11편- 5단계 비지니스(Level 4)
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4단계는 “자기 집”이 있는 비지니스이다.
시간으로 부터 “부분적으로” 자유롭다는 것은 Level 3 비지니스와 유사하지만 근본적으로 비지니스 오너 소유의 빌딩에서 비지니스를 한다는 것이 중요한 차이점이다. 오너는 주 평균 25~40시간의 시간을 일하며 소유 property의 가치는 $60만~$250만정도이다. 가격의 차이가 나는 이유는 위치보다는 빌딩의 크기에 따라서 Tenant 수가 다르기 때문이다. 캘리포니아의 경우 $2백만 빌딩은 3~4개의 tenant가 있고 수익율은 5~6%가 평균이다.
필자가 좋아하는 비지니스 오너가 한 분 계신다. 외모로는 거칠고, 투박해 보여도 좋아하는 이유는 그 분의 근성(Willpower) 때문이다. Deal을 할 때는 한치의 오차도 없지만 원하는 매물이다 싶으면 Asking Price를 깍지 않고 다 주면서 Lease를 원하는 term으로 받아내는 재주가 있다. 또 비지니스에 필요한 공정의 모든 부분을 쫙 뚫고 있고 아는대로 실행한다. 작년엔 본인이 원하는 지역에 새로운 매장을 오픈하기 위해 1년 반을 끈질기게 기다린 후 결국 가장 좋은location을 얻었다. 장사가 잘 되는것은 말할 것도 없다.
그러나 이 오너의 진면목은 5년 전에 시작한 비지니스에 있다. 3.000sf짜리 펩시콜라의 Warehouse를 싼 가격에 구입하여서 그후 6개월간 직접 permit을 받아가며 개업을 했다. 부족한 영어는 당시 고등학생인 딸이 도와주었다. 필자의 시각엔 주방의 구조와 종업원의 동선 등은 산타클라라 카운티에서 가장 효율적으로 디자인 되었다. rent를 낸다면 $8천이상 내야할 location과 size인데 현재는 건물구입시 얻은 융자금 원금과 이자는 $3천도 되지 않는다. 이것이 Level 4이다.
샌프란시스코에 유명한 햄버거 레스토랑이 있다. 이 비지니스 오너 역시 20년 동안 한 자리에서 운영하셨다. 처음 만났을 때 location이 절묘하여 이 건물을 매입하심이 어떠냐 하고 물으니 Landlord가 절대로 안 판다고 하였다. 그러나 정확히 40일후 건물주는 retail 5개짜리 빌딩을 시장에 내놓았고 경매를 통해 햄버거 레스토랑 오너에게 낙찰 되었다.(건물을 헐고 새로 지을 경우 현재 1층에서 3층짜리 건물 증축이 가능하다.) 이 비지니스는 Level 2에서 Level 4로 비지니스의 단계가 상승한 것이다.
Level 4의 저력은 그 비지니스를 제 3자에게 매각하면 나타나는 3가지의 효과를 통해 다시 한번 입증된다. 첫째 융자금의 상당부분을 상환할 수있다. 둘째, 고정임대수입이 생긴다. 셋째, 그럼에도 그 빌딩은 오너의 소유로 남는다. (이정도 되면 비지니스는 물건을 파는 것만이 아님을 알게된다.)
반대로 Level 2 또는 Level 3 비지니스가 순식간에 날라가는 경우도 비일비재하다. 만약 위의 사례의 햄버거 레스토랑의 오너가 그 빌딩을 구입하지 못하고, 임대계약이 만료되었다면 어떻게 되었을까? 20년의 명성은 하루아침에 다른 사람이 가져갈 수도 있고, 만약 새로운 빌딩에서 그 비지니스를 지속하길 원한다면 그 투자금을 조달해야 한다.
한자리에서 20년 비지니스를 했다면 최소한 2번 이상의 임대중인 빌딩을 구입할 기회는 온다. 첫번째는 Original landlord의 사망이고, 두번째는 이자율의 상승이다. 한국인은 아직도 개인소유의 빌딩이 많지만 20년이상 동일 소유자의 Property는 대부분 Trust 또는 LLC로 등재되어있다. 그렇기에 많은 Tenant가 오해하고 있는 부분은 “Landlord는 절대로 안팔 것이다”라는 선입관이다. 그러나 돈이 말하는 현실은 다르다. Fair Market Value로 구입하겠다는 의사를 정중히 보내면 60% 이상의 Landlord는 그 “Value”를 알고 싶어한다.(Property Management가 개입되는 경우 중간에서 구입의사를 차단하는 경우도 있다.)
또 Tenant가 이자가 올라서 구입하기 힘들다는 것은 뒤집어보면 Landlord에게도 마찬가지이다. Landlord는 돈이 많을 것이라는 오해도 버려야한다. 재미있는 것은 Level 3비지니스맨들이 rent하고 있는 빌딩의 63%이상이 rent 수입보다 많은 금융비용을 지급하고 있다는 사실이다.(Appreciation을 기대하기에 보유하고 있는 것이다.) 그렇게에 특히 소유권이 자녀들에게 넘어온 경우 2~4년이내에 시장에 나오는 확율이 상당히 높다.
오너에게는 비지니스를 묵상해야 할 시간이 절대적으로 필요하다고 하였다. 묵상의 결과는 Level 상승으로 실행해야한다. 아무도 이 과정을 대신 해줄 수 없다.
누구도 기초가 없는 곳에 집을 짓지 않는다. (남의 터에 자기 집을 짓는 사람도 없다.)
우리는 땅에 살면서 여유가 되던 안되던 집을 구입하는 것을 당연하게 여긴다.
그렇다면 “내 비지니스가 거주할 집”이 필요하다는 것도 당연하지 않은가?
Level 1,2,3와 Level 4의 간격은 엄청난 차이이다. 그러나 Level 4는 준비된 비지니스 오너에게는 반드시 성취되는 단계이다.
650)823-0000
josh@teamABALONE.com
Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial
시간으로 부터 “부분적으로” 자유롭다는 것은 Level 3 비지니스와 유사하지만 근본적으로 비지니스 오너 소유의 빌딩에서 비지니스를 한다는 것이 중요한 차이점이다. 오너는 주 평균 25~40시간의 시간을 일하며 소유 property의 가치는 $60만~$250만정도이다. 가격의 차이가 나는 이유는 위치보다는 빌딩의 크기에 따라서 Tenant 수가 다르기 때문이다. 캘리포니아의 경우 $2백만 빌딩은 3~4개의 tenant가 있고 수익율은 5~6%가 평균이다.
필자가 좋아하는 비지니스 오너가 한 분 계신다. 외모로는 거칠고, 투박해 보여도 좋아하는 이유는 그 분의 근성(Willpower) 때문이다. Deal을 할 때는 한치의 오차도 없지만 원하는 매물이다 싶으면 Asking Price를 깍지 않고 다 주면서 Lease를 원하는 term으로 받아내는 재주가 있다. 또 비지니스에 필요한 공정의 모든 부분을 쫙 뚫고 있고 아는대로 실행한다. 작년엔 본인이 원하는 지역에 새로운 매장을 오픈하기 위해 1년 반을 끈질기게 기다린 후 결국 가장 좋은location을 얻었다. 장사가 잘 되는것은 말할 것도 없다.
그러나 이 오너의 진면목은 5년 전에 시작한 비지니스에 있다. 3.000sf짜리 펩시콜라의 Warehouse를 싼 가격에 구입하여서 그후 6개월간 직접 permit을 받아가며 개업을 했다. 부족한 영어는 당시 고등학생인 딸이 도와주었다. 필자의 시각엔 주방의 구조와 종업원의 동선 등은 산타클라라 카운티에서 가장 효율적으로 디자인 되었다. rent를 낸다면 $8천이상 내야할 location과 size인데 현재는 건물구입시 얻은 융자금 원금과 이자는 $3천도 되지 않는다. 이것이 Level 4이다.
샌프란시스코에 유명한 햄버거 레스토랑이 있다. 이 비지니스 오너 역시 20년 동안 한 자리에서 운영하셨다. 처음 만났을 때 location이 절묘하여 이 건물을 매입하심이 어떠냐 하고 물으니 Landlord가 절대로 안 판다고 하였다. 그러나 정확히 40일후 건물주는 retail 5개짜리 빌딩을 시장에 내놓았고 경매를 통해 햄버거 레스토랑 오너에게 낙찰 되었다.(건물을 헐고 새로 지을 경우 현재 1층에서 3층짜리 건물 증축이 가능하다.) 이 비지니스는 Level 2에서 Level 4로 비지니스의 단계가 상승한 것이다.
Level 4의 저력은 그 비지니스를 제 3자에게 매각하면 나타나는 3가지의 효과를 통해 다시 한번 입증된다. 첫째 융자금의 상당부분을 상환할 수있다. 둘째, 고정임대수입이 생긴다. 셋째, 그럼에도 그 빌딩은 오너의 소유로 남는다. (이정도 되면 비지니스는 물건을 파는 것만이 아님을 알게된다.)
반대로 Level 2 또는 Level 3 비지니스가 순식간에 날라가는 경우도 비일비재하다. 만약 위의 사례의 햄버거 레스토랑의 오너가 그 빌딩을 구입하지 못하고, 임대계약이 만료되었다면 어떻게 되었을까? 20년의 명성은 하루아침에 다른 사람이 가져갈 수도 있고, 만약 새로운 빌딩에서 그 비지니스를 지속하길 원한다면 그 투자금을 조달해야 한다.
한자리에서 20년 비지니스를 했다면 최소한 2번 이상의 임대중인 빌딩을 구입할 기회는 온다. 첫번째는 Original landlord의 사망이고, 두번째는 이자율의 상승이다. 한국인은 아직도 개인소유의 빌딩이 많지만 20년이상 동일 소유자의 Property는 대부분 Trust 또는 LLC로 등재되어있다. 그렇기에 많은 Tenant가 오해하고 있는 부분은 “Landlord는 절대로 안팔 것이다”라는 선입관이다. 그러나 돈이 말하는 현실은 다르다. Fair Market Value로 구입하겠다는 의사를 정중히 보내면 60% 이상의 Landlord는 그 “Value”를 알고 싶어한다.(Property Management가 개입되는 경우 중간에서 구입의사를 차단하는 경우도 있다.)
또 Tenant가 이자가 올라서 구입하기 힘들다는 것은 뒤집어보면 Landlord에게도 마찬가지이다. Landlord는 돈이 많을 것이라는 오해도 버려야한다. 재미있는 것은 Level 3비지니스맨들이 rent하고 있는 빌딩의 63%이상이 rent 수입보다 많은 금융비용을 지급하고 있다는 사실이다.(Appreciation을 기대하기에 보유하고 있는 것이다.) 그렇게에 특히 소유권이 자녀들에게 넘어온 경우 2~4년이내에 시장에 나오는 확율이 상당히 높다.
오너에게는 비지니스를 묵상해야 할 시간이 절대적으로 필요하다고 하였다. 묵상의 결과는 Level 상승으로 실행해야한다. 아무도 이 과정을 대신 해줄 수 없다.
누구도 기초가 없는 곳에 집을 짓지 않는다. (남의 터에 자기 집을 짓는 사람도 없다.)
우리는 땅에 살면서 여유가 되던 안되던 집을 구입하는 것을 당연하게 여긴다.
그렇다면 “내 비지니스가 거주할 집”이 필요하다는 것도 당연하지 않은가?
Level 1,2,3와 Level 4의 간격은 엄청난 차이이다. 그러나 Level 4는 준비된 비지니스 오너에게는 반드시 성취되는 단계이다.
650)823-0000
josh@teamABALONE.com
Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial
작성일2006-06-19 10:36
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