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고용주 는 직원을 고용해서 일한 댓가를 지불하는, 곳 사람을 부리는 입장입니다.
돈을 지불하는 방법은 변호사를 고용할때같이 선불을 (retainer fee) 지급하고 일한 시간많큼 을 제하는 방법이 있고, 1-2 주 또는 1 달에 한번 지급하는 것과 부동산 Agent 들 같이 계약을 성사시키고 Escrow 가 끝난 상황에서만 노동비를 미리 정해진 금액으로 받는 경우가 있습니다.

시간당 인건비를 계산하는 업종 중에는 당연히 변호가가 높은 경우일것이고 또한 일을 어떻게 진행하고 결과를 얻던간에 돈을 미리받고 일을 하는경우라 초조함 없이 편하게 일을 할수 있을 것입니다. 더군다나 고용주의 입장에서 돈 미리주고 또 굽신굽신 저 자세로 변호사에게 잘 부탁한다.. 믿습니다 등등 많은 돈을주며 직원을 고용하는 고용주 같지않고 오히려 변호사의 고용인같이 행동하는 경우가 많습니다.

반면에 부동산 판매, 구입을 할때 Listing, Selling (buyer) Broker/Agent 를 고용하면 Buyer 의 생각은 고용비를 Seller 가 지불하니까, 내주머니에서 나가는 돈 아니니까 라는 생각으로 Selling (Buyer) Broker 와 일하는것에 $$$ 로 연결된 끈끈한 관계를 느끼기 쉽지않습니다.
또 Buyer 는 내가 돈내는것 아니니까 언제든지 Selling Broker 를 바꾸면 되지 손해나는것 없어 라는 밎져야 본전이란 생각도 들수있습니다.

Listing Broker 를 고용한 Seller 는 계약상에 판매가격의 4-6% Commission 을 주게 되있어서 집을 파는데 Listing Broker 가 어떻게 진행하는가에 관심을 많이 갖고 Buyer 와 Selling (Buyer) 관계보다는 좀더 고용관계가 돈톡하다고 볼수 있습니다.

하지만 여기에 중요하게 생각해야 할 점은 Buyer 와 Broker 의 고용관계가 실지로 더 돈톡 한 관계가 맺어져야 Buyer 에게 결국에 더 유리하다는 것 입니다. Selling Agent 가 집을 추리고, 보여주고, Offer 넣고 하는 일들에대해서 일전에 한번 언급한바 와 같이 BBE (Buyer Broker Agreement-Exclusive) 계약서를 요구하는 Selling Broker 도 거의 없고 또 Buyer 들도 Broker 가 이런 계약서를 요구하면 말도 않고 다른 Agent 를 찾아서 떠나게 됩니다. 이런경우엔 Buyer 가 Selling Agent 를 개인적으로 잘 모르는 관계라면 Buyer 와 Agent 의 관계에 신임이 쌓이기까지는 시간이 걸릴것입니다.

BBE 없이 Buyer 에게 시간을 투자하는것은 약간 matching 이 되지는 않지만 변호사가 retainer fee 없이 고용임금 을 나중에 받는조건으로 민사 건을 맡는 것과 비슷하다고 볼수도 있겠습니다. 문론 변호사들은 확실하게 승산있는 자동차 사고 건등은 Contingency 로 사건을 맡기고 하지만요..

Buyer 가 Selling Agent 를 고용하는것도 계약입니다. Agent 들은 때로는 적은 시간을 또는 엄청나게 많은 시간을 선투자 하고 일을 해줬지만 Buyer 가 Agent 의 무슨점이 맘에 않든다고 다른 Agent 와 일을 하게되면, 먼저 일한 Agent 는 Psy 의 노래제목같이 완존히 “새” 되는 경우가 됩니다.

우리 모두가 똑같이 상식적으로 생각할수있는 것은 일을 하고 나중에 한푼도 못번다고 생각하면 일하는데 절대로 motivation 을 갖고 일을 할수가 없습니다.
만약 Agent 를 잘못 만나서 일을 제데로 하지못하고 진행도 않된다면, 부동산계약서는Duty 를 Fulfill 한 대가로 $$ 을 받는 bi-lateral contract 이지 일방적인 노예계약서 는 없습니다.
Buyer 가 Selling Broker 를 고용할때 BBE 계약서를 써주고 확실한 Service 기대하는것이 바람직 하다고 봅니다. 그러기에 Broker 의 자질, 성실성을 파악할수 있어야 하겠습니다.

Commission 으로 나가는 4-6% 의 돈이 누구에게로 부터 지급되는것인지도 확인해 볼 필요가 있습니다. Buyer 가 Commission 을 주는것이 아니고 Seller 가 준다? Commission 비용을 Buyer, Seller 따로 주고 비용처리를 따로 하고,, 이런 방법으로 Transaction 을 한다면 한층더 복잡해지고 deal 이 깨지는 경우가 더 많을것 입니다.
부동산 시장에서 이제까지 해왔던 대로 Commission 에 들어가는 돈은 Buyer 가 결국에 지불하는 돈이고 실제 Broker 고용계약을 할때 Buyer 가 고용계약을 해주어 Broker 가 열심히 일할수있는 상황을 만들어 줘야 합니다. 그렇지 않으면 Selling (Buyer ) broker 에게 따로 Commission 을 주는 계약을하고 Listing Price 에서 Selling (Buyer) broker commission 만큼 가격을 깍고 또 가격네고 하고,,, 이런 방법도 가능 한것 입니다. 이런경우는 요즘 1% 만 받고 Rebate 을 해주는 그런 개념과도 비슷하다고 볼수있겠습니다.

부동산 Agent 들중 많은 돈을 버는 Agent 들은 소위 Farming 을 해서 많은 Listing 계약을 받아서 Listing 하는것을 Supporting Agent 들과 Helper 들에게 나눠서 일을 합니다. Listing 계약만 많이 받으면 일단 많은돈을 버는 guaranty 가 되는 것이죠. 하지만 Selling (Buyer) Agent 는 Supporting Agent 에게 위탁해서 Buyer 에게 Service 하면 Buyer 들이 좋아하지 않을것이고 바로 다음날 다른 Broker 를 찾을 것 입니다.
더군다나 Buyers’ market 으로 돌아선 현재의 부동산 시장에서는 더더욱 그럴것입니다..

현명한 Buyer 는 현명한 고용주 의 방법을 택하셔야 고용된 직원이 열심히 일해서 좋은 결과를 보게됩니다.