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집값은 하락하지 않는다"는 4가지 오해

포춘 편집장, 집값 상승 기대감은 환상..집값 하락은 불가피


미국의 주택 경기가 급속도로 위축되고 있다. 7월 들어 주택 판매량은 2년래 최저치로 떨어졌다. 판매량이 줄다 보니 재고량은 13년래 최고 수준으로 늘었다. 가격 상승률도 1%에도 못 미칠 만큼 둔화됐다.

그러나 여전히 집값이 급락하지 않을 것이라고 기대하는 사람들이 많다. 소득의 원천인 고용 활동이 활발하고, 시장의 자율조절 기능으로 가격이 되받아 오를 것이라는 믿음 때문이다. 그러나 미 경제잡지, 포춘의 편집국장인 스완 툴리는 환상을 버리라고 조언한다.

◇ 고용이 집값을 뒷받침한다는 환상을 버려라

일자리와 집값은 연관성이 높다. 1980년대 중반 텍사스나 90년대 초 보스턴에서 일자리가 줄자 집값도 급락했다.

하지만 일자리가 증가하는 한 집값이 떨어지지 않을 것이라는 주장은 경제학적으로 맞지 않는다. 일자리가 늘면 주택 수요도 증가한다. 그러나 주택 공급량이 시장에서 흡수될 규모를 넘거나 주택 매도압력이 높아지면 가격은 떨어질 수밖에 없다. 대표적으로 미 샌디에이고나 북 버지니아 지역에서 이런 현상이 나타나고 있다.

◇ 시장의 자율조절 기능을 맹신하지 말라

시장의 공급 조절기능은 '세계석유수출국기구(OPEC) 이론'에 비유할 수 있다. '가격상승=수요감소=공급감소'라는 등식은 주택 가격에도 사용될 수 있다.
과거 경기침체 때 과대 공급으로 어려움을 겪었던 주택건설업체들이 교훈을 맘 속에 새겼을 것으로 판단할 수 있다.
그러나 주택건설업체들은 판매량이 줄고 있음에도 불구하고 새 주택을 쏟아내고 있다. 과거보다 이윤이 줄기는 했지만 여전히 집을 팔아 이윤을 남길 수 있기 때문이다. 그러나 수요는 줄고, 가격은 하락하고 있다. 지금까지 경험했듯이 높은 가격은 시장 붕괴의 전조가 된다는 점을 명심해야 한다.

◇ 저금리가 집값을 지지할 것이라는 믿음을 버려라

주택 뿐만 아니라 주식, 채권 등 모든 자산은 물가상승(인플레이션)률에 따라 가치가 달라진다. 인플레이션을 감안하지 않은 명목 가격은 높은 상승률을 기록했다.
문제는 주택대출 금리가 하락하는 폭 이상 집 값이 올랐다는 것이다. 이 때문에 집값에 거품이 끼었다고 말하는 것이다. 여전히 금리가 낮지만 금리가 오르면 집값은 꺾일 수밖에 없다.

◇ 규제로 공급이 줄면 집값이 오를 것이라는 믿음도 사실과 다르다

뉴저지나 뉴욕, 워싱턴, 시에틀, 샌프란시사코 등 대도심 외곽에서 건축허가를 받는 것은 여전히 어렵다. 그러나 미국의 주택시장은 아주 유동적이다. 사람들은 직장에서 점점 더 먼 곳으로 이사하고 있다. 가격이 하락할 수밖에 없는 이유다. 샌디에이고에 집을 마련했던 사람들은 이제 절반 가격에 텍사스나 남 캐롤라이나 지역에서 집을 장만하고 있다. 경기가 둔화되자 수요는 줄고 있으나 역사상 최고 수준인 385만채의 집이 수요자들을 기다리고 있다.


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