이자율의 차이는 융자업체가 (인터넷 회사든 한인 브로커든) 얼마나 마진을 남길려고 하는가에 정해 진다고 봅니다.  그래서 인터넷 업체 두곳 정도,  한인 브로커 두곳 정도 비교 하여 제일 좋은 조건으로 하시면 되겠습니다.

그리고 어떤 곳은 손님을 끌려고 해줄 수도 없는 이자율로 현혹했다가 나중에 말을 바꾸는 경우가 있으니 주의 하시기 바랍니다.

의심하기 시작하면 끝이 없고, 믿지 않으려고 한다면, 모두가 도둑으로 밖에 안보입니다. 광고에 나와있는 이자율은 그들이 요구하는 자격과 조건들이 만족되었을때에만 가능한겁니다. 눈에 쉽게 띄지 않은 곳에 위치한 작은 글들을 읽어보세요. 저도 많은 곳을 찾아 보고,

Good Faith Estimate을 받아 보았지만, 결국에는 그 '융자 자격/조건'들 때문에 실망을 할수밖에 없었습니다. 예를 들면, 1. Mortgage Payment이 전체 수입의 50% 미만, 2. Down Payment이 20%이상, 3. Early Termination Penalty, 4. Job history of past 2 years,

5. 적어도 두세달의 mortgage payment을 할 수있는 bank account 증명 (지난 12개월), Ficco Score above 720, 등등, 이중에 한가지만 안되어도 쉽게 0.75%씩 interest가 올라가거나 자격 미달이 되거나 하죠. 융자 브로커들이 하는 일들이 이런 사람들에게 맞는 융자

프로그램을 찾아서 match해주는 일들을 하는 겁니다. 어떤 사람들은 높은 rebate을 해주는 렌더를 borrower에게 알선 해주어서 많은 이윤을 남기기도 하지만, 제가 아는 융자하시는 분들 (지금 한인록에서 크게 광고 하는 분들)대부분은 나름대로 정직하게 하시더라구요.

참고로 저는 융자인이 아닙니다. 아무쪼록 좋은 정보가 되었으면 하는 마음에서 몇자 적었습니다.

전국에 융자자격 되는 사람 5%도 않됩니다. 그럼 나머진 어떻게 융자를 하나? 론오피서 재량입니다. 인터넷업체의 얄팍한 수법은 포인트 말고 다른곳에 수수료부과하는 것도 있습니다. 그들의 APR을 보세요.

... 님은 은행의 underwriter 이신가 보죠?

혹시 왜 down payment가 20%인지를 따지는지 아시면 너그럽게 가르쳐주세요.
결국은 80%만 첫번째 론에서 빌리고 2번째 피기백론을 20%의 나머지에서 얻는 경우는 2번의 조건을 만족시키는 것으로 치는 건가요?

Generally, Down Payment이 20%가 되지 않는 사람들의 Default할 확률이 아주 높기 때문에 LTV가 80%이상인 사람들에게 PMI (private mortgage insurance)을 요구합니다. Credit이 나쁘거나등의 , high risk borrower에게 lender는 50%의 LTV까지 PMI를 요구할 수가 있습니다

-US Law does allow lenders to continue requirin PMI all the way down to 50% equity for so-called high-risk borrowers.-
PMI는 많게는 Loan amount의 1%까지요구합니다. 그래서 이런 PMI를 피하는 방법이 piggy back loan등입니다. 이들은 서로 장단점이 있습니다.

인터넷에서 광고하는 융자 이자율은 이런 piggy back이 없는 1차만을 계산한 겁니다. 2차 융자는 요즈음 거의9-10%하는것 같더라구요. 그래서, 이것 저것 합치면 예상했던것 보다 훨씬 높은 이자율이 적용이 되는거구요. 얘기가 길었습니다.

답변: 해당이 안됩니다. 에스크로를 close한 다음에 나중에 20%를 시중의 9-10%로 받으실수는 있습니다.

제가 잘못알고 있는건지는 모르겠지만... 집을 구매할때 몇군대 물어봤는데.. 대부분 페이먼이나 이자율이 크게 다르지 않았습니다... 약간의 차이일뿐 대부분이 비슷했는데......