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미서 주택압류 늘어날듯
부동산시장 냉각-고금리로 ‘모기지 大亂’ 우려


미국에서 부동산 시장이 냉각되면서 모기지(주택담보대출) 대란이 임박했다는 우려가 높아지고 있다.
과거 부동산 시장에 불이 붙는 상황에서 저금리로 인해 모기지를 쓰는 것이 큰 부담이 되지 않자 너도 나도 주택 구입에 나섰으며 여기에 리파이낸싱(모기지를 바꿔 금리 변동에 따른 이익을 보는 것)까지 활발했었다.

그러던 것이 금리가 잇따라 인상되고 부동산 열기가 식으면서 상황이 급변한 것이다. 특히 그간의 리파이낸싱 수요가 하이브리드 변동금리모기지(ARM) 쪽에 몰린 것이 그야말로 ’시한폭탄’으로 작용하기 시작했다.

하이브리드 ARM이란 국채 수익률과 연동돼 금리 변경이 가능한 모기지로, 확정금리 모기지보다 대출 조건이 덜 까다로워 주택 구입자에게 인기를 끌어왔다. 모기지 금융기관들도 그간 저금리로 여신 판매가 용의하지 않은 상황에서 하이브리드 ARM 판촉에 공격적으로 나서 이 시장이 더욱 확대돼도록 했다.

미국모기지금융협회(MBA)에 따르면 올들어 지금까지 모두 3천억달러가 넘는 하이브리드 ARM 신규 수요가 발생했다. 이는 내년에는 근 1조달러 규모로 급증할 전망이다. 하이브리드 ARM 신규 수요가 늘어난다는 것은 모기지 상환 부담이 버거운 사람이 증가한다는 것으로 모기지 대란 우려가 그만큼 커짐을 의미한다.

전문가들은 금리 상승과 부동산시장 냉각으로 모기지 상환 부담이 늘어나면서 저당권회수 포기율도 증가하고 있다고 우려했다.

지난해의 경우 미 전역에서 확인된 저당권회수 포기가 약 5만건에 불과했던 것이 이후 2배나 급증한 상태라고 전문분석기관인 포어클로저닷컴이 집계했다. 모기지 상환 부담이 늘어나는 것을 이기지 못해 결국 저당잡힌 집을 포기하는 사람이 그만큼 늘어난다는 얘기다.

여기에 부동산 열기가 식으면서 가격 거품이 꺼지는 것도 모기지 대란을 부추기는 또다른 요인으로 지적됐다. 그야말로 이중고인 것이다 .

MBA에 따르면 캘리포니아, 플로리다, 버지니아 및 워싱턴 DC 등 그간 가격 거품이 특히 심했던 지역의 주택 소유자들이 고통을 많이 받고 있다. 또 디트로이트와 댈러스 및 애틀랜타처럼 기업이 문을 닫는 케이스가 많은 대도시도 모기지 체납률이 높은 것으로 분석됐다.

MBA 관계자는 캘리포니아의 경우 하이브리드 ARM 비중이 미 전역에서 가장 높은 것으로 나타났다면서 확정금리 상품에 비해 리스크가 훨씬 큰 하이브리드 ARM이 미국 전체 모기지에서 차지하는 비율도 무려 24%에 달한다고 우려했다.

더욱이 문제인 것은 주택을 처음 구입하는 경우 모기지 조건을 등한시해 이것이 이후 심각한 문제로 발전되는 경우도 많다는 것이다. 더군다나 가계 수입이 줄어들면서 확정금리 모기지를 받을 자격이 못돼 어쩔 수 없이 ARM을 택하는 경우 갈수록 상환 부담이 늘어나 결국 집 자체를 포기하는 최악의 케이스도 갈수록 늘어나고 있다고 전문가들은 걱정했다.

한 관계자는 “미국이 ARM 대란을 눈앞에 두고 있다”면서 “앞으로 몇년간 문제가 계속 터질 것”이라고 강조했다. 그는 “이제 미국에서 집을 갖는 것이 꿈이 아니라 악몽이 됐다”고 표현했다.