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큰 나무님의 말씀 전적으로 동감합니다.

운전님이 왜또 심심하신지 은근히 불씨을 짖피시는지는 이해가 안되지만.
전에도 그런 말씀 드린것으로 기억하는데....제가 아무리 노력을 해도 100% 만족을 해드릴수가 없습니다. 하지만 전 지속적으로 바쁜 세월을 보내고 있습니다 올해 들어와 현재도 부동산시작한지 최고로 바쁜 세월을 보내고 있습니다.  여러가지 이유가 있겠지만..제가 여태것 손님들을 사기 쳐서 아님 윽박질러서 아님 강매해서 집을 구입 하게 만들었다면 올해 들어 엄천 바쁜데....뭔가 있지 않나요? 제가 손님들에게 못 살 집들을 사기처서
집을 구입하게 했다면 전 지금쯤 다른 직업을 해야 되지 않나요???????

이 말은 무슨 말인고 하니..제가 표현이 조금 낮아도 잘 이해 하시고 들어 주시면 감사하겠습니다. 전에도 말했고 앞으로도 말씀을 드릴것이고 지금도 변함이 없는건

6개월 전이나 1년 전에도 집을 구입 할 능력이 있으면 하시는것이 좋다고 했습니다.
(이자율이 좋기 때문에...그리고 어차피 자기가 살집이면 크게 문제 되지 않기때문.)

문제는 2년안데 파셔야하는 입장에서 보면 결코 좋은 시기가 아니라는 것이 저의 요점이었습니다. 어느 집이건 2년 안에 팔았을때 돈을 손에 넣을수 있다는건 축복중에 축복이지요. 그런 기회은 아주 드물구. 평생 한번 있을까 말까하는 기회라고 해도 과언이 아니라 사료됨니다.

또한 투기나 투자 혹은 무리하게 집을 구입하실려면  최적기가 아니므로 동향을 보시고 움직이는것이 좋다고 말씀을 드린걸로 알고 있습니다.

제가 지난 가을쯤에 말씀 드린걸로 기억하는데..2007년에 끝날쯤에 미국 태통령 선거가 잇습니다..이번에는 부시가 하도 영 아니게 만들어 나서 민주당으로 옴겨갈것이라 모든 분들이 예측하고 있습니다. 민주당 할때 어때나요? 크리텅 할때 경기가 아주 좋았습니다. 모두들 기억하실것입니다...다 돌아 가고싶은 그런 나날들이었지요.~~

2월달 고비로 3월달 쯤이면 슬슬 다시 집을 거두었던 분들이 내어 놓을 것 같습니다.이사철이 시작되므로 ..하지만 다 약아 져서 서로 눈치 작전이 엄천나게 클것이라 사료됨니다.  방학 하고 나서 9월달 되면 학교 등록이 다 마침므로 다시 slow 로 넘어 가겠지요? 그리고 나서 바로 선거전이 치루워집니다.  다시 말씀 드려서 선거전이 치루워 지면 돈이 많이 풀리는것이 자연현상입니다.  무슨 뜻인지 아시겠나요?

다행인것은 아직도 이자율이 낮다는것입니다. 만에 하나 이자율이 8% 이상 올라가다면 보통 왜만한 집들이 북가주는 million 이 넘기에 집을 구입하기가 아주 힘들어짐니다..이것은 다시 말씀드려서 경기가 침체 된다는 것이 될텐데..과연 그럴가요?
선거전에서 이자율 올린다고 할 태통령이 있겠습니까???

이 아까운 시간과 지면을 막 개인적으로 사용하여 미안한 감도 들지만.

요새 와서 부쩍 손님들이 전화 문의가 더 옵니다..하루는 신문에서 바닥을 처다고 하고 하루는 신문에서 아직도 거품이라고 하고 어디다가 장단을 맟추기가 힘들것입니다..그럴다고 해서 신문을 신뢰하지 않을수도 없고. 전 신문을 신뢰하기 보다는
그냥 세상 흐름 정도로 여기면서 읽습니다. 특히 부동산 란은. 

저 같은 사람들은 특히 120% full time 으로 뛰는 사람들은 피부로 매일 느끼기 때문입니다.

간단합니다. data 도 필요 하고 정학한 source 도 필요 하고 통밥도 필요 하고 운도 따라야 하고 세계 경제 흐름도 읽어 야하고  이런 모든것들은 통합해서 준비 해서 움직인다면 실패 확률이 낮아 지겠지요.  하지만 이민 생할 먹고 살기 바쁜데 과연 이민 1세 분들이 몇분이나 이런 걸 따지면서 투자하겠습니까? 

능력되시고 이거다 하시면 그 부동산업자가 추천하고 여태것 사기 치지 않고 성실하게 일을 해 왔다면 믿고 사면 99% 후회가 없을것입니다. 평생 손님을 돈 만여불에 날리 부동산은 없다고 봅니다.

그리고 전 글에 참견2 님의 말씀 앞으로 2년후에 다시 말하자고 하면 그건 토론이 아니기 때문에 말이 안된다고 봅니다. 서로 틀린 의견을 존중하는 차원에서 토론을 하다 보면 배울점도 있고 남의 의견에 수긍 할 수도 있다고봅니다. 해서 앞으로 3개월에 한번씩은 이런 식이라도 깊게 의견 교환을 하면 읽는 분들은 반듯이 얻는것이 있을것이고 무조건 적용하는것이 아니라 최소한 자기 개인 각자 에게 맞게 적용하여
우리 이민 교포들이 지가 집을 소유하면 얼마나 좋습니까?

이웃님 말씀은 제 수준이므로 적대적으로 동감합니다. 다 그럴치는 안겠지만.
그래도 이웃님의 간단한 논리는 그냥 지나 치지 마시고 잘 음미하세요
그리고 부동산 업자들이 집을 막 사라고 하는걸 이사람이 컴미션만 챙기려고 한다고
생각하시면 크나큰 오해입니다. 의사와 변호사를 믿지 못하면서 일을 몸을 맡길수 없을 뿐더로..더욱더 전 재산을 맡기는 일인데.....그런 Negative 한 감정으로 시작한다면 안하니 만 못하죠.  어디가나 한두마리의 지렁이가 맑은 시냇물을 흐려 놓습니다.

두서 없이 또 통밥으로 써내려 가서 많은 분들에게 죄송합니다.

그냥 이 모습 그대로 인정하고 받아주십시오.

이왕 쓴김에 통밥을 하나도 드리겠습니다.

제가 북가주 이민 온지는 74년도
이쪽 강남으로 불리는 Tri valley 지역은 Pleasanton, Livermore, Dublin, San Ramon 제 아이들이 유치원 전부터 살다가 재작년에 이어 작년에 두넘 다 대학을 가는야고 이 지역을 떠나 있습니다.

애들은 이지역 토박이라고 해도 맞는 말인것 같습니다

그동안 집 시세는 (원래 부터 관심이 많았음 고로 여기 저기 비교도 많이 했음, 중학교 고등학교 친구들이 다 북가주 곳곳에 살고 있으므로) 특히 이지역은
당연히 pleasanton 이 최고 였고 다음이 San Ramon Dublin 과  Livermore쪽은 신경도 안쓸정도 끼워 주지도 않았습니다. (죄송 더불린 하고 리버모아에 사시는 분들에게) 2000년전 부터 부동산이 활기을 타고 올를때 San Ramon 지역이 새집과. 백인지역, 학군 등등 으로 인해 겁없이 올라습니다. 많은 분들이 군중의식으로 너도 사니깐 나도 산다 도 많이 작용했던적이 있었습니다...그로인해 San Ramon 집들이 Pleasanton 집 값을 능가 한적이있었습니다...이제 집값이 내려 가기 시작하니
무슨 현상이 나오야 하면 Pleasanton 집 과 비교해서 옛날에는 Pleasanton 집이 3000sqft 정도 비교하면 많아야 20만불 정도 비싸는데..그런것이 대래 더 오르던니 이제는 두 동네을 비교하면 pleasanton 집들이 20-40만불 더 비싸게 팔리는 기현상이 일어 나고 있습니다..이번에 컴에 들어 가셔서 비교 해보시면 아시겠지만. 3700 - 4000 sqft 집들이 적게는 1,100,000 에서 1,300,000 에 팔리지만 pleasanton 집들은 이런 사이즈 라면 1,5 M 밑으로,는 없고 보통 1,700,000 정도에서 2Million 정도에 팔리고 있는 실정입니다. 가격차이가 일년사이에 30-40만불이상 차이가 나고 있습니다. 대래 별 볼일 없던 Dublin 큰 집값이현재는 San Ramon 집 보다 (새동네 교통이 더 좋은 학군도 점점 좋아지고 있고)  더 나갈정도가 되었지요.

이건 또 무슨 뜻을 의미하는야하면.....남에게 불행은 나에게는 행운이라 말이 골프에서는 통하듯이 집 값이 큰 폭등으로 내려 갔다면 사시는 분들에게는 무슨 뜻이되는지요?  여기서 현재 집을 파시는 분들은 사정상 안팔수 없었서 파시는 분들이 대부분 입니다. 다시 말씀 드려서 1년전에 사셨던지 6개월 전에 사셨던지...그냥 자기 집에서 충실히 능력것 융자 갚으면서 살 것이면 아무 문제가 없다는것이고 이번 기회에 집을 큰집으로 옴기실 분들이나. 새로 첮 집을 장만 하실 분들은 그만큼 이익을 나중에 더 볼수 있다는 말입니다..

휴 너무 길어서 힘들다...이해가 되셨는지 모르겠습니다. 에쿠 이시간에 일을 했으면 더 좋았을텐데...감기가 몹시 들어서 이만 하고 들어가 쉬어야 겠습니다.
오늘 도 밤 9시 반까지 했네요...그래도 못 끝네고 들어 감니다. 감기 때문에.....

모두들 건승을 빌고.

제 올해 목표는 ????미리 김치국 마시면 안되어서 나중에 되면 다시 말씀 드리겟습니다. 아마 서로 좋은 교육이 될것 같습니다. 기대하시라 개봉박두~~~


큰 나무님이 2007-01-21 19:17:43에 쓰신글
>지난해만 해도 real estate bubble이란 말이 많이 mass media 상에 많이 나왔었는데 bubble이 pop 할 조짐이 여기 S.F. Bay Area에는 없는 것같읍니다.
>
>스탁 가격이 burst 하고 난 몇 년 뒤에는 집가격의 bubble 이 최고 점에 닿는다는 법칙이 있읍니다. 그것은 왜냐하면 1920 대 stock bubble 일때 주택 가격이 최고 25% 까지 떨어지고 1987 년 stock market crash 일때에 주택 가격이 10-25%까지 떨어졌읍니다.
>
>그러나 스탁 가격 crash는 주택가격 변동과 달리 더 예리하고 더 자주 엄하게 다음과 같은 여러가지 이유로 나타납니다.
>
>먼저 스탁은 intangible 재산 이므로 팔려고 마음을 먹으면 쉽게 처분할 수 있지만 부동산은 tangible하므로 일시적으로 처분을 하고 싶어도 그렇게 쉽게 처분할 수 없읍니다.
>스탁은 회사들이 언제나 마음만 먹으면 더 많은 share 를 issue 하여서 그 값어치를 떨어트릴 수 도 있읍니다. (WorldCom, Enron 같이) 그런데 부동산은 잘 아시다시피
>집을 지을 수 있는 땅이 한정되어 있으므로 그렇게 하기가 가능하지 않읍니다.
>
>스탁은 소비자 의견에 만 영향을 받는 것 뿐만이 아니라 사실은 큰 손인
>hedge funds, pension plan managers and mutual fund managers 들이 스탁 price에 대하여 더 많은 결정을 하지만, 부동산 가격은 큰 손이나 어떤 조직에서 결정하는 것이 아니라 buyer가 결정합니다.
>
>뿐만 아니라 주식은 전체적으로 영향을 줄 수 있지만  부동산은 매우 지역적입니다.
>
>그리고 스탁은 어떤 한 회사가 down cycle에 들면 그 전체 산업에 영향을 미칩니다.
>그렇지만 부동산은 어떤 특정지역의 가격이 오르든지 내려도 다른 지역은 영향을 미치질 않을 수도 있읍니다.
>또 스탁은 새로운 투자가 들어오면  부정적인 영향을  줄 수 있지만,  부동산에서 새 건축물은 부동산경기를 더 튼튼하게 안정시켜 줍니다.
>
>동시에, 우리가 지난 과거를 보면,  1980년 이후 전국적으로 부동산 가격을 보면 평균 3.5 에서 3.9% 가 appreciation 했읍니다. 모든 것을 따져 봤을 때 전혀 bubble range가 아닙니다. 또 5년 전에는 5-6%의 range올랐지만 절대적으로 bubble range는 아닙니다.
>그리고 여기 S.F. Bay Area 모든 사람들이 지난 몇 년동안 크게 오른 집 가격에 관심을 가지고 있지만 1980년 이후의 가격을 보면 평균 7.6%의 상승률을 볼 수 있읍니다.
>이것은 주택 가격이 오르고 내는 것을 다 반영했읍니다.
>San Jose를 예로 들면, 1999년에서 2000년사이에 36%가 올랐읍니다. 그리고 2001년에 11%이 떨어졌읍니다. 그러다, 2001년과 2002사이에 7%가 올랐읍니다.
>
>그러면 지금은? 많은 지역의 주택가격이 안정이 되겠지요. 어쩌면 지역에 따라서 10%정도 떨어 질 수 도 있읍니다. 주택시장이 우리를 bubble로 부터 멀어지도록 자연적인 현상입니다. 부동산은 어떤 기간 동안에 너무나 hot 하면 자동적으로 조종이 되는 것 같읍니다. 미국 부동산 역사를 보면 전국적으로 집가격이 하락된 적이 없다고 합니다.
>
>결론적으로 말씀드리면, 어떤 도시나 지역은 가격이 계속오르고 그렇지 않으면 내리겠지요. 그것은 supply/demand, school districts, growth/non-growth policies 그리고 지난 몇 년 동안 가격이 얼마나 올랐나 입니다.
>
>마지막으로 미국의 부동산 시장이 무너지면 전 세계의 경제가 심각해 집니다. 여기 S.F. Bay Area는 아직도 외국인들에게 부동산 투자 가치가 있는 지역으로 알려졌읍니다. 앞으로 본국의 중국인, 인도인들의 부동산 투자가 많이 늘어 날 것입니다.
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>운전님이 2007-01-20 21:48:18에 쓰신글
>>큰나무님/북가주님,
>>
>>
>>집 값 오른다는 소식은 부동산 업자 분들 입에서 말고는 어느 매체를 봐도 볼 수가 없네요.. 그렇다고 6개월 전 처럼, 자신 있게 하락한다고 말하지도 못합니다.. 한 두 달... 더 지켜 봐야 한다는게 제 생각 입니다.
>>
>>아래 펌글이 또 하나의 자극이 되네요....
>>인텔에 이어....모토롤라의 감원 소식... 주식하락.........
>>
>>두분님 메이비 한분......
>>좋은 소식 좀 듣고 싶은데,, 있으면 전해 주십시요........
>>
>>
>>
>>
>>=== 이하 펌글===============
>>“美경제 경착륙 불가피…달러화 폭락 우려”
>>
>>미국 경상수지 적자가 감내하기 어려운 수준인데다, 미국 경제의 경착륙이 불가피해 달러화 약세가 장기화되는 가운데 가치 급락마저 우려된다는 전망이 나왔다.
>>
>>현대경제연구원은 21일 '국제금융 체제의 격변에 대비할 때: 브레튼우즈 체제의붕괴 가능성 진단'이라는 보고서에서 "달러화의 실질적 가치를 의미하는 교역가중 달러화 가치는 2002년 말 101.47에서 지난해 20.58% 하락한 80.58을 기록, 하락세를지속하고 있다"며 "미국은 경상수지 적자가 감내하기 어려운 수준인데다 주택 경기하강으로 인한 경제의 경착륙이 불가피해 달러화 약세는 장기화될 것"이라고 내다봤다.
>>
>>연구원은 달러화 약세 장기화의 원인으로 미국의 경상.재정수지 적자를 지목하고 "지난해 미국의 국내총생산(GDP)대비 경상수지 적자는 이미 경제가 감내할 수준을 넘어선 6.6%에 달할 것으로 보이고, 재정수지 적자도 지난해 3천500억 달러로 GDP의 2.7%나 돼 미국정부는 달러화의 약세를 방치할 가능성이 높다"고 분석했다.
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>>
>>연구원은 달러화 약세 장기화의 또 다른 원인으로 미국경제 경착륙을 들면서 "미국 주택시장은 지난해 하반기부터 신규주택 판매량 감소, 기존주택 가격 하락 등 전형적인 경기하강의 조짐을 보이고 있고, 2004년부터 급증하기 시작한 주택담보대출의 만기가 올해부터 도래하기 시작해 신용경색으로까지 이어질 우려가 있어 미국경제의 경착륙은 불가피할 것"이라고 말했다.
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>>국제금융시장에서 이 같은 달러 약세 현상이 장기화한다면 국제금융체제의 격변을 가져올 달러화의 위기가 발생할 수 있다.
>>
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>>주요국 중앙은행들의 보유외환 구성을 현재의 달러화에서 엔화나 유로화로 대체하고, 달러표시 자산을 기피하는 한편, 산유국들이 결제수단을 유로화나 엔화로 대체할 경우 달러화가 일시에 폭락해 기축통화의 지위가 훼손될 수 있기 때문이다.
>>
>>
>>연구원은 "달러화의 위기가 발생할 경우 1944년 브레튼 우즈 체제 이후 60여년 넘게 지속돼온 달러화 단일 기축통화 체제가 멀티 통화 체제로 재편될 수 있다"면서"이는 달러화의 기축통화 지위는 유지되지만 유로화나 엔화 등 다른 화폐들도 기축통화의 기능을 동시에 담당하는 형태의 체제를 말한다"고 밝혔다.
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>>달러화 약세가 장기화되는 가운데 달러화 중심의 국제금융체제가 유지될 경우 선진국간의 합의에 의한 환율 변동성 축소 목적의 단기투기자본에 대한 규제나 주요경제대국들간 합의에 의해 경상거래와 자본거래의 환율결정방식이 다른 이중환율제도의 도입이 이뤄질 수도 있다.
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>>연구원은 이에 따라 정부는 중장기적으로 국내 보유 외환 다변화 방안을 추진해원.엔 통화간 직거래 시장을 개설하고, 원화의 국제화를 위해 국내 외환시장을 활성화하는 한편 기업은 결제수단의 다변화를 위해 노력하고 선물환 시장과 같은 헤지 수단을 이용해 환리스크를 줄여야 한다고 지적했다.
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>>(서울=연합뉴스)
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