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간단하게 MLS 에 나온 Listing 에서 Santa Clara County 의 콘도와 단독주택
그리고 단독주택만의 수 날자는 개인적으로 Data 를 Access 한 날로 적용
그리고 작년 4 월 23 일을 100% 로 기준으로 명시된 날자별 전월 및 몇주전
data 로 나눴을때 Listing 변동율을 % 로 볼수있습니다.

부동산 업자 또는 업자가 아니더라도 집값의 오르고 내리는 시장 추세를 흔히 Median Price 에 Base 해서 쉽게들 말하는 경향이 대부분이라고 봅니다.
Median Price 는 전체 팔린 부동산을 가장 높은 가격대의 집에서 가장 낮은
가격에 팔린 집값의 전체 숫자에서 중간에 있는 가격을 말하는 수치입니다.
아래 Data 은 Listing 된 숫자를 말해주는것이라 실제 판매된 Data 는 가진것이
없어 올릴수 없으나 2005 년 2006 년에 Condo 의 판매량은 SFR 에 비해서
현저하게 줄어들고 SFR 은 전체 판매수는 줄었지만 상대적으로 가격이 낮은
콘도에 비해서 많은 집이 팔렸습니다.
이런경우는 자연적으로 Median Price 가 올라갈 수 밖에 없게 됩니다.
Median Price 가 올라갔다고 해서 당연히 평균적인 집값이 올라갔다고 볼수는
없습니다. Average Selling Price 도 전체 팔린 집값을 다 더해서 전체 수로
나눈 가격이기때문에 같은 맥락이라고 봐야 하겠습니다. 지역적으로 가격이
반등된곳도 있겠지만 이렇게 Data 를 갖고 단면적인 면만 본다면 상당히
misleading 될수 있습니다.
낮은가격의 콘도가 더 많이 팔렸는데도 Median Price 의 상승이 있었다면 당연히 평균 주택가격이 오른것으로 해석을 할 수가 있겠습니다.
Data 를 갖고 어떤각도로 어떻게 분석을 하냐에 따라서 매우다른 결론을
갖게됩니다.


*** Data 에서 볼 수 있듯이 SFR Inventory 가 현저하게 줄었습니다.. 나온집들이
다 팔려서 Inventory 가 없어졌다고 보기에는 좀 그렇고 일시적으로 Inventory 가
많이 pull back 을 한 것으로 보이고 우기가 끝나고 이사철이 시작되는 3 월말
4 월 부터의 상황을 보면 좀더 정확한 시장의 흐름을 볼수가 있을것 같습니다.
또한 Federal Researve Bank 에서 금리 인상을 거의 확정적으로 할것 같으므로
추가 이자율 상승도 부동산 시장변동에 하나의 큰 Factor 로 작용을 할것이구요.

Santa Clara County
----------------SFR/Condo--- % ---- SFR Only----- % -------
2006-04-23 4,509 100.0% 3,074 100.0%
2006-05-16 4,907 108.8% 3,404 110.7%
2006-06-01 5,138 104.7% 3,588 105.4%
2006-06-21 5,583 108.7% 3,857 107.5%
2006-06-28 5,684 101.8% 3,931 101.9%
2006-07-17 5,784 101.8% 4,009 102.0%
2006-07-24 5,930 102.5% 4,113 102.6%
2006-07-27 5,892 99.4% 4,071 99.0%
2006-08-29 5,933 100.7% 4,043 99.3%
2006-09-05 5,800 97.8% 3,950 97.7%
2006-11-03 5,607 96.7% 3,774 95.5%
2007-01-11 3,741 66.7% 2,484 65.8%
2007-02-13 4,173 111.5% 1,044 42.0%