부동산 소유의 형식
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집문서 즉, `Grant Deed`에는 2가지의 부동산 소유 형식이 많이 쓰인다. 어떠한 소유권 형식이 적합한가를 알아보자.
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항상 그렇듯 부동산 구입의 절차가 거의 끝날 무렵이면 대부분 Escrow Company나 Title Company에 가서 그동안 진행되었던 모든 융자서류와 함께 엄청난 분량의 서류에 싸인을 하여 모든 서류가 올바로 되었다는 확인 절차를 거치게 된다.
담당자로부터 무슨 서류에 싸인을 하는 것인지 대강 설명을 듣게 되나 많은 경우에 설명을 들어도 무엇인지도 모르는 상태에서 싸인하고 끝나는 경우가 대부분일 것이다. 물론 책임있게 일을 하는 부동산 중개인이나 융자를 도와주는 Loan Officer들이라면 옆에 앉아서 설명을 거들게 되지만...
그 중에 특히 중요한데도 쉽게 모르고 지나치는 서류가 한국에서 얘기하는 `집문서` 즉, 이곳에서는 Grant Deed라고 불리우는 서류이다. 이 서류는 Seller가 Buyer에게 집을 양도한다는 것과 Buyer 즉, 새 소유주는 어떠한 형식으로 소유권을 정하는지 명시하여야한다. 여기서 가장 흔히 쓰이는 Joint Tenancy와 Comunity Property, 이 두가지 형식의 소유권을 설명하고 어떠한 차이점이 있는지 알아보고자 한다.
Joint Tenancy (일반 공동 소유)
이 형식의 소유권은 많은 부부들이 이 방식을 선택하고 있으며 이 방식의 특징은 소유자 중 한명이 사망하였을 때 Probate 재판없이 자동적으로 사망자가 소유했던 몫이 자동적으로 생존자에게 넘어간다.
예를 들자면 부부가 공동으로 Joint Tenancy 방식으로 부동산을 구입한 후에 배우자가 사망하게되면 사망한 배우자의 몫이 생존해 있는 배우자에게 모두 자동으로 소유권이 넘어가게 되므로 각자의 몫을 배우자가 아닌 다른 사람에게 상속할 수 없게된다.
이러한 소유권은 부부사이에 가장 많이 소유하는 형식이 되고 부자지간이나 모자지간 같이 혈육간에도 많이 소유하는 형식이다. 형제나 사촌 또는 친구 사이에는 사후 본인의 몫을 따로 다른 사람에게 상속할 수 있는 Tenancy In Common의 방식을 흔히 취하고 있다.
Community Property (부부 공동 소유)
이 형식의 소유권은 부부간에만 사용할 수 있는 소유권의 방식이며 또한 부부 각자의 몫 50%을 자신이 사망 시, 원하는 다른 사람에게 소유권을 유언, 상속도 할 수 있다. 이 형태로 소유할 때의 가장 큰 이점은 배우자 한 명이 사망하면 부동산 가격을 사망당시의 시장가격으로 정하여 판매시 양도소득세나 상속세등을 줄일 수 있다는 점이다.
쉽게 예를 들어보자. 부부가 1990년에 투자용 부동산을 40만달러에 구입했다. 10년 후인 2000년에 남편이 사망을 하게되고 함께 구입한 부동산의 시장가격은 60만달러가 되었다고 가정하자. 남편의 사망 후 이 부동산을 매각하게 되면 20만달러에 대한 양도 소득세를 납부해야 할 것이다. 그러나 부부 공동 소유권으로 되어있었다면 남편의 사망시 시장가격으로 새로이 재산 측정을 하므로 세금을 낼 필요가 없게된다.
예전에는 이 소유권의 형식이 좋기는 하지만 배우자 사망시에 엉뚱한 사람에게 유산으로 줄까 걱정되어 꺼려하였던 경우도 있었다. 2001년 7월 1일부터 발효된 부부사이에서 많이 쓰일 ‘생존자 권한의 부부 공동소유’(Community Property with Right of Survivorship)라는 새로운 소유권 형식이 법적으로 가능해졌다.
이는 Community Property와 같이 배우자 사망시의 시세를 과세기준으로 삼아 세제상 이익도 얻고, Joint Tenancy와 같이 배우자의 유서나 유언검인의 절차를 밟지않고 배우자의 사망서류만 카운티에 제출하면 바로 모든 소유권을 행사할 수 있다. 이때 반드시 “Husband and Wife, as Community Property with Right of Survivorship`이라고 명시해야한다.
물론 각자의 부동산 소유형태를 정할 때는 상속계획, 재산 그리고 다른 특정 상황 등을 고려하여 결정하는 것이 바람직하겠으나 지금 바로 내가 소유한 부동산의 소유권 형식이 어떠한 형식인지 또는 현재의 소유권 형식을 바꾸는 절차에 관하여 궁금하다면 전대일 부동산(510-656-7134)로 문의하면 자세한 안내를 받을 수 있다.
전대일(부.자.나.라)
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항상 그렇듯 부동산 구입의 절차가 거의 끝날 무렵이면 대부분 Escrow Company나 Title Company에 가서 그동안 진행되었던 모든 융자서류와 함께 엄청난 분량의 서류에 싸인을 하여 모든 서류가 올바로 되었다는 확인 절차를 거치게 된다.
담당자로부터 무슨 서류에 싸인을 하는 것인지 대강 설명을 듣게 되나 많은 경우에 설명을 들어도 무엇인지도 모르는 상태에서 싸인하고 끝나는 경우가 대부분일 것이다. 물론 책임있게 일을 하는 부동산 중개인이나 융자를 도와주는 Loan Officer들이라면 옆에 앉아서 설명을 거들게 되지만...
그 중에 특히 중요한데도 쉽게 모르고 지나치는 서류가 한국에서 얘기하는 `집문서` 즉, 이곳에서는 Grant Deed라고 불리우는 서류이다. 이 서류는 Seller가 Buyer에게 집을 양도한다는 것과 Buyer 즉, 새 소유주는 어떠한 형식으로 소유권을 정하는지 명시하여야한다. 여기서 가장 흔히 쓰이는 Joint Tenancy와 Comunity Property, 이 두가지 형식의 소유권을 설명하고 어떠한 차이점이 있는지 알아보고자 한다.
Joint Tenancy (일반 공동 소유)
이 형식의 소유권은 많은 부부들이 이 방식을 선택하고 있으며 이 방식의 특징은 소유자 중 한명이 사망하였을 때 Probate 재판없이 자동적으로 사망자가 소유했던 몫이 자동적으로 생존자에게 넘어간다.
예를 들자면 부부가 공동으로 Joint Tenancy 방식으로 부동산을 구입한 후에 배우자가 사망하게되면 사망한 배우자의 몫이 생존해 있는 배우자에게 모두 자동으로 소유권이 넘어가게 되므로 각자의 몫을 배우자가 아닌 다른 사람에게 상속할 수 없게된다.
이러한 소유권은 부부사이에 가장 많이 소유하는 형식이 되고 부자지간이나 모자지간 같이 혈육간에도 많이 소유하는 형식이다. 형제나 사촌 또는 친구 사이에는 사후 본인의 몫을 따로 다른 사람에게 상속할 수 있는 Tenancy In Common의 방식을 흔히 취하고 있다.
Community Property (부부 공동 소유)
이 형식의 소유권은 부부간에만 사용할 수 있는 소유권의 방식이며 또한 부부 각자의 몫 50%을 자신이 사망 시, 원하는 다른 사람에게 소유권을 유언, 상속도 할 수 있다. 이 형태로 소유할 때의 가장 큰 이점은 배우자 한 명이 사망하면 부동산 가격을 사망당시의 시장가격으로 정하여 판매시 양도소득세나 상속세등을 줄일 수 있다는 점이다.
쉽게 예를 들어보자. 부부가 1990년에 투자용 부동산을 40만달러에 구입했다. 10년 후인 2000년에 남편이 사망을 하게되고 함께 구입한 부동산의 시장가격은 60만달러가 되었다고 가정하자. 남편의 사망 후 이 부동산을 매각하게 되면 20만달러에 대한 양도 소득세를 납부해야 할 것이다. 그러나 부부 공동 소유권으로 되어있었다면 남편의 사망시 시장가격으로 새로이 재산 측정을 하므로 세금을 낼 필요가 없게된다.
예전에는 이 소유권의 형식이 좋기는 하지만 배우자 사망시에 엉뚱한 사람에게 유산으로 줄까 걱정되어 꺼려하였던 경우도 있었다. 2001년 7월 1일부터 발효된 부부사이에서 많이 쓰일 ‘생존자 권한의 부부 공동소유’(Community Property with Right of Survivorship)라는 새로운 소유권 형식이 법적으로 가능해졌다.
이는 Community Property와 같이 배우자 사망시의 시세를 과세기준으로 삼아 세제상 이익도 얻고, Joint Tenancy와 같이 배우자의 유서나 유언검인의 절차를 밟지않고 배우자의 사망서류만 카운티에 제출하면 바로 모든 소유권을 행사할 수 있다. 이때 반드시 “Husband and Wife, as Community Property with Right of Survivorship`이라고 명시해야한다.
물론 각자의 부동산 소유형태를 정할 때는 상속계획, 재산 그리고 다른 특정 상황 등을 고려하여 결정하는 것이 바람직하겠으나 지금 바로 내가 소유한 부동산의 소유권 형식이 어떠한 형식인지 또는 현재의 소유권 형식을 바꾸는 절차에 관하여 궁금하다면 전대일 부동산(510-656-7134)로 문의하면 자세한 안내를 받을 수 있다.
전대일(부.자.나.라)
작성일2006-06-19 11:10
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