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안녕하세요. 에이미리 입니다. 여러모로 성원해 주셔서 감사합니다.

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한달정도 전에 뉴욕에서도 비슷한 상황에 있으신분을 도와 드렸는데 몇칠전 중부쪽에서 전화가 오신분의 얘기를 할려 합니다. 안타까운 사연이고 그리고 숏세일을 하시려고 생각하시는 분들이나 숏세일을 하셨던 분들이나 주위에 숏세일을 하셨던 사랑하는 친척 친구분들에 혹시 말씀해 주시면 친지/친구분들이 고마와 하실꺼예요.

이분은 숏세일을 1년전에 했는데 2차에서 남은 돈을 내라고 한다는군요. 이해가 가지않아 상황을 들은 바로는 숏세일을 하고 나서 담당 하셨던 부동산 하시는 분도 남아있는 2차 융자를 값아야 된다고 하셨다고 하네요.

그래서 그런 상황을 우리 고객님은 준비 하셔야 할껏 같아 조금 이나마 도움이 될까 하고 글을 올립니다.

제가 숏세일을 할수 있나요? 이런 질문들을 아주 많이 받습니다.
숏세일은 아무나 하고 싶다고 할수 없습니다. 우선 숏세일을 할수 있는 Qualifications(자격)이 있어야 합니다. 그 자격들중에 먼저:

1. 제정적으로 모게지를 내지 못하시는 분(모게지를 못내는 이유가 합당해야 합니다.)
2. 이혼
3. 갑작스런 건강상의 문제
4. 직장을 먼곳으로 옮기는 분
5. 실직
6. 죽음
7. 등등

이런 것들이 있습니다. 구글에 검색을 해보세요. "Short Sale Qualifications".

숏세일을 하는중 꼭 부동산 에이전트에게 당부할말
첫번째: 보통 내가 살고 있는집(Primary Resident)를 숏세일을 할때 1차든 2차든 꼭 꼭 "Deficient Judgement"를 하지 않겠다는 말을 은행 Short Sale 허가 편지에 꼭 있어야 합니다. 그것은 은행이 나중에 숏세일을 하고 남은 돈때문에 고소를 하지 않겠다는 약속이죠.

두번째로는 고소를 하지 않은 대신 1099을 보낸 다고 되어 있어야 합니다. 1099은 은행이 고객님이 내지 못한 돈을 lost(은행으로선 투자한 돈을 손해)를 했기때문에 세금상 낼돈이 얼마가 있나 없나를 보여주는 세금 보고서 라고 생각 하시면 됩니다. 우리가 직장을 다니면 1년중 1월정도 되서 W-2를 받듯이 말입니다. 은행이 용서(forgiveness)를 했으므로 1099에는 "Debt"란에 돈 낼것이 없다는 "0"가 되어 있어야 합니다. 이 1099은 나중에 집을 파신후 한 1월달 정도 은행에서 보낼 것입니다(은행에 보내실곳을 알려주지 않으면 옛날 집으로 보내겠죠?). 주로 숏세일을 하고 난 다음 당연히 이사를 나가야 하므로 받을 수가 없겠죠? 그러면 은행에 전화를 하셔서 숏세일했다는 말과 론 번호를 주고 받을 곳의 주소를 주면 1099을 받을수가 있을 것입니다. 꼭 확인하셔야 할께 뭐라구요?

우리 고객님을 현명하셔서 잘 하리라 믿구요 제가 올린 글을 짭께 간추린다면

1. 은행한테 크레딧을 리포트를 할때 "Paid In Full"로 해줄수 있는지 꼭 물어보세요. 보통 "Paid as agreed less than the full amount"(총금액보다 작은 가격에 동의한 금액을 냈다.) 라고 주로 숏세일 허가 편지에 나와 있을 겁니다. 저는 앞에 것이 더 듣기가 좋습니다. 그냥 다냈다는 말이므로 듣기가 더 좋죠?

2. Deficiency judgement을 하지 않겠다는 말이 꼭 들어가 있어야 합니다. 즉 고소를 하지 않겠다라는 말이죠.(주의: 법적인 문제로 법률상의 조언을 해줄수 있는 분께 상의하세요.)

3. 1099을 보낼 꺼라는 말도 있어야 합니다. 그래야지 고객님이 내야하는 돈이 "0"인지 얼마인지 알수가 있겠죠. 물론 은행이 숏세일을 해준다고 해도 예를 들어 12만불에 7만불만 해주겠다고 하면 5만불은 고객님이 내셔야 합니다. 5만불이 있으면 당연히 은행에 피해 입지 않게 내시 겠지만 그렇지 못한 상황때문에 숏세일을 하므로 은행에게 모든 금액을 다 용서(forgiveness)를 해 달라고 하시는게 현명합니다. 아마 그분은 모든 금액을 다 용서를 받지 않았던 모양입니다.

4. 집을 팔고 난 1달이나 2달정도 되서 크레딧 리포트를 한번 뽑아보세요(크레딧회사 3개다). 거기에 은행이 어떻게 리포트를 했는지 알수 있을겁니다.

5. 그리고 꼭 1099을 받아서 보관 하셔서 나중에 혹시 힘든 일이 없기를 바랍니다.

6. 더 자세한 법적인 문제는 법적으로 조언을 해주실수 있는 변호사님과 상의 바랍니다.


도움이 되었으면 하구요 궁금한거 있으면 연락주세요.

감사합니다.