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현재 가지고 계신 선택에 대해서 말씀드리겠습니다.

우선 2년전에 집을 사실때 얼마의 다운 페이먼트를 하셨는지 어떤 융자 프로그램을 선택하셨는지가 중요합니다.  하지만 답변을 위해 우선 최악의 상황을 가정해 보겠습니다.  2년전 받으실수 있었던 100% 융자에 Neg. Amort 혹은 Option 이라고 해서 사실상 매달 내시는 payment가 낮지만 원금이 늘어나는 융자로 하셨다면 집을 돈을 내지 않고는 파실수가 없게 됩니다.  집값의 변동이 없다 하더라고 원금이 늘어났기 때문에 집을 파실때 필요한 약 7-8%의 자산 (equity) 여유가 없기 때문이죠.

이럴 경우 하실수 있는 것이 4가지가 있습니다.

1. foreclosure
2. short-sale
3. 말씀 하셨던 은행에게 넘기는 일입니다. Voluntary Surrender 입니다.

foreclosure의 경우 크레딧 기록에 가장 않 좋습니다.  credit 점수를 약 200-300점 낮아지며 최소한 2년정도에는 좋은 이자율을 받으실수 없게 됩니다.  기록은 7년정도 후에 크레딧 기록에서 없어집니다.  은행은 foreclosure 비용과 다른 법적 비용으로 지출을 하게 되며 은행 기록상 체납된 융자로 처리되기 때문에 굉장히 싫어합니다. 몇달 걸리지만 소유권을 법적으로 잃어버리게 되시게 됩니다.

short-sale은 보통 부동산 매매와 같이 부동산 중계인에게 의뢰해서 팔수 있지만 빌린 금액을 은행과 협상해서 상황을 설명하고 더 적은 금액으로 융자를 정리하는 것을 말합니다. 이때 유심하실 것은 꼭 가지고 계신 유일한 부동산이며 개인 주거용으로 사용시만 가능합니다.  Payment를 늦지 않으셨다면 크레딧이 약 50-100정도의 피해를 받습니다.  늦으셨다면 약 100-200 정도의 피해를 보십니다.

Voluntary Surrender일 경우는 은행이 2개 이상일때는 복잡해 지지만 팔지 않고 소유권을 은행에게 양도를 하고 의도적으로 소유를 포기하는 것입니다.  크레딧은 short-sale 과 비슷합니다.  은행에 입장에서는 변호사 비용과 foreclosure 비용을 절약하기에 차압되는 방법보다 선호합니다.

또 다른 방법으로는 은행에게 사정 설명을 하면서 융자의 payment를 조정/ 협상할수도 있습니다.

지금 까지 설명한 방법들은 꼭 알아두셔야 하는 것은 은행이 대부분 빌려준 금액을 모두 회수하지 못할 시에는 그 차액을 전 주인에게 소득으로 쳐서 나중에 세금을 내셔야 한다는 것입니다.  만약 빌리신 금액이 40만불인데 현재 시세가 30만불이라면 10만불을 소득으로 보고 몇만불의 세금을 내셔야 하는 경우가 생길수도 있습니다.

4. Bankruptcy
그 외에는 파산 신고를 할수 있습니다.  종류가 여럿이고 또 집을 보호하시며 신고할 수도 있으니 파산 변호사와 상의하시기 바랍니다.

* 부동산 중계인으로서 조언을 드렸지만 직업 윤리상 위에 내용은 변호사와 회계사에게 꼭 확인하시기 바랍니다.