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간략하게 말씀드리겠습니다. 리얼터의 역할 중 가장 중요한 것은 적정 가격 산출이라고 봅니다. 앞의 분이 말씀하신대로 Comparable Market Analysis가 기본적인 툴이라고 보겠습니다. 같은 지역에서 비슷한 매물이 최근에 얼마에 팔렸나를 보는 것이지요. 리얼터라면 누구나 이 데이타베이스를 확인 할 수 있다고 봅니다. 다음 고려사항은 시장 상황입니다. 지역에 따라 편차를 보이구요, 같은 지역에서도 시장 상황에 따라 한두달 차이가 큰 영향을 미치기도 합니다. 일반적으로 말하면 타운하우스나 콘도의 경우는 시장가격이 비교적 정확하게 나온다고 봅니다. 편차가 1-2만불이하라고 봅니다. 그 지역의 시장상황을 보기위해서는 적어도 최근 6개월간의 경향을 살펴보는 것이 필요합니다. 베이 외곽지역의 단독주택의 경우는 불과 몇달사이에 가격이 많이 내려갔습니다. 가장 큰 이유는 이자율 상승으로 인한 모기지 부담으로 기존 주택 매물이 많아졌고, 여기에 신규주택 분양이 더해졌기 때문입니다. 특히 시장 상황에 민감한 신규주택 분양이 가격 하락을 선도하고 있다고 봅니다. (길어지고 있네요). 반사적으로 타운하우스나 콘도의 경우는 하락폭이 상대적으로 적다고 봅니다. 이런 시장상황을 각 지역에 따라 분석할 필요가 있다고 봅니다. 다음으로 리얼터의 역할 중 간과할 수 없는 것은 주택상태에 대한 disclosure와 각종 inspection 보고서 들을 점검, 검토하고 적절한 조언을 하는 것입니다. 이번과 같은 거의 새집의 경우에는 큰 문제는 없으리라 보여지지만, 돌다리도 두드려 가는게 낫겠죠. 물론 일부 비양심적인 리얼터의 경우는 매매를 성사시키기위해 문제가 있어도 굳이 지적하지 않는 경우도 있을 수는 있겠지만, 대부분의 리얼터는 양심적이라고 봅니다. 마지막으로 paperwork인데요, 가장 중요한 것은 물론 계약서 작성이구요, 위에서 말한 disclosures 들도 중요합니다. 모든 거래가 그러하듯, 문제가 없을 땐, 서류가 왜 이렇게 많이 필요한가 하는 생각이 들 정도로 불필요하게 느껴집니다. 그러나 법적인 문제가 생길 경우를 대비해서 미리 대비하는 것이지요. 이 부분에 대해서는 부동산 회사나 리얼터에 따라 중요하게 생각하는 정도가 편차가 좀 큰 것 같습니다. 시장 상황에 따라서 달라지기도 하지요. 큰 회사일수록, 시장이 slow할수록 이 부분에 더 신경을 쓴다고 볼 수 있을까요. 법적인 문제가 생겼을 때 보호받을 수 있도록 더 신경을 쓴다고 보시면 될 것 같습니다. 리얼터가 있다고 해서 반드시 더 보호받을 수 있다고는 볼 수 없겠지만, 도움을 받을 확률이 더 높다고 보겠습니다. 마지막으로 (진짜 마지막) 커미션 부분인데요, 집을 파시는 분들의 가장 큰 비용요소가 커미션일 겁니다. 보통 5-6% 정도로 보구요, 베이지역의 경우 외곽쪽으로 갈수록 낮아진다고 보고 있습니다. 정해진 rate은 없구요, 반드시 현금일 필요도 없습니다. 대부분 custom에 의해서 결정된다고 봅니다. 앞의 분들이 좀 상반된 의견을 말씀하신 것 같은데요, 예를 들어, 집을 팔기 위해서 수리를 할 경우 수리비용도 결국 집을 팔게되면, 거기에서 충당할 수 있기때문에 바이어가 그 비용을 내는 셈이라고 말한다면, 그 분 말씀도 틀렸다고 볼 수 는 없겠지요. 집을 파는 입장에서는 커미션을 줄일 수 있다면 경제적으로 도움이 됩니다. 3%를 말씀하셨는데요, 셀러가 리스팅 에이전트 역할을 직접한다면, 바이어 에이전트에게 주는 몫으로 생각이 됩니다. 직접 거래하는 조건으로 이 액수를 가격에서 빼 준다면 나쁜 딜은 아니라고 봅니다. 물론 다음의 조건들이 충족된다는 조건하에서요. 1) 현 리스팅 가격이 적정 시장가격이다. (그렇게 판단하신 것 같네요) 2) 주택의 상태에 하자가 없다 (disclosure, inspection 등을 통해 확인). 3) 계약서 등의 terms 를 비롯한 각종 서류의 내용을 바이어가 철저히 확인한다. 참고로 한가지만 더 말씀드릴게요. 부동산 회사나 리얼터 가운데 자신들이 받는 커미션의 일부를 바이어에게 돌려주는 회사나 리얼터가 있습니다. 물론 얼마나 리얼터 역할을 양심적으로 성실히 또 전문적으로 수행하는가 하는 것이 선행조건이 되어야겠지요. 이런 회사를 찾으실 수 있다면, 리얼터의 도움도 받고, 커미션을 통한 절약도 가능하다고 봅니다. 물론 이번 경우에는 셀러에게서 디스카운트를 받는 대신, 커미션 리베이트를 통해서 절약을 하시는 거구요, 액수는 3%를 다 받을 수는 없겠지요. 리베이트 rate은 회사마다 다른 것으로 압니다. 없는 곳도 많구요. 간혹 커미션 리베이트가 불법이라고 말하는 회사들도 있습니다. 뭐라고 할까요, 사실을 다 말하지 않음으로써 왜곡한다고 할까요. 미 전역에서 12개 주에서는 불법인 것이 사실입니다. 나머지 주에서는 (가주를 포함해서) 합법입니다. 요약하자면, 믿을만한 리얼터(회사), 그리고 커미션 리베이트가 있는 (가능하면 많은) 회사를 통해 거래하시는게 최선인 듯 하구요, 차선은 본인들께서 좀 더 수고하시면서(위에서 말씀드린 조건들에 대해서) 3%를 절약하시는 것과  3%를 희생해서라도 리얼터를 통해 거래하시는 것 중에서 선택하시는 것 같습니다. 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠네요. 읽어주셔서 감사합니다.



시골새댁님이 2006-07-10 13:38:04에 쓰신글
>질문내용을 좀 바꿔야 할것 같아요^^;;
>
>맘에 드는 타운하우스가 있는데 2006년도에 지어진 새집이랍니다.(27만불정도-주변시세를 알아보니 가격은 적당한것 같았어요-업그레이드 생각하면 좀 싸게 내놓은듯 싶구요)
>
>미국인부부가 살려고 업그레이드 다해놓고 사정이 생겨서 팔려고 내놨대요.
>
>그 부부중에 남편이 리얼터인데 셀바이오너로 판다고 하더군요.
>
>그러면서 저희가 리얼터 없이 집을 살경우 집값을 좀 빼준다고 했어요.
>(우리가 첫집이라고 하니 집사는 절차같은거 자기가 하나하나 다 설명해주고 한다고...-.-;;)
>새집이라 특별히 뭐 고장난거 그런거 신경쓸건 없을것 같고 워런티도 몇년 있다고 하고....
>
>그래도 우리쪽 리얼터가 필요할까요?
>
>융자관련해서는 남편 회사랑 연결된 곳에서 할것 같구요.
>
>사실 지금 저희 리얼터 미국아짐이 맘에 안들어서(집 몇개 보여주고 빨리 계약하라고 성화라...-.-;;) 바꾸려고 하던 차라 그 제안이 자꾸 맘에 남네요.
>
>
>
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>남편이랑 어제 밤에 얘기를 나누었는데 답이 안나왔어요.
>
>5%나 10% 다운할 생각이구요. 한달에 패이먼이 1400불 미만이었음 했는데 첫집같으면 100불에서 200불 정도 초과할것 같아요.
>돈생각하면 2번집이지만 2,3년후에 리세일할 생각하면 1번집으로 해야할것 같기도 하구요...
>
>어쩔까요....
>
>그리고 다운하는 돈말고 크로징코스트 빼고 통장에 얼마나 갖고 있어야 할까요?