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High-Risk Mortgages Become Toxic Mess

http://biz.yahoo.com/ap/070811/toxic_mortgages.html?.v=2

이제까지 부동산 융자관련 문제에 대해서는 Sub-Prime 밖에는 언급된것이 별로
없습니다.  실제로 High Risk Mortgage 에 대한 문제나 그에대한 실체가 아직
표면화 된것이 적지만  정말로 지금 Sub-Prime 문제보다 3-4 배의 문제는
High Risk Mortgage 로  Option ARM, Interest Only Loan 등 입니다.

특히 California 의 집값이 비싸기 때문에 몇달전에 언급했던대로 California 가
Option ARM 과 Interest Only Loan 이 가장많은 주로 이제 Bubble 이 Pop 되는
상황이 점점 가까와 지고 있습니다. 70% 의 mortgage 가 high risk loan 이였으니...

위의 Link 에 나온 내용대로 현재의 Sub-Prime Loan 의 연체율은 14% 이고
Option 과 Interest Only 의 연체율은 지금 4% 에 불과하지만  상대적으로 이자만
내는 Payment 가 낮아서 아직 연체율이 낮은데 올라가는 이자로 Payment 의
부담이 생길때 option ARM  $581 billion,  interest only $1.4 trillion 의 융자금액
중 $325 billion 의 융자금액이 연체될 것으로 예상하고있는데  Sup-prime 의
연체율인 $212 billion 보다 훨씬 큰 금액이고 부동산 가격의 하락으로 인해생긴
negative equity 등을 고려할때 앞으로 Financial market 에 생길 impact 는
1930 년대의 대 공황이후 가장 나쁜 경제상황이라고 까지 전문가 들은 말을 하고
있습니다.

내년 중반정도에 Sub-prime 의 최악의 상황이 생길것 이라는 분석이 있는데
그렇다면 option ARM 과 interest only loan 의 심각성이 짙게 나타날 시점이 내년
중반기 일것이고 그리고 그 이후로 1-2 년 최악의 상황이 올수 있다고 볼수 있습니다.
이것 뿐 아니고 HELOC  home equity loan 은 지금 언급도 되지 않은 상황인데
문론 interest only, option ARM 보다는 적은 규모라 할지라도 실제 집을 구입한지
조금 오래되고 이자도 좋은것을 갖고있는 사람들 이라도 HELOC 의 연체율이 점점
높아지고 있는상황입니다.

항상 부동산 시장에 대해서 부정적인 부분에 대해서만 글을 올려서 저도 마음은 좋지
않지만  아닌것을 기라고 할수없고 또 있는것을 없다고 해서는 않된다고 생각하는
사람이니 이해를 부탁하는 바 입니다.
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현재 집을 1-2 년전에 no down 이나 아주 적은돈 투자해서  집을 구입해서
힘들어 하시는 분들 과감하게 싸게 내놓고 팔아 버리심이 현명하지 않나 생각합니다.
어차피 90-110% 은행융자면 그게 은행이 소유한 자산이지 내것이 아닙니다.
아니면 7 년이상 고생하고 나중에 집값 내려간데서 다시 올라갈때까지 꿋꿋하게
갖고 계시던지..
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집값이 비싸도 이자싸게 내는것이나 , 집값이 싸도 이자 비싸게 내는것이나
Payment 는 같다는 그런 말은 절대로 틀린 말이니 듣지 마시고 2009 년말 이후즘
이자가 조금 높더라도 그때 집을 다시 장만하시는것이 좋을것으로 생각합니다.