3 가지 Listing Broker 종류
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모든 서비스 업종과 식당의 음식맛이 다 제각기 이듯이 서비스의 질과 격 또한 다 똑같을 수 가 없습니다.
같은 식당에서조차 waitress, waiter 마다 서비스가 틀리니 회사마다 Service Level 이 틀린것은 어쩌면 당연한 이치 이라고 볼수있습니다.
Realtor 의 자질과 서비스 격, 회사의 규모 등 은 천차 만별이겠지만 궂이 크게 나누자면 3 가지 부류로 나눌수 있겠습니다.
첫번째 Realtor – Full Service Realtor
Full Commission 을 받고 소위 말하자면 Full Service 를 해주는 Realtor 들이고, 얼마전 언급을 했던 Top Brand R/E Broker 들이라고 볼수있겠고 Top Brand 가 아니더라도 얼마든지 Quality 있는 Broker 들이 많을것입니다. 이들은 아주비싼 집에 한해서 약간의Commission Discount 를 해줄뿐 왠만한 Median priced home 들에 대해선 Commission Discount 를 거의 해주지 않습니다.
문론 개인적으로 Transaction 끝난뒤 어떤 Favor 를 해주는지는 알수없으나 표면상으로 그렇습니다. 그럼 Full Commission, Full Service Broker 들의 서비스가 그럼 무었이 틀리냐? 과연 그만한 값어치가 있냐? 에 답이필요하겠지만 100% 이러니까 그렇다, 아니다 라고 말하기는 힘들것 같고 단지 필자의 주관적인 생각에 준해서 차이가 나는점을 궂이 지적하자면 이렇습니다.
Multiple Listing 을 보면 판매하려고 올린 Property 을 최대한으로 Noticeable 하고 Appeal 하기위해 노력을 하는 흔적이 분명합니다. 예로 사진을 찍는 각도, 가장 집을 예쁘고 값어치있게 보이기위해 Main Photo 를 설정하는것, Virtual Tour 를 올리는것, 앞마당 Landscape 의 화분배치 (환경미화) 또한 외부 Paint 색깔 선정, Interior Staging등등,,, Transaction 끝나면 Broker 들이 판매의 Tool 로 쓴 Marketing경비와 Minor Handy work 등 에 대해서는 Broker Commission 에서 지불을 합니다. Escrow 가 끝나지 않고 해약이 되면 marketing 비용 이외의 비용은 청구를 합니다. 이런 조건 및 세부 조항들도 계약서에 명시를 해서 나중에 Escrow 가 끝났건 않끝났건간에 서로 언쟁의 소지가 없게 정확하게 합니다.
항시 서로 좀 아니까, 한국사람이니까… 이런 체면, 무책임한 자세로 대충계약서를 작정하게 되면 나중에 일이 틀어질때 꼭 죽일X, 살릴X 서로 욕하고 불편한관계를 만들게 됩니다. 그래서 첫번째 Realtor 는 회사의 Brand 에 상관없이 Full Commission 을 받고 완전한 Fiduciary Duty 를 Full-fill 한는 True Full Service Realtor라고 볼수있습니다.
두번째 Realtor – Half Service Realtor
Full Commission 받고 Half Service 를 해주는 Realtor 라고 보고 싶습니다.
많은 고객들이 Realtor 들에게 반감, 적대감 을 갖고있는 이유중 가장 큰 이유라고 볼수있습니다. Commission 금액이 몇만불씩 나가는 Transaction 을 대충, 전문성없이 이런 저런 골치아픈일 겪어가면서 Escrow 끝내고 나중에 Commission 크게 가져가고 또 한술 더떠서 Loan Agent 들에게 Commission 또 뜯어내고….
적지않은 Transaction 이 이런 부류의 Realtor 를 통해서 Transaction 이 만들어지고 있습니다. Discount Brokerage 의 시장점유 율이 급상승 할수있도록 원인제공을 한 큰 이유라고 볼수있겠습니다. 하지만 아직까지도 수백만불짜리 고급주택의 Listing 은 특정 유명 Brand Full Service Broker 들이 Listing 을 독식하고있는것은 익히 잘 알고 계실겁니다.
세번째 Realtor – Discount Broker
그야말로 Commission 을 1% 만 받고 Buying 이나 Selling 이나 1% 를 Broker 와 Agent 가 나눠갖는 절약형 서비스 입니다. 판매 할때나 구입을 할때 상대방 쪽 Commission 은 3% Full Commission 을 주는 조건으로 하는데 실제 2% 는 Commission 의 66.7% 를 포기하고 집을 파는사람에게는 다시 집을 구입하는 Potential 이 있기도 하고 요즘 많은 인기를 얻고있는 그러한 Realtor 입니다.
Discount Broker 는 Discount Service 라고 해줄일을 않한다기기 보다는 “B” Grade Service 라고 볼수있겠습니다. 66.7% 의 수입을 감수하면서 “A” Grade Service 를 해줄수있다면 그야말로 부동산 업계에서 대박을 터트리고도 남는 일이겠습니다. 하지만 사람이 할수있는 일이라는것이 한계가 있는법 박리다매 의 장사에도 항상 한계점이 있는것이고 또 Turning Point 가 있을것입니다.
요리의 재료와 인건비 식당경비를 1/3 로 줄여서 3 배의 재료와 인건비, 식당경비를 들인 식당의 음식맛과 서비스의 질이 동일하다고 볼수는 없을것입니다. 조금 matching 이 되지 않는 예 일수 있지만 한번 들어보겠습니다.
음식의 마진을 대폭줄인 ~ 싸고 먹을만한 밥집이 있습니다. 그집은 항상붐비고 장사가 잘 됩니다. 주인이 밀려드는 손님을 더 받아야 하는 욕심에 음식을 먹고있는 손님들에게 빨리먹고 밥상을 비우라는 Sign 을 줍니다. 손님들은 값싼 밥을 최고의 서비스를 받을것을 기대하지는 않지만 점점나빠지는 서비스에 가계를 외면하게 될것 입니다.
부동산 Process 를 Handling 할수있는 한계는 Agent, Broker 마다 제 각기 이겠지만 분명한것은 Construction 업계에서 많은 Contractor 분들이 그렇듯이 일단 일감을 잡고보자 식으로 Contract 만 일단 맺고 On Time 의 말끔한 일처리와 Follow up 일들이 늦춰지고 적정 서비스 질을 유지하지 못하는 그런 맹점이 있는것또한 현실 입니다. 아직까지 online REIL (Real Estate Info Link / multiple listing service) 에 올라온 Discount Brokerage Listing 중 Major Brand Realtor 같이 돈들인 흔적이 보이는 Listing 을 본적이 없습니다. There is no second chance to make the first impression. 이듯이 Picture says a thousand words. 인데 Property 사진 한장, 두장 올리는 데도 많은 신경을 써서 올려야하는것은 기본으로 생각합니다. (화장실 사진들을 보면 변기에 금 으로 도금한것도 아닌데 변기는 사진은 왜들 올려놓는지???? 절대로 Appeal 이 않되는, 아주 이해하기 힘든 사진들 엄청많이 올려놓습니다.)
여러개의 작은것들이 큰 차이를 만든다고 생각하는 바 이고 모든 일 에는 Pros & Cons 가 있듯이 분명 서비스를 다른 가격에 제공하는 회사마다 Agent 마다 서비스에는 분명 어떤 것이던 차이가 있고 또 차이가 나는것중에 어떤서비스가 내게 맟춤형인지는 소비자가 선택해야할 책임이라고 생각합니다.
같은 식당에서조차 waitress, waiter 마다 서비스가 틀리니 회사마다 Service Level 이 틀린것은 어쩌면 당연한 이치 이라고 볼수있습니다.
Realtor 의 자질과 서비스 격, 회사의 규모 등 은 천차 만별이겠지만 궂이 크게 나누자면 3 가지 부류로 나눌수 있겠습니다.
첫번째 Realtor – Full Service Realtor
Full Commission 을 받고 소위 말하자면 Full Service 를 해주는 Realtor 들이고, 얼마전 언급을 했던 Top Brand R/E Broker 들이라고 볼수있겠고 Top Brand 가 아니더라도 얼마든지 Quality 있는 Broker 들이 많을것입니다. 이들은 아주비싼 집에 한해서 약간의Commission Discount 를 해줄뿐 왠만한 Median priced home 들에 대해선 Commission Discount 를 거의 해주지 않습니다.
문론 개인적으로 Transaction 끝난뒤 어떤 Favor 를 해주는지는 알수없으나 표면상으로 그렇습니다. 그럼 Full Commission, Full Service Broker 들의 서비스가 그럼 무었이 틀리냐? 과연 그만한 값어치가 있냐? 에 답이필요하겠지만 100% 이러니까 그렇다, 아니다 라고 말하기는 힘들것 같고 단지 필자의 주관적인 생각에 준해서 차이가 나는점을 궂이 지적하자면 이렇습니다.
Multiple Listing 을 보면 판매하려고 올린 Property 을 최대한으로 Noticeable 하고 Appeal 하기위해 노력을 하는 흔적이 분명합니다. 예로 사진을 찍는 각도, 가장 집을 예쁘고 값어치있게 보이기위해 Main Photo 를 설정하는것, Virtual Tour 를 올리는것, 앞마당 Landscape 의 화분배치 (환경미화) 또한 외부 Paint 색깔 선정, Interior Staging등등,,, Transaction 끝나면 Broker 들이 판매의 Tool 로 쓴 Marketing경비와 Minor Handy work 등 에 대해서는 Broker Commission 에서 지불을 합니다. Escrow 가 끝나지 않고 해약이 되면 marketing 비용 이외의 비용은 청구를 합니다. 이런 조건 및 세부 조항들도 계약서에 명시를 해서 나중에 Escrow 가 끝났건 않끝났건간에 서로 언쟁의 소지가 없게 정확하게 합니다.
항시 서로 좀 아니까, 한국사람이니까… 이런 체면, 무책임한 자세로 대충계약서를 작정하게 되면 나중에 일이 틀어질때 꼭 죽일X, 살릴X 서로 욕하고 불편한관계를 만들게 됩니다. 그래서 첫번째 Realtor 는 회사의 Brand 에 상관없이 Full Commission 을 받고 완전한 Fiduciary Duty 를 Full-fill 한는 True Full Service Realtor라고 볼수있습니다.
두번째 Realtor – Half Service Realtor
Full Commission 받고 Half Service 를 해주는 Realtor 라고 보고 싶습니다.
많은 고객들이 Realtor 들에게 반감, 적대감 을 갖고있는 이유중 가장 큰 이유라고 볼수있습니다. Commission 금액이 몇만불씩 나가는 Transaction 을 대충, 전문성없이 이런 저런 골치아픈일 겪어가면서 Escrow 끝내고 나중에 Commission 크게 가져가고 또 한술 더떠서 Loan Agent 들에게 Commission 또 뜯어내고….
적지않은 Transaction 이 이런 부류의 Realtor 를 통해서 Transaction 이 만들어지고 있습니다. Discount Brokerage 의 시장점유 율이 급상승 할수있도록 원인제공을 한 큰 이유라고 볼수있겠습니다. 하지만 아직까지도 수백만불짜리 고급주택의 Listing 은 특정 유명 Brand Full Service Broker 들이 Listing 을 독식하고있는것은 익히 잘 알고 계실겁니다.
세번째 Realtor – Discount Broker
그야말로 Commission 을 1% 만 받고 Buying 이나 Selling 이나 1% 를 Broker 와 Agent 가 나눠갖는 절약형 서비스 입니다. 판매 할때나 구입을 할때 상대방 쪽 Commission 은 3% Full Commission 을 주는 조건으로 하는데 실제 2% 는 Commission 의 66.7% 를 포기하고 집을 파는사람에게는 다시 집을 구입하는 Potential 이 있기도 하고 요즘 많은 인기를 얻고있는 그러한 Realtor 입니다.
Discount Broker 는 Discount Service 라고 해줄일을 않한다기기 보다는 “B” Grade Service 라고 볼수있겠습니다. 66.7% 의 수입을 감수하면서 “A” Grade Service 를 해줄수있다면 그야말로 부동산 업계에서 대박을 터트리고도 남는 일이겠습니다. 하지만 사람이 할수있는 일이라는것이 한계가 있는법 박리다매 의 장사에도 항상 한계점이 있는것이고 또 Turning Point 가 있을것입니다.
요리의 재료와 인건비 식당경비를 1/3 로 줄여서 3 배의 재료와 인건비, 식당경비를 들인 식당의 음식맛과 서비스의 질이 동일하다고 볼수는 없을것입니다. 조금 matching 이 되지 않는 예 일수 있지만 한번 들어보겠습니다.
음식의 마진을 대폭줄인 ~ 싸고 먹을만한 밥집이 있습니다. 그집은 항상붐비고 장사가 잘 됩니다. 주인이 밀려드는 손님을 더 받아야 하는 욕심에 음식을 먹고있는 손님들에게 빨리먹고 밥상을 비우라는 Sign 을 줍니다. 손님들은 값싼 밥을 최고의 서비스를 받을것을 기대하지는 않지만 점점나빠지는 서비스에 가계를 외면하게 될것 입니다.
부동산 Process 를 Handling 할수있는 한계는 Agent, Broker 마다 제 각기 이겠지만 분명한것은 Construction 업계에서 많은 Contractor 분들이 그렇듯이 일단 일감을 잡고보자 식으로 Contract 만 일단 맺고 On Time 의 말끔한 일처리와 Follow up 일들이 늦춰지고 적정 서비스 질을 유지하지 못하는 그런 맹점이 있는것또한 현실 입니다. 아직까지 online REIL (Real Estate Info Link / multiple listing service) 에 올라온 Discount Brokerage Listing 중 Major Brand Realtor 같이 돈들인 흔적이 보이는 Listing 을 본적이 없습니다. There is no second chance to make the first impression. 이듯이 Picture says a thousand words. 인데 Property 사진 한장, 두장 올리는 데도 많은 신경을 써서 올려야하는것은 기본으로 생각합니다. (화장실 사진들을 보면 변기에 금 으로 도금한것도 아닌데 변기는 사진은 왜들 올려놓는지???? 절대로 Appeal 이 않되는, 아주 이해하기 힘든 사진들 엄청많이 올려놓습니다.)
여러개의 작은것들이 큰 차이를 만든다고 생각하는 바 이고 모든 일 에는 Pros & Cons 가 있듯이 분명 서비스를 다른 가격에 제공하는 회사마다 Agent 마다 서비스에는 분명 어떤 것이던 차이가 있고 또 차이가 나는것중에 어떤서비스가 내게 맟춤형인지는 소비자가 선택해야할 책임이라고 생각합니다.
작성일2006-07-27 11:33
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