사업체 구매시 확인/주의해야할 사항들 (Gas Station 편)
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너무 너무 유익한 정보 자세히 잘 읽었습니다.
저도 한때 주유소 구입을 심각하게 고려한적이 있어 너무나 감사히 읽었습니다.
꾸벅...
특종님이 2006-07-09 05:29:56에 쓰신글
>이번엔 주유소 사업체 내막과 사업체 구입시 챙겨야할 정보를 한번 정리해 보겠습니다. 정비소가 딸린 주유소는 기술자이거나 기술자에게 임대를 해야하는 조건이라 Convenient Market 이 딸린 Gas Station 에 대해서만 정리 하겠습니다.
>
>우선 사업체를 구입할때 본인이나 잘 아시는 분들중 관련 사업에 대해서 전혀 지식이 없으시거나, 잘 모르는 상황이라면 사업체 구입을 일단 보류하고 그 사업체에 관하여 좀 공부를 하고 적어도 문제가 될수있는 중요한 안건들에대해서 숙지를 하고나서 사업체 전문 Agent 를 찾는것이 현명한 방법이라고 말씀드리고 싶습니다.
>
>많은 사업체를 E2 Visa 조건으로 구입한 분들이 급하게 사업체를 구입하고 E2 Visa 라는 약점아닌 약점에 노출되어있어서 사업체 매매시 중요한부분, 특히 운영할수있는 능력미달 이라도 무리하여 매매를 했기에 1 년도 채 않되어 미국정착에 쓴맛을 보신분들이 많이 계십니다. 그런 결과는 본인탓을할수밖에 어느 누구도 탓할수 없을것 입니다. 문론 부동산 Broker 의 진솔한 조언이 있었을수도 또 없었을수도 있겠지만 Business Broker 의 습성에 대한설명은 아래에 보충설명이 있습니다.
>
>어떠한 사업체던지 매매할때는 파는 사람들은 100% 정직하게 매상과 순익을 알려주는 사람은 없습니다. 어느 종교인을 막론하고도 없을것입니다. 아무리 열심히 전지전능하신 분을 믿어도 현금 매출, 수익을 100% 세금보고하며 탈세하지않는 정직한 종교인들은 몇 않될것이고, 만약에 모두가 정직하다면 중계인, 계약서, 변호사 등등 이 필요 없을것입니다.
>
>Business Broker 는 판매인이 제공하는 Data 에 근거해서 구매인 과 구매 Broker 에게 정보를 전달할 수밖에 없기에 판매 Broker 는 설사 부풀려진 정보로 의심이 갈 지라도 당연히 Listing 을 준 고객의 입장에 설수밖에 없고 나중에 Buyer 가 손해를 볼지라도 집을 사는것같이 100% 명백히 Seller 의 책임으로만 전가할수없는것이 사업체 매매이기 때문에 확실한 매출, 수익파악이 최우선 과제라고 봅니다.
>가장 안전하고 좋은 구도는Selling (Buyer’s) Broker 가 Listing Broker 로 부터 하나하나 detail 하게 확인하고 구입하는것이 좋은 방법이라고 볼수있습니다.
>
>특이하게도 사업체 매매Commission은 판매가격의 10% 에서 15%, minimum $10,000 이상 받는데 꽤많은 사업체 매매가 Broker 혼자서 seller 와 buyer 양쪽다deal 을 하는 Dual Agency 로 이뤄지고 있습니다.
>
>Gas Station 은 4 가지로 분류할수있는데 1. Franchised Gas Station, 2. Jobber Station, 3. Independent Gas Station, 4. Commission Station
>
>Franchised Station:
>정유회사가 땅과, 건물, 장비를 소유하고있지만 개인에게 운영권을 주는것이고 2 가지의 경우가 있는데 정유회사에서 직접 Franchise 를 받는경우와, 이미 Franchise 로 개인이 운영하는가계를 웃돈 (goodwill) 을 주고 구입하는 경우입니다. 첫번째의 경우는 오랜경험이 있고 정유회사와 오랜 관계를 갖고있는 사람들이 얻을수있는 특권같아서 후자를 선택하는것이 현명한 생각입니다.
>Franchised Station 은 가장 운영하기가 쉽고 장비, 환경문제등을 정유회사가 책임지고 해결하고 사업체 주인은 운영만하면 되며 사업장의 청소, 운영에 필요한 작은 장비수리 만 하면되나 정유회사에서 계약상에 여러가지 조항으로 사업장 청결유지, 주인의 최소 주 몇시간 경영 등 까지의 세부적인 요구조건이 있을수있습니다. 대부분의 경우는 Training School 의 수료과정을 거친후 사업체를 구입할수있게도 합니다.
>
>Jobber Station:
>Gas 낲품업체인 Trucking Company 들이 소유하고있고 Gas Brand 는 Jobber (Trucking Co) 가 협상하는 Gas 회사의 Brand 를 판매하게 됩니다. 때로는 판매하는 Gas Brand 가 바뀌기도 합니다.
>Jobber 가 소유하고있는 주유소의 장비와 환경문제는 대부분 Jobber 가 해결을 하지만 많은경우 주인에게 책임을 전가하는 조항이 Lease 계약서에 명시되기도 하여 꼼꼼히 계약서를 확인해야합니다. 많은경우 휘발유 가격을 Jobber 들이 정하고 주인은 이문이 않남는경우에도 반론을 재기할 권한이 거의 없습니다.
>
>Independent Station:
>주인이 정유회사와 상관없이 운영을 할수있는 경우고 Brand Gas 를 판매할수도 있고 Unbranded Gas 를 팔수도있습니다. 원하는 정유회사로부터 구입을해서 수익을 극대화 할수 있는 반면에 정유회사의 광고혜택이나 정유사의 Credit Card 를 받을수없는등 제약이있어 심한경우 Brand 에서 Unbranded 로 사업구도를 바꿀시 50% 이상의 매출이 줄어들수도있는 Risk 가 따르기도 합니다.
>Branded Gas 를 구입하더라고 가격을 정하는것은 건물(땅) 주 또는 사업체 주인이 하며 건물주 (사업주) 가 건물(사업체) 을 판매시에 새 주인에게Gas Brand 를 바꿀수있는 권한이 주어집니다.
>
>Commission Station:
>정유회사가 운영을 하지않고 그냥 위탁운영을 시키는것인데 다년간의 경험이 있는 회사내의 Dealer 인맥에 국한되어 운영을 시키는데 위탁경영자는 손익/손실에 상관없이 기본운영 경비와 매상의 일정 % 를 정유회사에 상납합니다. 이런 주유소는 판매시장에 나오지 않으며 정유회사에 많은 공헌을 한 dealer 에 한해서 기회가 주어집니다.
>
>확인해야할 서류들:
>1. Lease
>2. Supplier and Vendor Contact
>3. Last 3 years of Gas Sales
>4. Last 3 years of Balance Sheets
>5. Last 3 years of Profit and Loss Statements
>6. Last 3 years of Federal Tax Return
>7. Account Receivable
>8. Accounts payable
>9. Last 3 years sales tax return
>10. Payroll tax records
>11. List of FF&E (furniture, fixture, equipment) include in the sale
>12. Copies of business license
>13. Copies of insurance policy
>14. Last 3 years of bank statements
>15. Environmental Reports
>16. Last 3 months of Gas Purchase Invoice 와 판매가격
>
>수익성:
>Gas : 지역에 따라서, 주변 경쟁 등에 따라서 1 Gallon 에 $0.04-0.06 정도 되는곳이 있는가 하면 $0.20-$0.25 까지 이문을 남기는곳도 있으나 수익성은 장소, 경쟁 등의 외부적인 요소에 의해 큰차이가 있을수있으므로 평균 얼마라고 정할수는 없으나 Gallon 당 $0.08-0.12 수익이되어 Gas 판매 수익으로 임대료와 전기 등 Utility 정도 Cover 하면 그런대로 균적인 상황으로 볼수 있습니다. 구매하기원하는 주유소의 수익성을 비교하기위해서는 판매 가격을 주변 가격과 비교하고 또 Gas 구입 원가를 비교해서 Gas 로 나오는 수익을 판매자가 제시하는 수익과 비교 분석하고 예상해야 합니다.
>
>Brand Gas 는 Oil Company 가 Invoice 를 끊을때 정해진 가격에 Volume 을 곱해서 합산할때 Gross Volume 과 Net Volume 의 차이가 있는데 Net Volume Discount 를 약 2% 정도 해주는데 그 이유는 Gas 를 싣고 오는동안 Truck Tank 의 온도 상승으로인한 부피팽창이된 Gas 가 저온의 지하 Tank 로 들어갈때 부피가 줄어드는 것을 감안하여 Discount 를 해 줍니다.
>
>주유소에 딸려있는 Convenient Market 의 품목별 마진을 살펴보면 다음과 같습니다.
>Convenient Market 에서 나오는 매출과 수익이 중요한 이유는, Gas 판매로 얻어지는 수익은 대략적으로 건물 임대료와 maintenance 비용정도를 Cover 하고 Convenient Market 의 수익에서 다른 경비를 제한 금액이 집에 갖고가는 수익이라고 볼수있습니다. 문론 인건비 등 Variable Cost 의 계산도 중요한 Factor 입니다.
>
>Fountain Soda: 60% 마진
>Coffee: 70%
>Self Service Food: 50%
>Deli: 65%
>Ice Frozen on site: 70%
>Candy: 45%
>Snacks: 40%
>Dairy: 30%
>Packaged Beverage: 30%
>Nuts/Seeds: 35%
>Tobacco/Cigarettes: 20%
>Beer & Wine: 20%
>Lotto: 5%
>
>Oil: 35%
>Gas Additive: 50%
>Car washing accessories: 40%
>
>경비 계산은 많은 Factor 들이 있고 많은 수자계산을 필요로하는것이라 생략하겠습니다.
>
>Gas 와 Convenient Store 의 재고는 약간의 Credit 만 있으면 통상적으로 Net 30 days 정도의 외상으로 거래가 가능하고 Gas Station 사업체의 Premium (가격) 은 천차 만별이기에 한가지 Factor 로만 계산을 할 수가 없습니다.
>
>가장 중요한 환경문제
>Franchise Gas Station 의 경우 땅을 Oil Company 가 소유하고있고 땅이 오염됬다면 Oil Company 가 경비를 들여 문제를 해결하겠지만 임시 페업하는동안의 손해를 감수해야하기때문에 Contamination Clearance 를 확인하는것과 만약에 땅을 구입할경우 Contamination Inspector 를 직접고용해서 확인을 필히 하는것이 좋습니다. Oil Company 에서 쓰는 Inspector 를 쓰지않고 직접 고용해서 할것을 권유합니다. Contaminate 이 된 땅은 은행융자를 받을수 없기때문에 필히 확인하고 진행해야하는 중요한 사항입니다.
>
>두번째 환경문제는 2009 compliance 인데 이것은 연방정부에서 수자원 보호를 위해서 입법화 시킨것인데지하 Gas Tank 가 Steel, Single Wall Fiberglass 로 된 모든 Gas Station 을 Multi Wall (여러겹) Fiberglass Tank 로 2009 년까지 교채해야하는 법 입니다. 만약에 이 교채작업이 되지않는 Gas Station 이라면 교채기간동안 임시 페업을 해야하고 또 $100,000 이 넘는 경비가 들어가는 공사를 해야하기 때문입니다. Seller 에게 교채작업이 되었는지 확인하고 교채작업 완공서류를 꼭 확인해야 합니다. 그렇지 않으면 십 수만불 이상의 손해를 볼수가 있습니다.
>더러는 급하게, 싸게 현금 Base 로 팔겠다는 Gas Station 들이 있는데 그런 Gas Station 은 일단 심각한 문제가 있을확율이 크다고 생각하고 더 세심하게 들여다봐야할 충분한 이유가 있습니다.
>
>업계에서 Business Broker 의 Reputation 을 비유해서 말하는 문구를 퍼왔습니다.
>
>The reputation of business brokers, is without doubt one of the worst in the business community. Business brokers often get caught between buyer/seller disputes because the information they disclose to buyers is many times supplied inaccurately by sellers.
>Business brokers usually don’t know what financial shape a business is in. They are in the deal to make a commission. Some dishonest business brokers will tell you anything as long as you buy the business, so than they get paid.
>
>“DO NOT MAKE ANY DECISIONS SOLELY BASED ON YOUR BROKER’S OPINION.”
>However, brokers are the most important tool in your search for your business.
>There still are honest and reputable brokers out there.
>
>Gas Station 같은경우는 구매하고저 하는 Buyer 는 넘쳐나는 반면 판매하고저하는 Seller 의 수는 적어서 Listing Broker 들이 Buyer 가 까다롭게, 꼼꼼하게 따져서 진행하려하면 구매를 원하는 다른사람들이 널려있어서 Listing Broker 로 부터 외면을 당하기도 쉽습니다. 하지만 확실한 정보없이 큰돈주고 구입하고나서 나중에 후회하는것 보다는 오히려 구입하지 않는것이 현명한 결정일수도 있습니다.
>
>일전에 한번 언급한것과 같이 Business 는 1st Location, 2nd 도 Location, 3rd 도 Location 이지만 사업체 매매만 할때는 1st Lease, 2nd Lease, 3rd Lease 그리고 4th Supplier/Vendor Contract 그리고 다른 조항들이 라고 봅니다.
>땅과 같이 구입할때 환경문제에대해서는 위에 언급한바 있습니다.
>
>Gas Station 은 주인이 다른지방으로 이사를 가거나, 정년퇴직, 이혼 또는 일에대한 염증을 느끼는 상황이 아니고서는 판매를 할 큰이유를 찾기힘든만큼 속지않고 괜찮은 조건의 Gas Station 을 구입할수 있기는 쉽지 않습니다. 많은 돌맹이 중에서 옥을 찾기란 수십개, 아니 수백개에 하나 일수도있습니다.
>
>관련 internet sites
>www.business4u.com
>www.bizbuysell.com
>www.loopnet.com
>www.fbba.com
>www.business-for-sale-california.com
>www.gasstationusa.com
>www.bbfmls.com
>
저도 한때 주유소 구입을 심각하게 고려한적이 있어 너무나 감사히 읽었습니다.
꾸벅...
특종님이 2006-07-09 05:29:56에 쓰신글
>이번엔 주유소 사업체 내막과 사업체 구입시 챙겨야할 정보를 한번 정리해 보겠습니다. 정비소가 딸린 주유소는 기술자이거나 기술자에게 임대를 해야하는 조건이라 Convenient Market 이 딸린 Gas Station 에 대해서만 정리 하겠습니다.
>
>우선 사업체를 구입할때 본인이나 잘 아시는 분들중 관련 사업에 대해서 전혀 지식이 없으시거나, 잘 모르는 상황이라면 사업체 구입을 일단 보류하고 그 사업체에 관하여 좀 공부를 하고 적어도 문제가 될수있는 중요한 안건들에대해서 숙지를 하고나서 사업체 전문 Agent 를 찾는것이 현명한 방법이라고 말씀드리고 싶습니다.
>
>많은 사업체를 E2 Visa 조건으로 구입한 분들이 급하게 사업체를 구입하고 E2 Visa 라는 약점아닌 약점에 노출되어있어서 사업체 매매시 중요한부분, 특히 운영할수있는 능력미달 이라도 무리하여 매매를 했기에 1 년도 채 않되어 미국정착에 쓴맛을 보신분들이 많이 계십니다. 그런 결과는 본인탓을할수밖에 어느 누구도 탓할수 없을것 입니다. 문론 부동산 Broker 의 진솔한 조언이 있었을수도 또 없었을수도 있겠지만 Business Broker 의 습성에 대한설명은 아래에 보충설명이 있습니다.
>
>어떠한 사업체던지 매매할때는 파는 사람들은 100% 정직하게 매상과 순익을 알려주는 사람은 없습니다. 어느 종교인을 막론하고도 없을것입니다. 아무리 열심히 전지전능하신 분을 믿어도 현금 매출, 수익을 100% 세금보고하며 탈세하지않는 정직한 종교인들은 몇 않될것이고, 만약에 모두가 정직하다면 중계인, 계약서, 변호사 등등 이 필요 없을것입니다.
>
>Business Broker 는 판매인이 제공하는 Data 에 근거해서 구매인 과 구매 Broker 에게 정보를 전달할 수밖에 없기에 판매 Broker 는 설사 부풀려진 정보로 의심이 갈 지라도 당연히 Listing 을 준 고객의 입장에 설수밖에 없고 나중에 Buyer 가 손해를 볼지라도 집을 사는것같이 100% 명백히 Seller 의 책임으로만 전가할수없는것이 사업체 매매이기 때문에 확실한 매출, 수익파악이 최우선 과제라고 봅니다.
>가장 안전하고 좋은 구도는Selling (Buyer’s) Broker 가 Listing Broker 로 부터 하나하나 detail 하게 확인하고 구입하는것이 좋은 방법이라고 볼수있습니다.
>
>특이하게도 사업체 매매Commission은 판매가격의 10% 에서 15%, minimum $10,000 이상 받는데 꽤많은 사업체 매매가 Broker 혼자서 seller 와 buyer 양쪽다deal 을 하는 Dual Agency 로 이뤄지고 있습니다.
>
>Gas Station 은 4 가지로 분류할수있는데 1. Franchised Gas Station, 2. Jobber Station, 3. Independent Gas Station, 4. Commission Station
>
>Franchised Station:
>정유회사가 땅과, 건물, 장비를 소유하고있지만 개인에게 운영권을 주는것이고 2 가지의 경우가 있는데 정유회사에서 직접 Franchise 를 받는경우와, 이미 Franchise 로 개인이 운영하는가계를 웃돈 (goodwill) 을 주고 구입하는 경우입니다. 첫번째의 경우는 오랜경험이 있고 정유회사와 오랜 관계를 갖고있는 사람들이 얻을수있는 특권같아서 후자를 선택하는것이 현명한 생각입니다.
>Franchised Station 은 가장 운영하기가 쉽고 장비, 환경문제등을 정유회사가 책임지고 해결하고 사업체 주인은 운영만하면 되며 사업장의 청소, 운영에 필요한 작은 장비수리 만 하면되나 정유회사에서 계약상에 여러가지 조항으로 사업장 청결유지, 주인의 최소 주 몇시간 경영 등 까지의 세부적인 요구조건이 있을수있습니다. 대부분의 경우는 Training School 의 수료과정을 거친후 사업체를 구입할수있게도 합니다.
>
>Jobber Station:
>Gas 낲품업체인 Trucking Company 들이 소유하고있고 Gas Brand 는 Jobber (Trucking Co) 가 협상하는 Gas 회사의 Brand 를 판매하게 됩니다. 때로는 판매하는 Gas Brand 가 바뀌기도 합니다.
>Jobber 가 소유하고있는 주유소의 장비와 환경문제는 대부분 Jobber 가 해결을 하지만 많은경우 주인에게 책임을 전가하는 조항이 Lease 계약서에 명시되기도 하여 꼼꼼히 계약서를 확인해야합니다. 많은경우 휘발유 가격을 Jobber 들이 정하고 주인은 이문이 않남는경우에도 반론을 재기할 권한이 거의 없습니다.
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>Independent Station:
>주인이 정유회사와 상관없이 운영을 할수있는 경우고 Brand Gas 를 판매할수도 있고 Unbranded Gas 를 팔수도있습니다. 원하는 정유회사로부터 구입을해서 수익을 극대화 할수 있는 반면에 정유회사의 광고혜택이나 정유사의 Credit Card 를 받을수없는등 제약이있어 심한경우 Brand 에서 Unbranded 로 사업구도를 바꿀시 50% 이상의 매출이 줄어들수도있는 Risk 가 따르기도 합니다.
>Branded Gas 를 구입하더라고 가격을 정하는것은 건물(땅) 주 또는 사업체 주인이 하며 건물주 (사업주) 가 건물(사업체) 을 판매시에 새 주인에게Gas Brand 를 바꿀수있는 권한이 주어집니다.
>
>Commission Station:
>정유회사가 운영을 하지않고 그냥 위탁운영을 시키는것인데 다년간의 경험이 있는 회사내의 Dealer 인맥에 국한되어 운영을 시키는데 위탁경영자는 손익/손실에 상관없이 기본운영 경비와 매상의 일정 % 를 정유회사에 상납합니다. 이런 주유소는 판매시장에 나오지 않으며 정유회사에 많은 공헌을 한 dealer 에 한해서 기회가 주어집니다.
>
>확인해야할 서류들:
>1. Lease
>2. Supplier and Vendor Contact
>3. Last 3 years of Gas Sales
>4. Last 3 years of Balance Sheets
>5. Last 3 years of Profit and Loss Statements
>6. Last 3 years of Federal Tax Return
>7. Account Receivable
>8. Accounts payable
>9. Last 3 years sales tax return
>10. Payroll tax records
>11. List of FF&E (furniture, fixture, equipment) include in the sale
>12. Copies of business license
>13. Copies of insurance policy
>14. Last 3 years of bank statements
>15. Environmental Reports
>16. Last 3 months of Gas Purchase Invoice 와 판매가격
>
>수익성:
>Gas : 지역에 따라서, 주변 경쟁 등에 따라서 1 Gallon 에 $0.04-0.06 정도 되는곳이 있는가 하면 $0.20-$0.25 까지 이문을 남기는곳도 있으나 수익성은 장소, 경쟁 등의 외부적인 요소에 의해 큰차이가 있을수있으므로 평균 얼마라고 정할수는 없으나 Gallon 당 $0.08-0.12 수익이되어 Gas 판매 수익으로 임대료와 전기 등 Utility 정도 Cover 하면 그런대로 균적인 상황으로 볼수 있습니다. 구매하기원하는 주유소의 수익성을 비교하기위해서는 판매 가격을 주변 가격과 비교하고 또 Gas 구입 원가를 비교해서 Gas 로 나오는 수익을 판매자가 제시하는 수익과 비교 분석하고 예상해야 합니다.
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>Brand Gas 는 Oil Company 가 Invoice 를 끊을때 정해진 가격에 Volume 을 곱해서 합산할때 Gross Volume 과 Net Volume 의 차이가 있는데 Net Volume Discount 를 약 2% 정도 해주는데 그 이유는 Gas 를 싣고 오는동안 Truck Tank 의 온도 상승으로인한 부피팽창이된 Gas 가 저온의 지하 Tank 로 들어갈때 부피가 줄어드는 것을 감안하여 Discount 를 해 줍니다.
>
>주유소에 딸려있는 Convenient Market 의 품목별 마진을 살펴보면 다음과 같습니다.
>Convenient Market 에서 나오는 매출과 수익이 중요한 이유는, Gas 판매로 얻어지는 수익은 대략적으로 건물 임대료와 maintenance 비용정도를 Cover 하고 Convenient Market 의 수익에서 다른 경비를 제한 금액이 집에 갖고가는 수익이라고 볼수있습니다. 문론 인건비 등 Variable Cost 의 계산도 중요한 Factor 입니다.
>
>Fountain Soda: 60% 마진
>Coffee: 70%
>Self Service Food: 50%
>Deli: 65%
>Ice Frozen on site: 70%
>Candy: 45%
>Snacks: 40%
>Dairy: 30%
>Packaged Beverage: 30%
>Nuts/Seeds: 35%
>Tobacco/Cigarettes: 20%
>Beer & Wine: 20%
>Lotto: 5%
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>Oil: 35%
>Gas Additive: 50%
>Car washing accessories: 40%
>
>경비 계산은 많은 Factor 들이 있고 많은 수자계산을 필요로하는것이라 생략하겠습니다.
>
>Gas 와 Convenient Store 의 재고는 약간의 Credit 만 있으면 통상적으로 Net 30 days 정도의 외상으로 거래가 가능하고 Gas Station 사업체의 Premium (가격) 은 천차 만별이기에 한가지 Factor 로만 계산을 할 수가 없습니다.
>
>가장 중요한 환경문제
>Franchise Gas Station 의 경우 땅을 Oil Company 가 소유하고있고 땅이 오염됬다면 Oil Company 가 경비를 들여 문제를 해결하겠지만 임시 페업하는동안의 손해를 감수해야하기때문에 Contamination Clearance 를 확인하는것과 만약에 땅을 구입할경우 Contamination Inspector 를 직접고용해서 확인을 필히 하는것이 좋습니다. Oil Company 에서 쓰는 Inspector 를 쓰지않고 직접 고용해서 할것을 권유합니다. Contaminate 이 된 땅은 은행융자를 받을수 없기때문에 필히 확인하고 진행해야하는 중요한 사항입니다.
>
>두번째 환경문제는 2009 compliance 인데 이것은 연방정부에서 수자원 보호를 위해서 입법화 시킨것인데지하 Gas Tank 가 Steel, Single Wall Fiberglass 로 된 모든 Gas Station 을 Multi Wall (여러겹) Fiberglass Tank 로 2009 년까지 교채해야하는 법 입니다. 만약에 이 교채작업이 되지않는 Gas Station 이라면 교채기간동안 임시 페업을 해야하고 또 $100,000 이 넘는 경비가 들어가는 공사를 해야하기 때문입니다. Seller 에게 교채작업이 되었는지 확인하고 교채작업 완공서류를 꼭 확인해야 합니다. 그렇지 않으면 십 수만불 이상의 손해를 볼수가 있습니다.
>더러는 급하게, 싸게 현금 Base 로 팔겠다는 Gas Station 들이 있는데 그런 Gas Station 은 일단 심각한 문제가 있을확율이 크다고 생각하고 더 세심하게 들여다봐야할 충분한 이유가 있습니다.
>
>업계에서 Business Broker 의 Reputation 을 비유해서 말하는 문구를 퍼왔습니다.
>
>The reputation of business brokers, is without doubt one of the worst in the business community. Business brokers often get caught between buyer/seller disputes because the information they disclose to buyers is many times supplied inaccurately by sellers.
>Business brokers usually don’t know what financial shape a business is in. They are in the deal to make a commission. Some dishonest business brokers will tell you anything as long as you buy the business, so than they get paid.
>
>“DO NOT MAKE ANY DECISIONS SOLELY BASED ON YOUR BROKER’S OPINION.”
>However, brokers are the most important tool in your search for your business.
>There still are honest and reputable brokers out there.
>
>Gas Station 같은경우는 구매하고저 하는 Buyer 는 넘쳐나는 반면 판매하고저하는 Seller 의 수는 적어서 Listing Broker 들이 Buyer 가 까다롭게, 꼼꼼하게 따져서 진행하려하면 구매를 원하는 다른사람들이 널려있어서 Listing Broker 로 부터 외면을 당하기도 쉽습니다. 하지만 확실한 정보없이 큰돈주고 구입하고나서 나중에 후회하는것 보다는 오히려 구입하지 않는것이 현명한 결정일수도 있습니다.
>
>일전에 한번 언급한것과 같이 Business 는 1st Location, 2nd 도 Location, 3rd 도 Location 이지만 사업체 매매만 할때는 1st Lease, 2nd Lease, 3rd Lease 그리고 4th Supplier/Vendor Contract 그리고 다른 조항들이 라고 봅니다.
>땅과 같이 구입할때 환경문제에대해서는 위에 언급한바 있습니다.
>
>Gas Station 은 주인이 다른지방으로 이사를 가거나, 정년퇴직, 이혼 또는 일에대한 염증을 느끼는 상황이 아니고서는 판매를 할 큰이유를 찾기힘든만큼 속지않고 괜찮은 조건의 Gas Station 을 구입할수 있기는 쉽지 않습니다. 많은 돌맹이 중에서 옥을 찾기란 수십개, 아니 수백개에 하나 일수도있습니다.
>
>관련 internet sites
>www.business4u.com
>www.bizbuysell.com
>www.loopnet.com
>www.fbba.com
>www.business-for-sale-california.com
>www.gasstationusa.com
>www.bbfmls.com
>
작성일2006-07-13 15:22
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