 있는 부동산 자산의 겨울나기는 어떻게 해야 할까? 생각보다 간단하다. 쉬운 것부터 시작하는 것이 중요하다. 우선 11월 중순에서 말 사이 시작될 우기를 대비해 지붕을 인스펙션하는 것이 현명하다. 지붕 위에 구멍이나 틈이 있다면 이를 메꾼 후 방수액으로 코팅을 한다. 지붕 위에 보면 환풍구 파이프가 많이 나와 있는데 여름 내내 뜨거운 태양열로 인해 금이 가는 경우가 많다. 이 틈으로 물이 새어 들어 감으로 꼭 메꾼 후 방수 처리한다. 지붕이 오래되어 이미 작년에 누수를 경험했다면 루핑 전문가를 불러 교체 여부를 결정하는 것이 좋다. 누수로 인한 2차 피해가 크므로 우기가 오기 전에 미리 손을 보는 것이 좋다. 그리고 지붕 위나 물받이 홈통에 가을 내내 쌓인 낙엽 등을 제거해 물이 잘 빠지도록 한다. 폭우가 내릴 때 물이 넘쳐서 지붕을 뚫고 들어오는 피해를 미리 대비하기 위함이다. 최근 몇 년 사이 산불이 발생한 지역에는 진흙 산사태를 예방하기 위해 샌드백을 미리 준비하여 산비탈 쪽에 쌓아두는 것이 좋다. 진흙이 거라지나 집 안으로 들어오지 않도록 각별히 주의한다. 특히 올해 산불을 경험한 지역은 꼭 진흙 산사태에 미리 대비해야 한다. 다음으로 에너지 비용을 절약하기 위해 가장 쉽고 저렴하게 실천할 수 있는 것은 문풍지(Weather Stripping)를 다는 것이다. 보통 앞문과 창문들 사이로 겨울바람이 매섭게 들어오는데 히터를 틀어도 난방이 잘 안 된다. 그러므로 창문 틈은 실리콘 코킹 등으로 막고 난방용 테잎을 붙여 최대한 뜨거운 바람이 밖으로 나가지 않도록 한다. 오래된 창문은 이중창문으로 교체하는 것도 고려해 볼 만하다. 그리고 깨진 창문은 우기시 물이 침투할 수 있음으로 미리 교체한다. 또한 오래된 집일수록 집 밖으로 통해 있는 통풍구(환기구)가 많이 있다. 벽난로나 크로올 에어리어에서 집 밖으로 나가는 환풍구가 보통 열려 있는데 이를 꼭 닫아 놓는다. 뜨거운 공기를 만드는 히터(퍼니스)에 필터가 있는데 겨울을 앞두고 필터를 교체하는 것이 좋다. 열효율을 좋게 하기도 하고 퍼니스의 수명을 연장한다. 겨울에는 실내 공기가 건조하고 미세 먼지가 많으므로 집 안 에어필터도 교체해 호흡기 질환을 예방한다. 보통 거라지 안에 워터히터가 있는데 이것도 절연재로 싸서 에너지를 절약한다. 가스 벽난로를 이용할 때 절대로 나무를 태우면 안 된다. 가스 벽난로에 나무를 태우게 되면 가스 벽난로가 고장이 나고 개스 유출로 사고가 날 수 있다. 특별히 집 주위에 큰 나무가 있는 집은 우기가 오기 전에 썩은 나무는 자르고 큰 나무는 트림을 해서 폭풍으로 나무가 부러져 주택에 손상이 가는 것을 미리 예방한다. 특히 캘리포니아에서 주택 손상의 주범인 겨울의 불청객 폭우에 미리 준비 및 대비를 해서 주택의 2차 피해가 생기지 않도록 작은 것부터 실천하기를 권장하는 바이다. "Your Life Time Realtor" 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장 2020 년 뉴스타 그룹 미국 전역 1등상 수상 10년 연속 뉴스타 미국 전역 Top & Best 에이젼트 수상 전화 문의 ; (408) 561-0468 이메일; annieisyourrealtor@gmail.com
애니윤 (애니윤 부동산)
2020-11-06 집 살때 바이어가 내어야 하는 비용
지난 16년 동안 부동산 일을 하면서 그동안 집을 장만했던 바이어들과 거래를 하다보면, 통상 에스크로에 들어간 후 발생하는 추가 비용에 대해 이해하지 못한 바이어들이 대부분이었다. 단지 표면상으로 집을 살 때, 대부분의 바이어는 가격을 협상해 계약이 성사되고 융자를 얻고 에스크로를 끝내면 그 외의 다른 비용이 있을 것이라고 생각하지 않았다는 말이다. 또는 의외로 높은 비용 때문에 마지막 순간에 망설이는 바이어도 계셨다. 필자가 만나 본 많은 바이어와 셀러들은 집을 여러 번 사고 팔았던 경험이 있었음에도 어떤 절차와 비용이 필요한지 구체적으로 알지 못했다. 오늘은 바이어가 지출해야 하는 내역이 무엇인지 간단히 살펴보도록 하자. 바이어가 지불해야 하는 내용은 크게 네 가지다. 첫째, 타이틀 비용(Title Charge)이다. 여기에는 융자를 해주는 은행에서 요구하는 타이틀 보험료, 리코딩 비용, 머니 와이어 트랜스퍼 비용, 론 서류 준비 진행 비용 및 공증 비용 등이 포함된다. 타이틀 보험료는 융자 금액에 따라서 다르고 회사마다 약간의 금액 차이가 있음으로 에이전트가 권하는 타이틀 회사를 사용할 때 절감할 수 있다. 두 번째는 에스크로 비용이다. 보통은 settlement closing 비용이라고 하는데 에스크로 회사의 서비스 비용과 에스크로 진행에서 발생한 소소한 공증, 메신저, 레코딩 비용 등이 추가 청구된다. 이 또한 에스크로 회사마다 약간의 비용 차이가 있다는 것을 인지해 두자. 세 번째는 융자 비용으로 금액이 가장 많이 지출되는 부분이다. 보통은 Lender charge라고 표기되는데 이 항목에는 origination fee 라고 하여 융자 금액에 따른 론 수수료와 감정 비용, 크레딧 리포트 비용, 에스크로가 끝난 시점부터 해당하는 달의 마지막 날까지의 이자 비용이 포함된다. 마지막 네 번째는, 세금과 집 보험을 모기지 은행에 추가 지불하여 내는 방법을 선택한 경우에는 약 석 달 치 금액을 선 지불해야 하므로 제일 큰 포션을 차지하는 금액이 될 수 있다. 하지만 이 부분은 에스크로에서 지출되어 없어지는 비용이 아니라 앞으로 내야 할 텍스나 보험료를 미리 은행으로 적립시키는 것이므로 특별히 escrow account라는 용어로 관리됨을 기억하면 좋다. 이외에 부수적으로 카운티 텍스, 트랜스퍼 비용, 주택 보험, 관리회사 서류 전달과 등록 비용, 구매 시기에 따른 재산세 비용이 포함되어 계산된다. 그리고 주택 매매에 따른 비용은 아니지만 에스크로 클로징 후 바로 내야 하는 supplemental tax도 있다. 언제 얼마나 론을 신청해 집을 사느냐에 따라 에스크로 비용이 달라지는 데는 이런 비용 때문이므로 에이전트나 에스크로 오피서를 통해서 상의하면 이를 예측할 수 있다. 에스크로 종결까지 무엇이든 이해가 가지 않거나 질문이 있다면 부동산 에이전트, 론 오피서 그리고 에스크로 오피서 등등 각각 분야별 전문가에게 묻고 상의를 해나가면 후회 없는 주택 매매를 잘 마치게 될 것이라 믿는다. 문의 전화, 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장, 408-561-0468 9년 연속 뉴스타 미전역 최우수 에이젼트 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
카이서 부동산 (엘림부동산 부사장)
2020-10-29 산호세 구글 빌리지 최신 개발 계획 (Oct 2020)
1. 주요 계획은? 구글은 다리돈 역을 중심으로 파머스 마켓, 오피스 건물, 직원 주택, 상가와 식당을 건설하고, 로스가토스와 과달로프 하천에 산책로를 만들고, 많은 녹지를 조성하겠다고 했습니다. 구글 빌리지는 어떻게 구성되나? 2. 구글 빌리지는 최대 25,000명의 구글 직원을 수용하는 730만 평방 피트의 사무실, 4,000채의 주택(25%는 저소득층에게 제공), 상점, 레스토랑, 호텔과 10개의 공원, 문화 공간 및 엔터테인먼트 시설이 건설됩니다. 디리돈 역을 중심으로 건물 사이에 녹지를 조성하고 사무실과 상업지구를 연결함으로서 실용성과 괘적한 환경으로 조성될 예정입니다. 구글 빌리지의 건물 높이는 40피트에서 290피트로 구성된다. 3. 이전 계획에서 업데이트 된 내용은? 산호세시에 제출된 구글의 개발계획과 환경보고서에 따르면 재개발되는 80에이커 중 55에이커 주택과 공공지구로 구성되며 태양에너지를 사용하여 추가 온실가스를 배출하지 않는다고 했습니다. 4. 대중 교통과의 연계는? 구글은 대중교통, 자전거 및 도보로 구글 빌리지를 방문하는 사람이 65%, 차량 이용자가 35%가 될 것으로 예상되며, 과달루프 강과 로스가토스 크릭의 자연경관을 최대한 살려서 역사적인 건물, 문화, 예술, 놀이 공간을 만들것이라고 말했다. *보다 많은 정보를 원하시면 연락 주십시오. www.realty0088.com 카이 & 알렉스 Realty (realty0088@gmail.com / 650-200-0162(Text))
애니윤 (애니윤 부동산)
2020-10-02 30년 역사상 최초 & 최저 모기지 이자율
전쟁과 경제 불황이라는 큰 역사의 소용돌이 속에서 살아오신 필자보다도 훨씬 어르신들이 요즘 하시는 말씀이 머리를 스친다. 평생 살면서 코로나라는 보이지 않는 무시무시한 바이러스와 또 한차례 전쟁을 치르는 세상에 살 줄이야 누가 알았겠냐고… 그렇다… 누구에게든 간에 전 인류에 닥친 재앙 아닌 재앙 속에서 살고 있는 우리는 이 코로나가 지나면 또 다른 제2의 코로나가 닥칠 수도 있으며 어떻게든 인류는 버텨나가기 위해 열심히 그 미래의 어떤 하루를 살아가고 있을지도 모른다. 어쩌면 지금 우리는 미리 예습하듯 준비하며 살아가고 있는 지도 모른다는 생각을 한다. 코로나 바이러스 사태는 우리의 일상을 완전히 바꿔놨다. 코비드 19 사태 전후의 부동산 동향 역시 널뛰기를 하듯 사상 최고치에 잠시 올랐다 다시 확 꺼지더니 지난 6월부터 또 언제 그랬냐는듯 마켓은 다시 급반등하고 있었다. 이렇듯 인간이 살아가는데 반드시 필요한 “의.식.주”라는 카테고리 안에 있는 부동산은 여전히 코로나 바이러스와 관계없이 홀연히 제 갈길을 묵묵히 가는 듯 거래 급증을 이어가고 있는 현실이다. 물론 지역에 따라 조금씩 차이는 있지만 이미 6월 초부터 판매 수 그래프가 V를 그리면서 상승하고 있고 어떤 지역은 완만한 U자형을 그리며 상승을 나타내고 있다. 코로나 바이러스가 아직도 해결되지 않는 상황 속에서 부동산 경기가 예상을 뛰어넘고 빨리 회복되고 있다. 왜일까? 첫째, 사상 최저의 모기지 이자율 때문이다. 10년 전 금융 위기에 경기 부양을 위해 이자율을 내리고 양적 완화를 했을 때도 요즘 같은 이자가 1~2주 반짝 있었을 뿐이었다. 지금과 같이 몇 달 동안 쭉 계속 낮은 이자율이 있었던 적이 없었다. 재융자 이자율도 3% 정도이기 때문에 요즘 융자 시장은 때아닌 성수기를 맛보고 있다. 그래서 재융자를 하든지 집을 사기 위한 융자를 하든지 많이 밀려 있어서 융자 처리 기간이 예전의 30일보다 종종 좀 길어지기도 한다. 둘째, 앞으로 부동산 시장은 V자형 또는 U자형 경기 상승 국면을 유지할 것이라고 전망한다. 이 역시 낮은 이자율 때문이라는 것이 연방 주택 재정국 부국장의 언급이다. 최근 연방 주택 재정국 발표에 의하면 여름 마켓이 전체적으로 6% 정도 올랐다고 한다. 부동산 시장이 코로나 바이러스로 인해 침체할 것이라는 예상을 깨고 오히려 올랐다는 데에 주목하게 된다. 하지만 모든 지역이 V자형 U자형 경기 상승은 아니며 다만 봄에 소화해야 했던 매물이 여름까지 연기되어 경기가 더 좋아졌다고 분석했다. 셋째, 서두에서도 언급했듯이 코로나 바이러스 시대에도 부동산은 역시 삶에 있어서 필수적인 것임을 증명하듯이, 부동산은 투자 이전에 내가 살아가야 할 보금자리이며 쉼터이다. 필요가 있기에 어떤 상황이 와도 내 집 마련은 꼭 이뤄내야 하기 때문이다. 코로나 바이러스로 많은 삶의 도전과 어려움이 도처에 있지만 30년 역사상 최저 모기지 이자율 시대에 살면서 어쩌면 지금이 내 집 마련의 호기회가 될 수도 있지 않을까 하는 마음이 들어서 필자는 처음 집을 장만하는 모든 바이어들이 집 장만의 꿈을 빨리 이루었으면 하는 바람이 크다. 문의 전화, 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장, 408-561-0468 9년 연속 뉴스타 미전역 최우수 에이젼트 수상 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
김금희 (엘림부동산 부사장)
2020-10-02 집을 팔 때 할 중요한 요소, 첫 번째
적정한 가격을 책정하는 것이 중요하다. 집을 팔 때 보다 효과적으로 집을 팔기 위해서는 어떠한 전략을 세워야 할까? 예쁜 페인트로 집 전체를 꾸밀 수도 있고, 스테이징과 리모델링으로 새롭고 멋있게 집을 꾸며 놓을 수 있다. 또한 정원을 가꾸어 멋진 조경을 어필할 수 있다. 하지만 이러한 방법들을 총동원하는 것도 중요하지만 집 판매자가 더더욱 고려해야 할 아주 중요한 사항은 바로 판매 가격을 합리적으로 책정하는 것이다. 시작부터 제대로 해야 하는 이유 마켓동향 연구 결과에 따르면 마켓에서 판매되는 한 주택의 첫 2주동안의 시간은 집 판매 성공에 가장 결정적인 시기라고 말한다. 이시기는 집 구매자나 부동산 에이젼들이 인터넷 검색으로 가장 많은 관심을 받을 시기인 만큼 좋은 첫인상을 만드는 것이 아주 중요하다. 어느 마켓에서나 마찬가지로 만약 팔고자 하는 상품의 가격이 합리적으로 책정되지 않는다면, 구매자들은 다른 선택으로 쉽게 등을 돌리기 마련이다. 주택 구매자들은 일반적으로 정해진 가격대를 미리염두에 두고 있기 때문에 이들에게 터무니없는 가격으로 거래를 시도하는 것은 시간을 낭비하는 것과 같다. 집주인들이 흔히 범하는 치명적 실수 중 하나는 초반부터 고가(예: 기존보다 20% 이상)의 판매 가격을 책정하고 시간이 지날수록 점진적으로 인하하는 것이다. 집주인들의 수익에 대한 지나친 욕심은 결국 거래에서 불리하게 작용될 수밖에 없다. 앞서 언급했듯이 집은 합리적인 가격으로 팔아야 하지만 빠른 시기에 파는 것 또한 중요하게 여겨야 한다. 장기간 매물로 방치되어 있는 주택들 역시 구매자들이 관심을 가지기 힘들고 구매 의사를 밝히는데 꺼려할 수 있다. 구매자들 입장에서는, 집이 오랫동안 팔리지 않은 채 방치 된 이유는 집에 문제가 있거나 집값이 너무 비싸서 사람들이 구입할 엄두를 내지 않는다고 생각하기 때문이다. 한 보고서에 의하면, 부동산 마켓에서 첫 주 안에 팔린 집들은 공시가격보다 평균 약 2% 높은판매가를 기록했고, 4개월 동안 시장에 머물렀던 집들은 원래 공시가격 보다 11% 이상 낮은 가격에 팔렸다. 따라서 집을 파는데 있어서 처음부터 제대로 가격을 책정한다면 위와 같이 엄청난 차이와 결과를 만들 수 있다는 것을 유념해야 한다. 408. 307. 9053 kumheerealtor@gmail.com 김 금희 Realtor 엘림 부동산
카이서 부동산 (엘림부동산 부사장)
2020-09-30 캘리포니아 렌트비 유예 법안 (최신 버전)
캘리포니아에서 2021년 1월 31일까지 렌트비를 유예하는 법안이 통과되어, COVID 19 사태로 렌트비를 내지 못하는 임차인들이 내년 1월 31일까지 법적으로 퇴거 조치에 대한 보호를 받게 되었습니다. 이에 캘리포니아 렌트비 유예 법안에 대해 알아보도록 하겠습니다. ◾ 새로운 캘리포니아 렌트비 유예 법안은 언제까지인가요? COVID 19으로 렌트비를 낼 수 없는 세입자는 9월 1일부터 2021년 1월 31일까지 퇴거 유예를 받을 수 있습니다. ◾ 이번에 통과된 렌트비 유예 법안과 기존 캘리포니아 렌트비 유예 법안과의 차이점은 무엇인가요? 새로운 렌트 법안은 9월 1일부터 2021년 1월 31일 사이 세입자는 렌트비의 25% 이상을 반드시 내야 합니다. 예를 들면, $1,000 렌트비를 내야 했지만, COVID 19로 생계에 어려움을 겪고 있는 세입자는 2021년 1월 31일까지 적어도 $250만 내도 퇴거 유예 조치의 적용을 받을 수 있습니다. ◾ 만약 임차인이 내년 1월까지 렌트비를 전혀 내지 않는다면 어떻게 해야 하나요? 만약 임차인이 렌트비를 전혀 안 내고 있다면, 2021년 2월 1일부터 임대인은 임차인을 퇴거시킬 수 있습니다. ◾ 언제부터 렌트비 전액을 임차인으로부터 받을 수 있나요? 2021년 2월 1일부터 렌트비 전액을 지불해야 합니다. ◾ 2020년 3월과 8월 사이 받지 못한 렌트비는 받을 수 있을까요? 임대인은 이 기간 받지 못한 렌트비에 대해 2021년 3월 1일부터 납부 소송을 제기할 수 있습니다. 이것은 세입자가 2020년 3~8월 사이 밀린 렌트비를 바로 납부하지 않아도 된다는 것을 의미합니다. 카이 서 & 알렉스 김 Realty Mobile: (650) 200-0162 Email : realty0088@gmail.com/ki@realty0088.com www.realty0088.com
카이서 부동산 (엘림부동산 부사장)
2020-09-24 실리콘밸리에서 학군 알아보기
자녀가 있으신 분들이 집을 구매하실 때 가장 고민하는 부분이 바로 나의 아이에게 가장 맞는 학군이 아닐까 싶습니다. 이에 실리콘밸리 내셔널 메릿 세미파이널리스트 (National Merit Semifinalist) 2020학생 수를 데이터하여 실리콘밸리 공립 학군을 분석해 보았습니다. 내셔널 메릿 스칼라쉽은 11학년 10월에 PSAT에 응시한 고등학생들 중 각 주마다 장학생을 선발하는 과정입니다. 일차적으로 주니어 때인 11월에 시험을 보고, 다음 해 시니어때인 9월에 PSAT 성적 중 상위 1%에 해당하는 학생 중 약 16,000명의 내셔널 메릿 세미파이널리스트가 발표됩니다. 내셔널 세미파이널리스트는 각 지역 언론사에 의해 학교명과 학생 이름이 기사화되어 어느 학교에서 몇 명의 학생이 선정되었는지 정확히 알 수 있습니다. 세미파이널리스트 중 약 15,000명이 내셔널 메릿 파이널리스트(National merit Finalist)로 선정되고, 이 중 최종 약 7,600명이 장학생으로 선발됩니다. 우선 올해 실리콘밸리 공립학교 중 가장 많은 내셔널 메릿 세미파이널리스트를 배출한 학교는 프리몬트(Fremont)에 위치한 MISSION SAN JOSE 하이스쿨과 산라몬(San Ramen)에 위치한 DOUGHERTY VALLEY 하이스쿨에서 66명의 학생이 선정되어 가장 많은 수를 배출했습니다. 학생수와 내셔널 메릿 세미파이널리스트 수를 분석한 세미파이널리스트 비율(%) 이 가장 높은 학교는 사라토가(Saratoga)에 위치한 SARATOGA 하이스쿨로 시니어 학생중 약 15% (51명) 가 선정되어 가장 높은 비율을 보였습니다. 각 고등학교별 내셔널 메릿 세미파이널리스트는 고등학교를 비교하는 절대적인 자료가 될 수는 없으나, 고등학교를 평가하는 하나의 척도는 될 수 있습니다. 또한, 집을 구입하시거나 렌트를 하실 때 학군에 대한 참고 자료가 될 수 있습니다. 하지만, 세미파이널 학생의 수가 높은 학군은 공부 잘하는 학생이 많은 학교이면서 경쟁이 치열하다는 것을 잊지 마시기 바랍니다. * 학생 수는 Greatschools에서 참조했으며, 모든 데이터는 약간의 오차가 있을 수 있습니다. 서기화 Real Estate Analyst 엘림 부동산 ki@realty0088.com
애니윤 (애니윤 부동산)
2020-09-01 에스크로 종결 후 해야 할 일
발품을 팔고 몇 번의 오퍼를 써 보다가 마침내 집 계약을 하고 나면 에스크로에 들어간다. 그 후 약 한 달 정도면 에스크로가 끝나고 키를 받게 되고 이제서야 내 집이 생겼구나 라는 실감과 함께 기쁨이 밀려온다. 집을 사게 되면 집을 꾸미는 일 등 많은 계획을 했을 것이다. 그러다 보니 키를 받은 후 이사와 집 꾸미는 일로 매우 분주하게 되고 에스크로가 끝나고 정말 우선순위로 해야 할 일을 놓쳐 어려움을 겪는 경우가 있다. 에스크로 종결 후 놓쳐서는 안 될 일들을 간단히 알아보자 첫째, 유틸리티를 연결하는 일이다. 에스크로 직후 청소나 공사를 예약했다면 반드시 유틸리티를 미리 오픈해서 공사와 이사에 차질이 없게 해야 한다. 셀러는 에스크로가 끝나는 날이나 그전에 미리 유틸리티를 끊는다. 바이어는 유틸리티를 미리 신청해서 유틸리티가 끊이지 않도록 해야 한다. 전기가 나갔다가 들어올 때 종종 오븐이나 마이크로웨이브가 고장 나기도 한다. 동네에 따라 다르지만, 수도의 경우 오픈하는데 2~3일이 걸릴 수 있음으로 미리 신청해 두는 게 좋다. 둘째, 집 열쇠와 메일박스 열쇠는 꼭 바꾼다. 셀러의 키가 다른 사람들에게 유출될 수 있어 도난의 위험이 있기 때문이다. 또 요즘 적은 비용으로 알람이나 CCTV 등을 다는 경우가 있으니 이런 방법 역시 고려해도 좋을 것이다. 셋째, 아이들 전학을 미리 서둘러 준비한다. 방학 중에 에스크로가 종결될 경우 학교 사무실이 문을 닫기 때문에 전학이 늦어질 수 있다. 전학을 위해 필요한 서류와 기한을 미리 알아본다. 넷째. 에스크로가 종결되면 구입한 주택에 대한 여러 가지 서류가 온다. 에스크로 회사로부터 클로징 서류, 홈 프로텍션 플랜 폴리시 등등이 날라 온다. 에스크로 클로징 서류는 간혹 리펀드 체크와 함께 배달되므로 체크가 오지 않을 경우 에스크로회사에 반드시 확인을 해야 한다. 클로징 서류는 다음해 세금보고 시 필요하므로 잘 보관하였다가 담당 세무사에게 카피를 준다. 홈 프로텍션 플랜의 연락처와 폴리시 넘버를 메모했다가 나중에 집에 문제가 있으면 연락을 해서 워런티가 되는지 알아본다. 그리고 카운티 정부로부터 집문서 격인 그랜트 디드(Grant Deed) 카피와 타이틀회사에서 타이틀 인슈런스 폴리시가 오면 잘 보관을 한다. 원본은 카운티 정부와 타이틀회사에 있음으로 분실을 해도 상관은 없다. 다섯째, 이사하자마자 각종 광고성 메일과 정크 메일이 쏟아져 온다. 그중에 돈을 지불하라고 하는 광고성 메일과 마치 관공서에서 온 것 처럼 위장한 메일에 속지 말고 에이전트를 통해 사실을 꼭 확인한다. 여섯째, 에스크로 종결 후 약 1~2달 안에 택스산정국에서 Homeowner's Exemption을 보낸다. 구입 주택에서 주 거주자로서 사는지 아니면 투자로 산 것인지를 알아보는 것으로 이름, 소셜번호, 구입 및 이사 날짜를 써서 보내면 연 70~80달러의 재산세를 절약 할 수 있다. 또한, 약 3달 후 Supplemental 재산세가 고지된다. 모기지를 낼 때 재산세를 함께 내는 임파운드 프로그램을 선택했다고 해도 서플리멘털 택스는 별도로 꼭 내야한다. 서플리멘털 택스란 전 소유주의 재산세 산정 기준과 내가 구입한 부동산 가격 간의 차이 분을 소유한 날부터 날짜를 계산해서 고지된 재산세이다. 보통 부동산 구입 후 1번 받게 되며 새집을 구입하였을 경우에는 2번 이상 받을 수도 있다. 부동산 구입 후 서플리멘털 택스 스테이트먼트를 수개월이 지나도록 받지 않았다면 꼭 텍스과에 연락해 확인 후 고지서를 받아서 내야 한다. 일곱째, 집으로 인한 각종 페이먼트 계획을 미리 짜둔다. 집을 구매했으니 들어갈 모기지, 보험, HOA 비용, 기타 주택 서비스에 필요한 페이먼트를 계획해서 재정적으로 부담이 되지 않도록 해야 하겠다. 문의 전화, 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장, 408-561-0468 9년 연속 뉴스타 미전역 최우수 에이젼트 수상 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
김금희 (엘림부동산 부사장)
2020-09-01 집 판매 시 홈 스테이징 하는 것이 정말로 가치가 있을까?
통계에 따르면 주택을 구입하고자 하는 바이어는 집안에 들어서고 몇 분 안에 집 구입여부를 결정하며, 80%의 바이어들이 첫인상에 집 구입을 결정한다. '스테이징'이란 단어 그대로 무대에 올리는 작업이다. 좀 더 깊은 의미를 살핀다면 '스테이징'하려는 대상의 품격을 한 단계 끌어 올리는 일로 이해할 수 있다. 스테이징은 집안을 꾸민다는 점에서는 인테리어와 같지만 제한된 시간과 예산안에서 보다 빨리, 보다 좋은 가격으로 집을 판매하기 위해 준비하는 것이다. 즉 최소의 비용으로 최대의 효과를 내는 인테리어라 할 수 있다. 홈 스테이징 할 때 얻을 수 있는 몇 가지 큰 이점은 다음과 같다. 바이어의 공간 활용을 상상하는 데 도움을 준다. 집이 비어 있으면 바이어가 실제로 공간에 살고 있다고 상상하기가 더 어려울 수 있다. 상황이 차갑고 초대받지 않은 느낌을 줄 수 있으며, 바이어가 집에서 환영받지 않는다 느껴질 수 있다. 잠재적 바이어가 집을 방문하여 친근감 같은 감정적인 연결을 만드는 것이 중요하다. 주택의 잠재력을 보여준다. 집의 공간을 어떻게 사용할 수 있는지 묘사하면 바이어에게 공간의 실제 가능성을 보여줄 수 있다. 사랑스러운 아이들을 위한 재미있는 놀이방, 또는 평소에 친구나 친지 방문 시 소유하고 싶었던 여분의 게스트룸 등 새로운 가능성을 소개할 수 있다. 공간을 더 크게 보이게 할 수 있다. 공간을 완전히 비우면 훨씬 더 크게 보일 수 있다는 것이 일반적인 생각이지만 반대로 공간이 완전히 비워지면 작아 보일 수 있다. 때때로 사람들은 자신의 퀸사이즈 침대가 얼마나 많은 공간을 차지하는지 이미징하는데 어려움을 겪으며 더 많은 공간이 필요하다고 생각할 수 있다. 방 안의 공간을 어떻게 사용할 수 있는지를 바이어에게 보여 주면 한 걸음 더 가까이 다가갈 수 있다. 사진이나 비디오 등 광고에 더 관심을 끌 수 있다. 요즘 많은 바이어는 인터넷 매물 검색을 하기 때문에 인터넷에 올라온 사진이 매력적이지 않으면 집을 보러 올 생각도 하지 않는다. 사진이나 비디오 등이 바이어의 기대에 충족되어야만 다음 단계인 방문 요청으로 이어진다. 다른 사람의 관심을 끌어 집을 직접 보고 싶게하는 것이 중요하다. 같은 집이라도 전문가인 스테이져가 어떻게 주택을 단장하느냐에 따라 집 전체의 분위기가 정반대로 달라질 수 있다. 부동산 전문가들은 주택을 모델홈처럼 꾸미는 홈 스테이징을 할 경우 평균보다 훨씬 빨리 집을 판매 할 수 있게 된다고 말한다. 또한 소요 시간이 리모델링보다 짧고 적은 비용으로 주택의 최고가치를 살릴 수 있다. 중요한 것은 일단 집을 판매하기로 결정하면 주택은 내가 사는 곳이 아니라, 바이어들에게 보여 주어야 할 하나의 상품으로 생각하기 시작해야 한다. 최근 스테이징은 더는 선택이 아닌 필수로 부동산 판매 시 자리 잡고 있으며 김금희부동산은 이 모든 과정을 전문적이고 풍부한 경험으로 바이어의 경쟁력에 최고가치로 고객에게 무료로 서비스하고 있다. (408) 307-9053 kumheerealtor@gmail.com 김 금희 Realtor 엘림 부동산
김금희 (엘림부동산 부사장)
2020-08-14 경제침체와 COVID-19 상황에도 하락하지 않는 부동산 시장
경제침체와 COVID-19 상황에도 하락하지 않는 부동산 시장 최근 치명적인 코로나바이러스로 인해 수백만의 실직자와 경제적 위기를 마주하게 된 전세계와 더불어 미국은 인종차별에 대한 끝없는 시위와 논란의 중심인 대통령 선거를 앞두고 있다. 이처럼 총체적으로 어려운 시국임에도 불구하고 미국 부동산 시장은 코로나19에 아랑곳하지 않고 달아오르고 있다. 주간 realtor.com 자료에 따르면, 지난달 주택 가격이 전년 대비 6.2% 급등했다. 즉, 주택들은 COVID-19 등장하기 전 시기인 2019년보다 더 빨리 매매하고 있다는 것을 시사한다. 시장의 열기가 뜨거운 만큼 중개인 간의 부동산매매를 위한 경쟁 또한 역시 치열했다. 전국 부동산 컨설팅업체인 마이어스 리서치(Meyers Research)의 수석 이코노미스트, 알리 울프는 주택 회복세가 눈에 띄는 수준에 머물렀다고 말했다. 그도 부동산업계가 현재 세계 공황 속에서 위기를 겪을 거라 예상했지만, 약 두 달만 영향을 받고 다시 시장이 살아나는 걸 발견할 수 있었다. 울프가 말하길, 현재 미국 상황은 10년전의 대공황 때와는 사뭇 다른 모습이라고 한다. 그 때는 과도하게 건설된 주택 시장과 열성적인 구매자가 부족해 집값이 폭락할 수 밖에 없었던 결과를 초래하게 됐지만, 이번에는 얘기가 좀 달랐다. 확실히 급속도로 퍼지는 코로나바이러스로 인해 많은 지역에서 경제적 측면으로 치명적인 위험 징후들을 보이고 있다. 그럼에도 현재 부동산 시장은 다른 산업들보다 왜 훨씬 빨리 회복되고 있는 이유는 매우 간단하게도 미국인들이 점차 집을 사고 파는 것에 더더욱 관심을 갖기 시작했기 때문이다, 'Fannie Mae' 주택 설문조사에서 무려 61%가 올여름이 집을 사기 좋은 시기라고 응답했으며 판매하기 좋은 시기라는 응답 또한 증가했다. 설문 응시자들의 낙관주의는 주택 구입에 대한 담보 대출 신청이 급증하는 현상과도 연결되어 있었다. 모기지은행협회 (Mortgage Bankers Association)에 따르면 담보 대출 신청도 전년에 비해 증가했다. 그렇다면 이처럼 시장이 끈질기게 살아남을 수 있는 이유는 무엇이 있을까? 불안정한 경제 속에서도 집값이 꾸준히 오르는 이유는 크게 한 가지다. 바로 마켓에 나와 있는 집이 턱없이 부족하기 때문이다. realtor.com 자료에 따르면 7월 주택 목록이 매년 31%씩 감소하고 있다. 이는 이미 임대주택이 부족했던 작년보다 재고가 약 3분의 1 줄어든 것이다. 해당 기관의 수석 이코노미스트 조지 라티우는 전염병이 유행하기 전에도 약 4백만 가구가 부족했다고 덧붙였고, 현재 주택시장 내 구매자 수가 이용 가능한 주택 수를 크게 앞지른 것으로 보인다는 염려의 목소리를 내었다. 격리가 필수적으로 요구되는 코로나 시대에 안전한 공간인 ‘집’을 선뜻 다른 사람들에게 양보하거나 매매할 생각이 점점 없어질뿐더러, 대부분의 지역에서 건축 현장이 중단되는 바람에 예비 바이어에게 공급할 수 있는 주택이 제한적일 것으로 간주된다. 주택시장이 안정적으로 유지되는 또 다른 주요 이유는 한정된 예산을 갖고 있는 바이어를 위해 매혹적인 요소로 작용되는 사상 최저 수준의 주택담보대출 금리 때문이다. 모기지업체이자 동시에 정부후원기업인 프레디맥 (Freddie Mac)에 따르면 한 주 동안 30년 만기 고정금리 대출의 평균 주택담보대출 금리는 3.03%로 떨어졌다. 이는 1971년 프레디가 금리를 추적하기 시작한 이래 가장 낮은 것이다. 추가적으로 NAR의 주택 및 상업 연구 책임자인 게이 코로라톤은 낮은 금리로 인해 일부 시장에서는 주택임대보다 아예 집을 사는 것이 더 저렴할 수도 있다고 말했다. 왜 바이어는 점점 늘어나고 있는가? 올해 봄부터 미국에서 코로나 바이러스가 등장하면서 바이어들은 바깥세상의 위협으로부터 지켜줄 거주공간을 3월부터 절박하게 찾아다녔지만 좀처럼 성과를 이루지 못했다. 그들은 이제 여름에 따로 집을 마련할 계획을 세운 다른 바이어들과도 경쟁해야 하는 상황을 마주하게 되었다. 또한 근로자들간의 바이러스 감염예방을 위해 재택근무시간이 잦아지고 그 기간이 앞으로도 지속적일 거라는 전망이 예상되면서 사람들은 점차 그들만의 단독주택, 보다 넓고 편리한 공간이 마련된 공간을 찾기 시작했다. 몇 달 동안 집에만 있었으니, 앞으로 6개월에서 12개월을 집에서 일하면서 보내려면 더 큰 집이 필요하다는 사람들의 생각은 당연한 현상이라고 모기지 브로커 앤드류가 말한다. 텍사스 A&M 대학의 부동산 센터의 수석 이코노미스트 짐 게인스는 오늘날 온라인으로 하는 대출과 주택 구입 과정의 대부분 처리과정이 간편해져 바이러스 감염에 대해 걱정할 필요가 없다고 주장했다. 놀랍게도 지난달 전국적으로 11%를 차지한 대공황 이후 최악의 실업률에도 불구하고 대다수의 근로 미국인들이 일자리를 유지해왔다. 많은 고소득의 노동자들, 즉 집을 살 수 있는 수단을 가진 노동자들은 상대적으로 경제적 위기를 모면할 수 있었지만 바텐더, 레스토랑 서버, 그리고 소매업체 직원과 같은 저임금 노동자들은 휴업이나 직원들을 해고시켜야만 하는 안타까운 선택을 할 수밖에 없었다. 연방준비제도이사회(FRB) 보고서에 따르면 가계소득이 4만 달러 미만인 근로자의 약 39%가 3월에 실직했다. 보수가 좋은 일자리를 가진 근로자들은 마냥 높은 소득 때문에 위기를 극복할 수 있었던 것이 아니라 저축할 수밖에 없는 환경 때문에 여러 지불 비용을 커버할 수 있었다. 전세계에서 퍼지는 유행병으로 인해 이들은 휴가에 돈을 많이 쓰지 않게 되고 불필요한 소비 (외식, 옷)도 줄어들 수 밖에 없다. 과연 주택가격이 하락될까? 바이어들은 이 불경기에 주택의 대폭적인 할인을 기대해서는 안 된다. 적어도 아직은 아니다. 현재 연방정부가 주택소유자들에게 또 다른 foreclosure의 위기를 막기 위해 정부 지원 대출(대출의 절반 이상)을 허용하고 있으므로 많은 사채업자들이 정부의 선례를 따르고 있다. 현재 시행되는 융자 상환금 남부 유예기간(forbearance)은 최대 12개월까지 유효하다. 본 제도는 대출자들이 상환 계획을 세우고 대출이 끝날 때까지 결제를 처리할 수 있는데 의의를 두기도 한다. 하지만 forbearance 기간이 끝나고 Foreclosure가 급증할 경우, 울프는 주택 가격이 폭락할 수 있다는 가능성을 제기했다. 더 나아가 주택담보대출 금리가 4.5%와 5%대로 다시 상승할 경우 상승세가 둔화되거나 심지어 멈출 수도 있다는 의견을 주장했다. -- K U H E E K I M 4 0 8. 3 0 7. 9 0 5 3 kumheerealtor@gmail.com # 01989569
애니윤 (애니윤 부동산)
2020-07-31 미리하는 은퇴 계획과 부동산의 관계
"은퇴"라는 단어가 생소하고 멀게만 느껴지던 우리의 일상.. 그러나 이런 일상 속에서 허겁지겁 살아오다 보면 그 은퇴라는 단어가 이미 코앞까지 다가왔음을 실감케 하는 순간이 언젠가는 온다. 오늘은 은퇴 계획과 부동산 관계에 관한 부분을 알아보고 과연 나는 어느 카테고리에 속하고 있는지를 가늠해 보기로 하자. 연방인구조사국은 10년에 한 번씩 인구조사를 한다. 인구 조사 결과가 정치, 경제, 사회 전반에 걸쳐 큰 영향을 미친다. 또 연방기금이 분배되는 기준이 되므로 각 주는 정확한 인구조사를 위해 많은 금액을 들여 제대로 하기 위해 심혈을 기울인다. 그래서 이번 COVID-19 사태를 지내면서 2020년 인구 조사는 큰 화제가 되고있다. 이번 인구조사에서 인구 분포의 큰 변화 중 하나는 65세 이상 노년층의 급격한 증가이다. 인구가 늘어난 노년층 라이프스타일의 변화로 인해 부동산 업계의 변화도 감지된다. 현재 65세 이상 시니어가 약 5,000만 명으로 전체 인구의 약 15% 를 차지한다. 그런데 2060년에는 두 배인 약 1억 명이 되어 전체 인구의 약 25%를 차지한다고 한다. 현재 노년층의 부동산 소유율은 기준 79.5%로 전체 연령대 소유율 64%보다 훨씬 높다. 즉 젊은 시절 미리 주택을 구입하였기에 주택 소유율은 일반 젊은 다른 계층보다 높음은 당연하다. 특히 고가의 큰 주택을 살고 있는 노년층 숫자가 젊은 층보다 많다. 이를 반영하듯 건축 회사가 새집 단지를 조성할 때 꼭 시니어 홈 단지를 집어넣는다. 예전에 볼 수 없었던 풍경이다. 커머셜 빌딩 조성에도 시니어 층을 위한 시설이나 점포를 이젠 구색으로 넣는다. 이렇듯 늘어난 시니어 층이 부동산 건축 및 투자에 점점 더 영향을 주고있다. 그러므로 은퇴를 앞둔 많은 시니어들은 이런 미래의 변화에 대비하여 갖고 있는 부동산을 어떻게 해야 할지 전략적으로 계획을 세워야 한다. 첫째, 오랫동안 주택을 소유함으로 상당한 에퀴티가 있는 노년층들은 은퇴 후 두 가지 선택을 한다. 소득이 줄어들 것을 대비하여 작은 주택으로 이사를 가서 페이먼트를 없애는 선택을 한다. 아니면 주택을 팔지 않고 크레딧 라인을 만들어 비상시 사용하는 안전장치를 만든다. 아니면 아예 역모기지를 신청하여 월 페이먼트로 노후 생활을 한다. 어떤 선택을 하든 은퇴와 맞물려 부동산을 처리하는 결정을 한다. 이때 주의할 점은 기대 수명이 길어졌으므로 어떤 것을 선택하더라도 장기적 안목을 갖고 결정해야 한다. 만약 큰 주택을 팔고 작은 집으로 이사를 가게 되어 종잣돈이 생긴다면 수익형 렌트 하우스 살 것을 권한다. 노년에도 정기적인 렌트 수입으로 생활비를 마련할 수 있다. 교통수단과 모빌리티의 발전으로 도시화가 늘어나기 때문에 도시의 중소형 임대 주택의 수요는 계속 늘것으로 전망하고 있다. 앞을 보고 이에 투자하는 것도 좋은 방법이다. 둘째, 나이가 들면 육체적인 에너지가 줄어든다. 은퇴 후 마련하려는 주택은 이를 고려하여 유지 보수가 많이 필요한 집은 삼가한다. 요즘 베이비 부머 세대를 타겟으로 한 1층으로 된 새집이 인기리에 많이 팔린다. 보안이 잘되어 안정감이 있고 적정한 크기의 뒷마당과 휠체어가 드나들 수 있는 개방형 문짝 시설 등이 잘 되어있다. 그리고 시니어 단지는 시니어의 필요를 채울 수 있는 공동 시설이 잘되어 있다. 또 시니어를 위한 프로그램이 다양하게 있어서 내가 원하는 것이 있는지 미리 살핀 다음 은퇴 주택을 구입하길 권한다. 셋째, 거동이 불편할 경우 이동 수단이 제한된다. 그러므로 샤핑센터, 식당, 작은 가게, 산책로, 골프 코스 등 편의 시설이 가까이서 제대로 갖춘 곳으로 은퇴 주택을 구입하기를 권한다. 넷째, 노후 계획이란 말보다 이젠 생애 계획이란 말을 많이 쓴다. 나이가 들어 임대 주택 같은 수익형 주택을 투자하기보다는 한 살이라도 적었을 때 즉 더 젊었을 때 노후 대책을 시작하는 것이 좋다고 한다. 은퇴를 하면서 노후 계획을 세운다면 너무 늦다. 이상 간략하게 은퇴 계획과 부동산 관련 건에 관해 정리해 보았다. 하지만 필자의 칼럼을 읽고 난 후 실질적인 도움이 필요한 분들은 언제든지 필자와 같은 부동산 전문가 및 재정 전문가와 상담을 해서 은퇴계획의 최적의 방법을 찾기 위한 속 시원한 돌파구를 가질 수 있는 기회가 되었으면 하는 바램이다. 문의 전화, 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장, 408-561-0468 9년 연속 뉴스타 미전역 최우수 에이젼트 수상 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 (애니윤 부동산)
2020-07-01 콘도의 장점과 매력
즘 북가주에서 수요가 점차 늘어가는 집의 형태 중 하나는 밀레니얼들이 선호하는 콘도미니엄이다. 초봄에서 초여름까지 콘도 거래량이 지난해 대비 12% 상승하여 북가주 주택 전체 매매의 약 30%를 차지했다고 미국 부동산 정보업체 Reports On Housing이 최근 보도했다. 평균 가격도 2012년부터 계속 올라서 올해 초에 가격 최고치를 돌파 했다고 기록한다. 그럼 먼저 콘도의 개념을 정리하자. 주택 소유주가 땅을 이웃과 공동으로 소유하고 있으면 그 주택이 콘도라고 지명된다. 그래서 땅을 비롯한 공동 사용 구역의 관리는 HOA(Home Owners Association) 에서 총괄하며 이때 발생하는 비용을 소유주들이 나누어낸다. 이러한 콘도는 크게 두 가지로 분리되는데, 대부분의 콘도는 벽이 붙은 형식이나, 요즘은 분리된 콘도도 많이 분양한다. 단독 주택이 아닌 분리된 콘도를 짓는 이유는 땅값에 있다. 규정상 단독주택은 집 앞이 적어도 15피트, 옆은 5피트, 뒤에는 10피트 공간이 있어야 한다. 산타클라라 카운티처럼 땅값이 비싼 지역에서는 앞.뒷마당을 줄여 분리형 콘도를 지어 단독주택보다 저렴하게 분양하기도 한다. 분리형식이 아니라도 콘도의 장점은 수월한 주택 관리이다. 그래서 임대용으로 많이 사용한다. 단독주택보다 저렴하니 렌트비도 낮아 세입자도 콘도를 선호한다. 북가주 통계 자료를 보면 콘도는 단독주택 평균가 90만 달러보다 35% 정도 싸다. 콘도를 구입하여 임대할 경우 각 단지별로 HOA 규정이 다르기 때문에 Master Deed 아니면 Conditions, Covenants and Restrictions(CC&Rs)를 꼭 이해해야 한다. 쓰레기 수거비, 정원 관리비와 수도료 같은 비용은 굳이 CC&Rs를 다 모른다 해도 혜택을 받을 수 있으나 그 외에 애매모호한 부분이 생각보다 많다. 예를 들어 병충해 방지를 위해 사용한 돈을 HOA에서 받아야 하는지, 혹은 강풍에 훼손된 창문 교체, 차고 문 수리, 패티오 펜스 수리 등을 위해 HOA와 상의해야 하는지 등이 명확하지 않다. 최근 공동 벽에 있는 파이프가 터져 HOA가 모든 비용을 처리한 케이스도 있고, 집 소유자가 개인 부담한 경우도 있다. 보험 측면에서도 콘도가 유리하다. 단독주택 소유주는 집 전체를 보험에 가입하나 콘도 소유주는 내부만 보험에 들면 된다. 건물 외부는 공동 구역으로 간주하여 HOA의 책임이다. HOA가 올인(All-Inclusive) 보험에 가입했으면 콘도 소유주는 보험에 가입할 필요가 없다. 콘도 소유주는 보험 및 각종 유지비를 HOA를 통해 줄일 수 있어 HOA 관리비에 너무 민감할 필요는 없다. 집의 가치는 수요가 우선 결정하므로 향후 인컴 프로퍼티로 적합한지 알아보는 게 관건이다. 필자는 산타클라라 카운티를 깃점으로 렌트 문의 전화를 많이 받는다. 집 마련하기 전 학군 좋은 지역에서 자녀를 교육하고 싶어하는 부모들은 렌트비를 고려해 저렴한 콘도를 선호하는 편이다. 특히 하이텍 회사가 밀집된 실리콘밸리 지역에서의 콘도 소유주들은 젊은층을 겨냥한 인컴 프로퍼티로 제격일 것임에 틀림없다고 생각한다. 문의 전화, 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장, 408-561-0468 9년 연속 뉴스타 미전역 최우수 에이젼트 수상 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 (애니윤 부동산)
2020-05-29 부동산과 코로나 19 사태
불과 두어달전 까지만 해도 마치 2018년 초봄 시즌 "SELLER MARKET" 으로 돌아간 것처럼 오픈 하우스를 하는 내내 마켓이 정말 이렇게 롤러 코스트를 타듯 가격이 치솟아도 되나... 할 정도로 현장에서 필자가 느꼈던 것은 쇼킹 그 자체였다. 예를 들어 1월 중순에 산타클라라 엘카미노에서 북쪽 선상으로 가는 도로가에 바로 인접한 집이 1.1 Milion 으로 거래되었고 필자가 그 뒤를 이어 3월 첫째주에 바로 건너편 비슷한 형태와 사이즈의 집을 리스팅해서 1.55 Milion 으로 팔았다. 이와같이 한달 반사이에 45만불을 더 받아서 팔았기에 쇼킹이라는 단어를 쓰게 되는 것이다. 이 집은 학군도 별로 좋지 않고 게다가 차들이 쌩쌩 지나가는 도로와 인접한 집이었는데도 그렇게 팔았다. 오픈 하우스 했던 역사상 그렇게 많은 바이어들과 인사를 나눈 적도 없을 만큼 굉장했던 오픈 하우스였다. 하지만 3월 말로 접어들면서 코로나19 공포감 탓에 그렇게 진격중이었던 부동산 거래가 언제 그랬냐는듯 갑자기 중단되기 시작했다. 사실, 12년 전 서브프라임 모기지 사태를 부동산 필드에서 몸소 겪은 필자의 경험으로서는 위기의 그 끝에는 항상 기회가 찾아온다라는 생각에는 변함이 없다. 적어도 부동산 분야에서만큼은 어떤 누구에게는 위기였었고 또 어떤 누구에게는 기회의 시기였음에는 분명했기 때문이다. 서브프라임 모기지 사태 때와 비교를 해 본다면, 지금의 코로나19 사태에 놓인 부동산 시장의 현실은 서브프라임 모기지 때처럼, 주택 시장의 가격 폭락이나 파산, 압류 등의 극한 가능성은 매우 적어 보인다. 그렇지만 경기침체가 장기화한다면 이것은 또 다른 문제로 치닫게 될 것이다. 특히 부동산 시장의 속성상 최소 6개월 정도의 추이를 보아야 판단할 수 있지만, 격리 기간이 길어짐에 따라 실직자 수자 증가할 것이고 이로 인해 경제에도 큰 파장이 일 것이라는 예상은 불 보듯 뻔하다. 이런 상태로 인해서, 집값이 떨어질 때까지 기다리는게 좋을지는 그 누구도 예측할 수 없다. 부동산 가격이 완전 붕괴된다 하더라도 집 가격이 급격히 하락하는데는 데이터상 2년에서 3년 정도가 걸린다. 주택 시장은 유동성 있게 빠르게 변동하는 주식과는 다른 건실한 자산이라는 명제가 항상 있기 때문이다. 그렇다면, 코로나19 사태가 터진 이 현실에서 부동산 거래에 어떻게 접근하면 최선이 될지를 여러 부동산 전문가들과 경제계에서 내놓은 의견을 두루 수렴해서 아래와 같이 제시하고자 한다. "내 집을 사야 하는 바이어들" - 본인이 직접 살아야 할 집이라면 현재로서는 매물이 적기는 하지만 경쟁도 확실히 적은데다 이자율이 너무 좋기에 꼭 사야 한다고 권고하고 싶다. 다시 말해서, 이렇게 경쟁자가 많이 없는 상황의 마켓일 수록 내 집 마련을 하는 것이 최선의 방법 중 하나일 수 있다는 것이다. 집은 산 후 2~5년을 살다 보면 바이러스도 사라지고, 경기도 다시 회복되어 있을 것이다. 그리고 집값도 자연스럽게 올라가 있을 것임에는 두말할 나위도 없다. "투자 목적의 부동산 구입을 원하는 바이어들" - 일단 장기적인 안목으로 접근해야 한다. 단기간에는 부동산이 예상과 달리 변동이 많이 있을지 모르겠지만 장기적인 관점에서는 부동산은 오를 수밖에 없다. 이번에 나온 정부의 지원책을 잘 살펴보면, 핵심은 돈을 무제한 풀어서 경제를 돕겠다는 것이다. 돈을 무제한 풀게 된다면 결국 자산의 버블은 불가피하다. 이 코로나19 사태가 진정되면 주식과 부동산은 다시 정상 궤도를 탈환하게 될 것이기 때문이다. 단기적인 관점에서 보면 매우 불안한 시점임은 틀림없지만 장기전으로 본다면 지금처럼 부동산 투자가 확실한 때는 없다고 전문가들은 말하고 있다. 끝으로, 현재 부동산 시장의 전망은 이런 근거를 토대로 각자에게 주어진 환경에서 현명하게 따져보고 행동으로 옮기려는 소비자의 판단에 달려 있다. 세계정세가 코로나19 사태로 불안감과 불확실성을 안겨 주기는 하지만 안전 지침에 따르고 인내하면서 서로 돕고, 더불어 각자의 분야에서 스스로가 그 몫을 다한다면 슬기롭게 이 시련을 헤치고 나갈 수 있으리라 필자는 믿으며, 곧 그런 날이 오기만을 간절히 기원해 본다. 문의 전화, 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장, 408-561-0468 9년 연속 뉴스타 미전역 최우수 에이젼트 수상 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 (애니윤 부동산)
2020-04-01 내 집 마당에 독립 별채를 지어 볼까? 'ADU' 법에 관해서
북가주에는 매년 많은 인구 유입으로 현재 주택 공급이 턱없이 부족하다. 지난해 우후죽순 신규 주택이 많이 건설되었으나 아직도 부족한 상태라고 한다. 이런 현상을 해소하고자 ADU(Accessory Dwelling Unit)이라는 법을 시행한지도 2년 남짓 되었다. 그렇다면 이번호에서는 주택난을 조금이나마 해소하고 또한 안정적인 임대 수익까지도 기대할 수 있는 이 ADU 법안에 대해서 각종 기관에서 발표한 내용들을 발췌해서 간단하게 정리해 보도록 하자. 첫째, 자신의 집에 부지가 넓다면 남는 부지에 주거 시설을 지을 수 있도록 허락해 저소득층 주거난을 해결하고자 하는 것이 그 근본 목적이다. 모든 지역은 자기의 땅을 자기 마음대로 사용하는 데에 규제를 두고 있다. 예를 들어 주택가 한가운데에 쇼핑몰을 짓는다거나 싱글 패밀리홈을 짓는 조닝에 대형아파트들이 들어서 있는 것은 조닝의 규정상 적합하지 않다. 하지만, 이 법안의 경우에는 단독 주택을 지을 수 있는 싱글 홈의 경우(R1 Zoning)라도 다른 한 유닛을 더 지을 수 있기 때문에 많이들 관심을 두고 있다. 둘째, 단독주택 소유주들은 약 600~1200스퀘어피트 규모의 주거용 유닛을 지을 수 있고, 2층으로도 건축이 가능해 뒷마당이 넓지 않아도 가능하다는 점이다. 기존 건평보다 50% 이상으로는 지을 수는 없고 집의 뒤뜰에도 가능하다. 셋째, 게스트하우스라고들 하여 뒤채를 지어놓고도 부엌이 없었던 예전과는 달리 이 법안의 경우에는 다른 유닛을 지을 경우 부엌도 지을 수 있기 때문에 정식으로 한 식구가 거주할 수 있고, 렌트 인컴도 기대할 수 있다. 넷째, 신규 건축들의 까다로운 주차 규정과 비례하여 이 법안은 0.5마일 내에 대중교통 시설이 있거나 스트리트 파킹이 있을 경우라면 주차 퍼밋에 대한 고민을 좀 덜게 했다. 특히 산호세나 산타클라라등 대도시 인근은 대부분의 지역이 스트리트 파킹이 있고, 버스나 전철 등의 교통 시설이 잘되어있기 때문에 대부분의 지역이 이 규정에 포함된다. 다섯째, 내 집의 상태를 전문가와 상의하여 설계도면, 건축허가 신청서, 계획 시행 확인 수수료 등을 시에 제출하면 서류들을 평가하고 착공 허가서를 내주게 된다. 하지만 반드시 라이센스가 있는 전문가와 상의하는 것이 중요하다. 무엇보다 컨트랙터 라이센스, 책임보험, 종업원 상해보험 등이 있는지 꼼꼼히 확인하여야 하고, 인터넷을 이용할 경우에는 cslb.ca.gov를 참고하도록 한다. 여섯째, 이스트 산호세나 써니베일 인근에는 무허가로 증축된 2유닛들이 종종 있는데 이 법안의 경우에는 현재 무허가 유닛이라도 건축 코드와 새 규정에 맞게 고칠 수 있다면 합법적으로 허가를 받을 수 있다. 건물을 증축하거나 독립적인 별채도 가능하기 때문에 잘 확인하고 시행하게 된다면 쏠쏠한 렌트 인컴을 기대할 수 있다. 문의 전화, 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장, 408-561-0468 9년 연속 뉴스타 미전역 최우수 에이젼트 수상 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 (애니윤 부동산)
2020-03-01 컨틴젼시란 무엇인가?
실리콘밸리는 바야흐로 "집 매매의 시즌" 인 초봄의 문턱에 서 있다. 준비된 바이어들이 매물들이 나오기만을 기다리며 어떻게 해서든 하루라도 더 빨리 집 장만을 위해 그 출발점에 대기 중인 것이다. 대게, 론(loan) 준비 특히 나의 재정적인 능력 여부를 알고 "Preapproval letter"를 은행이나 융자기관에서 받음과 동시에 집 쇼잉을 하고 마음에 드는 집이 있다면 그다음 단계에 오퍼할 서류 준비를 부동산 에이젼트와 하게 된다. 이 오퍼 준비 단계에서 수차례 "컨틴젼시(Contingency)" 라는 용어를 듣게 되고 이 말을 어떻게 잘 요리해서 오퍼에 쓰느냐 안 쓰냐가 오퍼 당락의 요인이 되기도 할 정도로 중요하다. 그렇다면 과연 이 컨틴젼시란 무엇인지를 간략하고 이해하기 쉽게 알아보자. 컨틴젼시를 일목요연하게 정리하자면 부동산을 살 때 조건을 첨부하는 것이다. 하지만 지난해와는 판이하게 1월 중순부터 실리콘밸리 마켓은 급행으로 셀러 마켓으로 향해 가고 있기에 셀러들의 온갖 요구들이 갈수록 심해지고 있다. 예를 들면 셀러가 내던 각종 수수료를 바이어에게 요구하는가 하면, 터마이트가 많아도 혹은 집이 부실한 조건이거나 아예 전체 리모델링을 해야 하는 fixer upper 수준의 집이라 하더라도 가장 최악은 모든 컨틴젼시를 없애는 조건으로 오퍼를 쓰라고 하는 것이다. 컨틴젼시는 보편적으로 3가지가 있다. 1) 인스펙션 컨틴젼시 - 집의 상태가 좋은지, 안 좋은지를 보고 사겠다는 조건이다. 오퍼가 승인되고 17일 이내에 그 컨틴젼시를 없애야 하므로 바이어는 오퍼가 승인되면 가능한 한 빨리 인스펙터를 고용하여 집의 상태를 검사해 보고 수리해야 할 부분이 있으면 셀러에게 요구하고 절충을 하는 것이 바람직하다. 2) 어프레이절 컨틴젼시 - 부동산의 감정 가격을 전문가를 통해 평가받고 매매 가격이 합당한지를 보고 사겠다는 조건이다. 보통 오퍼가 승인되고 17일 이내에 그 조건을 없애 달라고 셀러가 요구한다. 융자를 통해서 집을 사는 경우 은행에서 감정사를 보내서 그 집의 감정 가격을 산출해 가치를 평가한다. 이 감정가는 융자를 받는데 아주 중요한 근거가 된다. 흔히 20% 다운하고 80%를 대출받는 경우 80% 론의 근거는 감정 가격이지 매매가격이 아니다. 예를 들어 100만 달러의 집을 사려고 20만 달러 다운하고 80만 달러 론을 하는 오퍼를 썼는데 감정 가격이 95만 달러로 책정이 되면 95만 달러의 80%인 76만 달러의 론이 승인되기 때문에 4만 달러의 부족액이 발생한다. 그러면 바이어는 20만 달러가 아닌 24만 달러를 다운페이해야 이 집을 살 수 있게 된다. 만약 어프레이절 컨틴젼시를 이미 없애버렸는데 24만 달러를 다운할 수 없는 경우 바이어는 낭패에 빠지게 된다. 그러나 아직 어프레이절 컨틴젼시를 가지고 있는 경우 바이어는 이를 근거로 계약을 파기하고 디파짓을 안전하게 돌려받을 수 있다. 3) 론 컨틴젼시 - 은행에서는 감정 일주일 이내에 융자에 대한 여부를 결정해주고 만약 융자가 거절되면 계약을 파기하겠다는 조건이다. 보통 오퍼 승인 후 21일 이내로 그 조건을 없애 달라고 셀러가 요구한다. 론 승인 여부를 결정받지 않고 이 조건을 없애버려 곤경에 빠진 바이어들이 전화 상담을 해오는 경우가 있다. 렌더로부터 승인을 받기 전에는 홀드하고 있는 것이 바람직하다. 그 외 지금 살고 있는 집을 팔아야 이사 갈 집을 살 수 있다면 그것을 조건으로 계약할 수 있고, 각종 리포트를 조건으로도 가능하다. 그러나 이런 컨틴젼시들은 많으면 많을수록 바이어는 오퍼 경쟁에서 불리해진다. 셀러는 되도록 컨틴젼시가 없는 오퍼를 원하고 그러다 보니 오퍼 쓸 때 모든 컨틴젼시를 없애라는 요구도 생기고 있다. 특히 실리콘밸리는 그 어떤 컨틴젼시라도 있으면 일단은 좋은 오퍼에서는 밀린다는 것이 평준화되는 추세라 해도 과언이 아니다. 그럼에도, 컨틴젼시는 바이어의 보호막이므로 컨틴젼시 없는 오퍼를 진행 할 때에는 필자와 같이 경험이 많고 노련한 에이젼트와 잘 상담 후 오퍼 진행을 하는 것이 바람직하다. 문의 전화, 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장, 408-561-0468 9년 연속 뉴스타 미전역 최우수 에이젼트 수상 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 (애니윤 부동산)
2020-02-03 초보 바이어들을 위한 집사기 대작전 꿀 TIP
2020년 새해가 왔다며 들떠 하던 새해 첫날이 엊그제 같은데 벌써 2월로 접어든다. 2020년 새해를 잘 시작하는 의미에서 이번호에서는 초봄을 겨냥한 바이어들의 하우스 헌팅에 관한 꿀 Tip을 미리 나눠 보고자 한다. 누구에게나 또 무슨 일을 하든지 첫 시도는 항상 조심스럽고 두렵고 한편으로는 설레기도 하는게 인지상정인 법! 특히 집 구매는 일생일대 가장 비싼 구매를 해야 하는 경험이므로 누구에게나 더 두려울 수밖에 없다. 이번 호에서 "애니 윤" 부동산 전문가가 제시하는 1st home buyer들을 위한 집사기 대작전 꿀팁 요약 정리를 잘 참조하고 따르면 후회 없는 주택 구매의 결실을 보게 되리라 확신한다. 요약 정리에 앞서 우리 부동산 전문가들의 조언을 서두에 간추리자면, 우선적으로 재정 능력과 융자 여부를 검토해서 구매 가능한 주택 가격대와 주택 형태(콘도, 타운하우스, 단독주택), 다운페이먼트의 액수, 선호 지역 등에 관해 미리 결정해야 시행착오를 줄이고 신속하게 원하는 주택을 구입할 수 있다고 한다. 특히 이층집이나 계단이 많은 집, 어두운 집, 마당이 넓은 집 등에 대한 가족들의 견해를 모두 수렴해 가족 구성원의 취향을 반영하는 것도 중요하다. 그러면 아래와 같이 TO DO LIST로 각각 세분화해보자. 1. 지역 전문가의 도움을 받자 에이전트 선정에 있어서는 가급적 해당 지역에서 활동적으로 일해온 지역 전문성을 지닌 에이전트를 선정하는 것이 좋다. 이를 통해 적정 거래가격을 조언받을 수 있을 뿐 아니라 그 동네에 대한 특성, 학군 등 제반 교육환경, 마켓 등 주변 상권과 생활 환경에 대한 상세한 정보를 얻을 수 있기 때문이다. 특히 한인들에게는 한인 에이젼트가 원활한 의사소통은 물론 한국인들의 정서와 문화를 고려해서 한인이 선호하는 형태의 집을 선정하는데 적지 않은 도움을 줄 수 있으리라 생각된다. 2. 체크 리스트를 만들어 꼼꼼하게 비교하자 미리 원하는 주택을 머리로 마음속으로 그려 본 후 주택 쇼핑에 나설 때, 주택 실내와 외부를 세분화시킨 체크 리스트를 작성해 실질적으로 마켓에 나온 매물들과 대조하다 보면 자신에게 가장 적합한 주택을 장만하기 수월해진다는 것이 전문가들의 조언이다. 3. 체크 리스트의 키 포인트를 잘 정하자 주택 내부의 중요 검토사항으로는 실내 면적, 내부 구조, 기둥과 벽의 상태, 거실과 침실, 화장실, 부엌, 붙박이 옷장, 덴 등의 구조 및 가능성 등을 꼽을 수 있다. 주택 외부에서 눈여겨보아야 할 사항은 정원, 앞.뒷뜰의 크기, 정원의 관리 상태, 담장의 상태, 외벽 페인트 상태, 지붕과 창문의 상태, 차고의 크기와 공간 활용도, 드라이브 웨이의 포장 상태 등이다. 이런 식으로 체크 리스트를 만들어 쇼핑하는 매물마다 A,B,C 3등급으로 표시하면서 해당 매물의 점수를 합산해 보면 최종 결정을 내리는 데 좋은 참고 자료가 된다. 또 쇼핑 시 셀폰을 반드시 지참하고 가서 사진을 찍거나 가족, 친지와 함께 둘러본다면 자신이 미처 생각하지 못하고 놓칠 뻔했던 점을 두루 챙길 수 있는 장점도 있다. 4. 주택 구입 후 유지 비용을 고려한 후 최종 결정하자 이러한 종합적인 준비, 쇼핑 그리고 본인의 체크 리스트들에 의해서 확보된 정보를 토대로 융자 및 에스크로 비용, 이사 비용, 입주 후 주택 개축 혹은 보수 비용, 가구 및 가전제품 구입 등 직접적인 구매 비용을 산출하고 더불어 재산세, 주택보험료, 주택관리 비용 등 월간 주택 유지비용을 추산해 자신의 수입과 비교해서 무리하지 않는가를 판단한 후 살 것인지 아닌지를 최종 결정한다. 5. 최종 구매 및 오퍼 가격 결정은 에이젼트와 상의 후 결정하자 일단 사야 할 결정이 나면 반드시 최종적으로 에이전트의 견해와 더불어 적어도 최근 3~6개월, 길게는 1년 사이에 본인이 구매하고자 하는 매물과 비슷한 매물이 팔린 마켓 현황을 적극 참조하여 적정한 선에서 가격을 오퍼하면 된다. 전문가 입장에서 본 올해 2020년 실리콘밸리의 초봄부터 초여름 사이의 마켓은 지난 한 해와 큰 차이 없는 마켓으로 이어질 전망이다. 특히 밀레니엄 세대들의 집 구매가 실리콘밸리에서 역시 두드러지게 나타날 것이다. 그래서 2월 말까지 집을 장만해 보는 것도 어쩌면 봄(3월)에서 초여름(5월) 사이 흔히 말하는 매매의 최정점 시기를 피하는 현명한 구매의 필수 조건이 될 수도 있을 것이라고 조언하는 바이다. 문의 전화, 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장, 408-561-0468 9년 연속 뉴스타 미전역 최우수 에이젼트 수상 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 (애니윤 부동산)
2020-01-08 2020년, 초보 셀러를 위한 집 팔기 대작전 꿀 Tip
드디어 2020 새해가 밝았다. 연초가 시작되는 시점에서 2월과 3월 초봄 사이에 집을 팔려는 초보 셀러들에게 유용한 꿀팁을 전하려고 한다. 해서 필자도 요즘에는 이런 초보 셀러들의 집을 방문해서 준비해야 할 지침서를 알려 드리고 함께 준비 기간에 들어간 매물들이 꽤된다. 미리 집 상태를 파악하고 꼼꼼히 준비하기만 하면 집은 순탄하게 최대한 많이 그리고 빨리 팔 수 있는 최적의 세일 프로세싱을 경험하게 되는 지름길이라고 할 수 있기 때문이다. 1. 집을 고치자 : 필자는 항상 집은 사람의 몸과 같다고 생각한다. 사람의 몸이 여러 구조로 되어 있듯이 집도 마찬가지다. 사람이 나이가 들면 이곳저곳이 아프듯이 집도 나이가 들면 이곳저곳 고칠 곳이 많아진다. 일단 본인이 고쳐야겠다고 생각했던 곳들을 고치도록 한다. 집은 보이는 곳보다는 보이지 않는 곳에서 이상이 있을 수가 있다. Home Inspector를 직접 하이어해서 익스팩션을 해 보는 것도 나중을 위해서 확실하다. 인스펙션 결과를 가지고 본인이 고쳐야 할 것들을 결정하여 본인이 직접 할 수 있는 것과 사람을 시켜야 할 것들을 결정한다. 집을 고치는 전문인을 고용해서 고쳐야 한다면 미리 예약을 해야 하므로 이 시간을 미리 계산하자 2. 집을 치우자 : 손님들을 모시고 집을 보러 다니다 보면 남자분들은 대부분 집 바깥(마당, 정원 등)이나 땅 사이즈에 관심이 많으시고 여자분들은 집안(부엌, 화장실 등)에 더 관심을 두신다. 집 마당 정원등을 Landscaping Company를 하이어 해서 Professional cleaning 을 받자. 쓰지 않는 모든 물건을 될 수 있는 대로 다 버린다. 이때 어떤 분들은 필자의 조언을 오해하셔서 다 갖다 버리시는데 다 버리시라는 이야기가 아니라 너무 많은 가구나 가재도구들은 집이 좁고 지저분하게 보이는 이미지를 줄 수 있다. 그래서 가라지가 있는 집에는 사용하는 대부분 가구나 가재도구를 보관하고 스테이징(집의 분위기에 맞게 꾸며주는 서비스) 회사를 통해서 프로페셔널한 스테이징 서비스를 받아 보는 것도 그 비용에 비해 큰 효과를 낼 수 있는 좋은 방법이라고 권유 드리고 싶다. 물론 스테이징 하는 서비스의 가격대는 천차만별이다. 또한, 카펫이 있다면 반드시 카펫 Professional cleaning을 반드시 한다. 벽, 바닥, 천장을 깨끗이 청소하면 집이 달라질 것이다. 꼭 돈을 많이 들여서 집을 꾸밀 필요는 없다. 현관문만 깨끗이 칠해도 집을 보러 오는 사람에게는 좋은 느낌을 줄 수 있다 3. 물건들은 다 치우자 : 집을 사러 오는 손님은 집을 사러 왔지 그 집에 있는 물건을 사러 온 건 아니다. 물건이 없으면 없을수록 집을 사러 온 사람이 자기 물건을 놓을 상상을 많이 할 수 있다. 또 한 가지 꼭 잊어서는 안 되는 것은 중요한 물건은 따로 보관하자. 집 매매는 언제 이루어질지 모르므로 얼마나 많은 사람에게 집을 보여 줘야 하는지 모른다. 많은 사람이 집을 보러 올 수 있음으로 중요한 물건은 따로 보관하는 게 바람직하다. 4. Seller's Disclosure를 꼼꼼히 작성하자 : 대부분의 Real Estate Company에서는 Seller's Disclosure를 의무화하고 있다. 집주인이 집에 관해서 쓰는 서류인데 집 주인은 집에 대해서 거짓 없이 써야 한다. 예를 들어 집에 물이 샌 경험이 있으면 언제 어떻게 어디서 세었고 고쳤다고 쓰면 된다. 물론 이런 부분들도 에이전트와 상의하고 도움을 받아서 빠짐없이 꼼꼼하게 작성하면 된다. 이렇듯, 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 막막한 초보 셀러들은 반드시 필자와 같이 15년 이상 실리콘밸리에서 전문적으로 집 매매를 해 온 풍부한 경험이 있는 로컬 에이전트와 미리 컨설팅을 꼭 해 보시라고 권해 드린다. 그러다 보면 실질적으로 처음 준비 단계에서부터 오픈 하우스까지 어렵지 않게 집 매매를 잘 성사 시킬 수 있는 스트레스 없는 행복한 경험을 하게 될 것이기 때문이다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 (애니윤 부동산)
2019-12-05 “아, 답답하다… 왜 나는 아직도 집을 못 사고 있는가?”
벌써 2019년의 막바지이다. 정말 세월이 유수라는 말이 꼭 맞는 것 같다. 올해는 바이어들이 집을 장만하기에 너무 좋은 바이어 마켓이 유유히 지속되고 있는 관계로 실리콘밸리는 꾸준히 집 매매가 잘 이루어 지고 있다. 물론 지역적으로 집값이 균등하지 못한 미세한 차이가 있기는 하나, 마켓이 더 내려갈 거라고 마냥 대기만 하고 있는 바이어들은 지금 이렇게 좋은 시기에 집을 장만하지 않은 것에 후회 하실 일이 머지않아 생길 것이라는 예상도 감히 하게 된다. 이유는 이런 바이어 마켓이 늘 오는 호기회가 아니기 때문이다. 부동산 마켓은 오르면 반드시 내리고 또 내리면 반드시 오르기 때문이다. 그럼에도 특히 First home buyer 들은 이런 신세 한탄을 늘어놓기 일쑤다. "왜 나는 아직도 집을 못 사고 있는가?". 그 요인 분석을 간단히 해 드리고자 한다. 어쩌면 생각지도 못했던 부분에서 작은 실마리를 찾을 수 있지도 않을까 생각된다. 1.희망, 소망하는 집에 대한 고집을 버려라 누구나 자신이 원하는 집이 있다. 흔히 말하는 "드림하우스"를 찾아 무지 헤맨다. 하지만 경제력이 못 미친다면 원하는 집의 수준을 낮춰서 현실화하는 것이 최선책이다. 주택의 규모, 학군, 이웃, 교통, 건축양식 등 모든 것이 완벽하게 맞아야 한다고 생각한다면 집 사기가 어려울 수밖에 없다. 아니… 집 절대로 못 산다. 특히 이곳 실리콘밸리에서는 더더욱 그렇다. 자신이 가장 중요하게 생각하는 것이 무엇인가를 판단해 몇 가지 중요한 조건만 맞으면 집 사기에 나서는 것이 현명하다. 2.특정 지역에 대한 집착을 버려라 특정 지역에만 집착하게 되면 살수 있는 확률이 크게 줄어들게 된다. 따라서 전문가들은 집을 고를때 유사한 조건을 갖춘 3~5개 정도의 지역을 선정한 후 집을 찾는 것이 유리하다고 말한다. 미국인들은 평균 5~7년 정도에 한 번씩 이사한다는 것을 고려해 일단 한 지역에서 살다가 돈을 모아 원하는 지역으로 옮겨가는 방법을 염두에 두면 심리적 부담을 덜 수 있다. 3.지나치게 많은 부채는 금물 Community Housing Innovation의 조사에 따르면 미국인들의 주택 구입을 저해하는 요건 중 가장 중요한 것이 자동차 론이다. 다시 말해 매달 갚아야 하는 부채가 집을 사는데 걸림돌이 된다는 것이다. 또한 부채가 많으면 결과적으로 주택 모게지를 상환하는 능력이 크게 떨어지기 때문에 집을 사더라도 채무불이행에 빠져 차압당할 가능성이 높다. 4.주택 소유에 대한 불안감을 극복하라 집을 사는 것은 보다 좋은 환경에서 살기 위한 것이지만 사실상 그렇지 않은 측면도 있다. 주택을 소유하게 되면 모게지 뿐 아니라 그밖에 관리비와 시간과 노력을 투자해야 한다. 오랫동안 주택에 살다가도 나이가 들면 아파트나 콘도로 이사하는 미국인들이 많은 이유도 이 때문이다. 주택 구입을 주저하게 만드는 요인 중 하나는 바로 이러한 심리적인 요인, 곧 집을 사면 비용과 시간을 많이 써야만 한다는 불안감이다. 이러한 심리적 부담을 극복하기 위해서는 자신의 재정 상태에 대한 명확한 분석, 주택구입 시 지출내용 확인, 주택구입 교육코스 참석, 전문가와의 상담 등이 필요하다. 5.많은 크레딧카드 소유는 오히려 큰 저해요인 크레딧카드를 여러장 가진 것이 주택구매에 부정적인 영향을 끼친다는 것을 모르는 사람들이 많다. 그러나 주택 모게지를 대출해주는 금융회사에서는 크레딧 조사 때 신청자가 몇 장의 크레딧카드를 어떻게 사용하고, 어떻게 상환하고, 얼마나 빚이 남아 있는가를 정확하게 조사해 평가한다. 일단 크레딧카드 빚을 상환하지 않은 것도 문제지만, 10장 가까운 크레딧카드를 사용하고 있다면 일단 점수를 깎이게 된다. 따라서 주택을 사려고 마음을 먹었으면 크레딧카드를 1~3장 정도로 줄이고 사용한 금액에 대해서는 매달 갚는 습관을 들여야 한다. 6.크레딧 문제에 대한 무지에서 벗어나라 미국에서 집을 사는 것은 모기지를 사는 것이다. 예를 들어, 100만 불 집을 10% 다운해서 산다면 10분의 9, 즉 90만 불을 모기지로 충당하게 된다. 따라서 모게지를 얻을 수 없다면 현금으로 전액을 지불하는 경우를 제외하고 미국에서 집을 사는 것은 거의 불가능하다. 모기지를 얻는 데 있어서 가장 중요한 것은 크레딧이다. 크레딧은 모게지를 받을 때 이자율에 절대적인 영향을 미친다. 크레딧이 나쁘고 좋은 것에 따라 이자율이 1~2%씩 차이가 나기도 하고, 전체 상환액이 몇만 달러씩 달라지기도 한다. 자, 이제 실마리를 조금이라도 찾았다면 이제 집 구매는 좀 더 빠르고 쉽게 현실화될 것이다. 집 매매와의 전쟁에서 꼭 승리하시기를 필자인 "애니 윤" 역시 함께 희망해 본다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 (애니윤 부동산)
2019-11-06 부동산 재산세에 관해서
완연한 가을 감성에 젖어서 계절의 풍성함을 느낄 이때쯤이면 "휴우.." 하게 만드는 부동산 재산세 고지서가 우편함에서 고개를 쏙 내민다. 올해도 바야흐로 이 시즌이 되었다. 이번호에서는 부동산 재산세에 대해서 자세히 알아보도록 하자. 여러 관련 기관 및 기사 등등에서 모은 자료를 바탕으로 기본적인 정보와 새롭게 바뀌는 사항에 대해서도 꼼꼼하게 살펴서 불이익을 당하는 일이 없도록 해야 할 것이다. 재산세 고지서를 이미 메일로 받으신 분들도 계시고 받기를 기다리고 계시는 분들도 있을 것이다. 종종 메일 사고로 받지 못하여 깜박 잊고 제때 내지 못해 10%의 과중한 페널티를 내는 경우가 있어 꼭 기억해 두었다가 12월 10일부터 내년 4월 10일까지 내야 한다. 그런데 지난 5년 동안 지속적인 오른 주택 가격 때문에 집주인들은 이와 연동하여 상승한 재산세를 내기 위해 목돈 마련을 해야 할 상황이다. 특히 매달 모기지와 함께 텍스를 나눠서 내시는 분들은 부담이 덜한데 일 년에 두 번에 걸쳐내시는 분들은 근심거리가 하나 늘었다. 부동산 재산세의 회계연도는 1월이 아닌 7월 1일에 시작해서 다음 해 6월 30일까지며 6개월 단위로 두 번에 나눠서 세금을 낸다. 세금을 매기는 기준인 산정 가치(Assessed Value)를 매해 첫날인 1월 1일을 기준으로 세금을 계산한다. 즉 올해 7월 1일부터 시작되는 2019-2020 회계연도의 텍스는 올 1월 1일을 기준으로 해서 세금을 계산한다. 작년 하반기부터 부동산 가격이 대체로 안정적이었기에 올해에는 세금을 계산하는 산정 가격이 크게 연동해서 올라가지는 않을 것이다. 그러므로 부동산 재산세가 크게 오르지는 않을 것이다. 사실상 카운티 텍스 산정국에서 이미 지난 4월 말부터 5월 말경까지 각 주택 소유주들에게 편지를 보내어 부동산 재산세의 기준 가치가 얼마이며 이를 기준으로 세금이 계산될 것이라는 안내를 했다. 이 안내문에는 3가지 가격이 나오는데 맨 왼쪽이 프로포지션13(주민발의 안13) 가격, 중간 컬럼에는 현재 시장 가격, 그리고 맨 오른쪽에 현재 산정 가격이 나온다. 주민 발의안13에 따르면 맨 처음 집을 샀을 때의 가격을 산정 기준 가격으로 한다. 그리고 그다음 해부터는 매년 2% 한도로 인상을 해서 세금을 계산한다. 하지만 만약 시장 가격이 내려간다면 주민 발의안13보다 내려간 가격을 산정 가격으로 해서 세액을 결정한다. 그러나 만약 가격이 다시 반등하여 한해 10% 이상 올랐다고 해도 주민 발의안13에 의거한 가격보다 높으면 시장 가격이 아닌 더 낮은 주민 발의안13 가격으로 산정 가격을 정한다. 그런데 많은 주택 소유주들은 돈을 내라는 고지서도 아니고 본인의 주택 가격도 잘 모르기 때문에 그냥 무시하고 버리거나 그냥 파일에 보관하는 경우가 많다. 하지만 가끔 세금 당국에서도 실수를 할 수도 있으니 부동산 전문가나 회계사와 상담하여 본인 부동산의 산정 금액이 맞는지 꼭 확인을 하는 것이 좋다. 만약 본인 주택의 산정가격에 오류가 있다고 판단되면 텍스 산정국 오피스에 찾아가거나 인터넷을 통해서 Decline in Value Form 을 제출하여 이의를 제기한다. 산정 가격은 당해년도 1월 1일부터 3월 31일까지 본인이 살고 있는 주택 근처에서 팔린 주택들과 비교해서 그 가치를 산정한다. 카운티마다 약간 다르지만 일반적으로 7월 2일부터 11월 30까지 이의 신청서를 받는다. 이의 신청서를 작성할 때 에이전트의 도움을 받는 것이 좋고 간단한 1장짜리이므로 본인이 직접 작성해도 된다. 위에서 언급한대로 1월 1일 기준인데 3월 31일까지 팔린 근처 주택의 가격을 기준으로 이의 신청을 하면 된다. 그리고 만약 기각이 될 경우는 카운티의 Board of Supervisors의 Assessment Appeal Board에 어필을 한다. 기간이 오래 걸리는 것이 흠이지만 만약 금액 차이가 크다면 그대로 진행하는 것이 좋다고 조언하고 싶다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce