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의심된다님이 2006-09-29 02:09:52에 쓰신글
>이번에 리파이할려구해요
>
>몇년전 집을 살때 고정을 할려구 했는데
>
>융자 하는 분이 하도 일프로 미니멈 페이만 내는 MTA를 하라고 해서
>했는데
>
>돈내라는 빌이 날라올떄마다 정말 욕나오더군요.
>
>그래서 리파이낸스를 할려고 하는데
>
>융자회사에 전화하면 INTEREST ONLY 를 자꾸 권해서
>
>알아보니 그게 커미션이 높아서 고정을 못하게 하는거라고해요.
>
>이번엔 속고 싶지 않아서
>
>제가 직접 은행가서 할 까 생각도 하는데..머 마찬가지겠죠.
>
>어떤게 좋을까요. 현명한 답변좀 주세요.
>

Minimum Pay, Interest Only, Fixed Rate
다 장단점이 있고 자신에게 어떤것이 유리한것은 사람마다 다 다르기 때문에 무조건 어떠한것이 좋다고는 말할수 없습니다.

여러가지로 생각해 볼때 지금 재융자를 하면 어느정도 이 융자를 가지고 있느냐에 따라 론피를 내고 낮은 이자율을 택하느냐, 조금 높다하더라도 노포인트 노Fee 론을 하느냐, 자신에게 다가올 이익이 차이가 납니다.

그리고 Interest Only 를 한다고 커미션이 높아지는 건 절대 그렇지 않습니다.
Interest Only 를 권하는 이유는 고정보다 상대적으로 이자율도 낮고 페이멘도 낮기 때문에 한달 페이멘트가 얼마다 라는 소리를 손님이 들었을때 아무래도 좋게 들리기 때문이겠고 또 사실상 30년 고정해서 30년동안 가지고 있을 확율이 아주 적기 때문입니다.

예로 $500,000 을 5년이나 7년 고정으로 했을때 약 6% 인데 한달에 $2,500 입니다.
30 년고정으로 6.5% 를 하면 한달에 $3,160 입니다. 

한달에 $660불씩 더나가는데, 이건 좋다고 합시다.

한 5년후 남은 원금을 비교해 보면 각각 $500,000 과 $468,055 입니다. 약 $32,000 입니다.

그러면 5년간 $660 x 60 = $39,600 을 더내고 나중에 발란스는 $32,000 이 차이나는데 어떤게 좋았던 건지 궁금합니다. 

Time Value of Money 의 정의를 따지면 항상 현재의 가치가 미래의 가치보다 높습니다. 

그럼 그동안 5년간 페이멘트 차액인 $660을 매달 한국식 적금에 가입하시면 약 4.5%으로 이자를 계산했을때 5년후의 가치는 $44,316 이 됩니다. 약 12,300 불 정도 더 이익이 있다 생각합니다.

앞에서 말씀드렸듯이 융자는 종류도 많고 나름대로 장단점이 있습니다.  제가 드리는 예도 또한 한 가지 예에 그쳤듯이 여러가지로 어떤점이 자신에게 좋을까는 융자 전문인 하고 상담하시는게 좋을 듯 싶습니다. 

한가지더, 은행으로 직접가시는 것보다 융자 브로커를 통하시는게 좋습니다.
Wholesales 과 Retail 의 차이점인데 은행에선 직원 월급에 빌딩 렌트에 나가는 overhead expense 가 많이 있기때문에 그런돈이 안나가는 브로커에게 Wholesale Rate 을 주고 rebate 을 줍니다.  여기에 많은 말을 않겠지만 가끔 이상한 브로커 만나서 바가지쓰지 않고 믿을만한 왠만한 브로커 만나시면 같은 Washington Mutual 이라도 더 좋은 조건으로 받으실 수 있을것입니다.