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지난해만 해도 real estate bubble이란 말이 많이 mass media 상에 많이 나왔었는데 bubble이 pop 할 조짐이 여기 S.F. Bay Area에는 없는 것같읍니다.

스탁 가격이 burst 하고 난 몇 년 뒤에는 집가격의 bubble 이 최고 점에 닿는다는 법칙이 있읍니다. 그것은 왜냐하면 1920 대 stock bubble 일때 주택 가격이 최고 25% 까지 떨어지고 1987 년 stock market crash 일때에 주택 가격이 10-25%까지 떨어졌읍니다.

그러나 스탁 가격 crash는 주택가격 변동과 달리 더 예리하고 더 자주 엄하게 다음과 같은 여러가지 이유로 나타납니다.

먼저 스탁은 intangible 재산 이므로 팔려고 마음을 먹으면 쉽게 처분할 수 있지만 부동산은 tangible하므로 일시적으로 처분을 하고 싶어도 그렇게 쉽게 처분할 수 없읍니다.
스탁은 회사들이 언제나 마음만 먹으면 더 많은 share 를 issue 하여서 그 값어치를 떨어트릴 수 도 있읍니다. (WorldCom, Enron 같이) 그런데 부동산은 잘 아시다시피
집을 지을 수 있는 땅이 한정되어 있으므로 그렇게 하기가 가능하지 않읍니다.

스탁은 소비자 의견에 만 영향을 받는 것 뿐만이 아니라 사실은 큰 손인
hedge funds, pension plan managers and mutual fund managers 들이 스탁 price에 대하여 더 많은 결정을 하지만, 부동산 가격은 큰 손이나 어떤 조직에서 결정하는 것이 아니라 buyer가 결정합니다.

뿐만 아니라 주식은 전체적으로 영향을 줄 수 있지만  부동산은 매우 지역적입니다.

그리고 스탁은 어떤 한 회사가 down cycle에 들면 그 전체 산업에 영향을 미칩니다.
그렇지만 부동산은 어떤 특정지역의 가격이 오르든지 내려도 다른 지역은 영향을 미치질 않을 수도 있읍니다.
또 스탁은 새로운 투자가 들어오면  부정적인 영향을  줄 수 있지만,  부동산에서 새 건축물은 부동산경기를 더 튼튼하게 안정시켜 줍니다.

동시에, 우리가 지난 과거를 보면,  1980년 이후 전국적으로 부동산 가격을 보면 평균 3.5 에서 3.9% 가 appreciation 했읍니다. 모든 것을 따져 봤을 때 전혀 bubble range가 아닙니다. 또 5년 전에는 5-6%의 range올랐지만 절대적으로 bubble range는 아닙니다.
그리고 여기 S.F. Bay Area 모든 사람들이 지난 몇 년동안 크게 오른 집 가격에 관심을 가지고 있지만 1980년 이후의 가격을 보면 평균 7.6%의 상승률을 볼 수 있읍니다.
이것은 주택 가격이 오르고 내는 것을 다 반영했읍니다.
San Jose를 예로 들면, 1999년에서 2000년사이에 36%가 올랐읍니다. 그리고 2001년에 11%이 떨어졌읍니다. 그러다, 2001년과 2002사이에 7%가 올랐읍니다.

그러면 지금은? 많은 지역의 주택가격이 안정이 되겠지요. 어쩌면 지역에 따라서 10%정도 떨어 질 수 도 있읍니다. 주택시장이 우리를 bubble로 부터 멀어지도록 자연적인 현상입니다. 부동산은 어떤 기간 동안에 너무나 hot 하면 자동적으로 조종이 되는 것 같읍니다. 미국 부동산 역사를 보면 전국적으로 집가격이 하락된 적이 없다고 합니다.

결론적으로 말씀드리면, 어떤 도시나 지역은 가격이 계속오르고 그렇지 않으면 내리겠지요. 그것은 supply/demand, school districts, growth/non-growth policies 그리고 지난 몇 년 동안 가격이 얼마나 올랐나 입니다.

마지막으로 미국의 부동산 시장이 무너지면 전 세계의 경제가 심각해 집니다. 여기 S.F. Bay Area는 아직도 외국인들에게 부동산 투자 가치가 있는 지역으로 알려졌읍니다. 앞으로 본국의 중국인, 인도인들의 부동산 투자가 많이 늘어 날 것입니다.













운전님이 2007-01-20 21:48:18에 쓰신글
>큰나무님/북가주님,
>
>
>집 값 오른다는 소식은 부동산 업자 분들 입에서 말고는 어느 매체를 봐도 볼 수가 없네요.. 그렇다고 6개월 전 처럼, 자신 있게 하락한다고 말하지도 못합니다.. 한 두 달... 더 지켜 봐야 한다는게 제 생각 입니다.
>
>아래 펌글이 또 하나의 자극이 되네요....
>인텔에 이어....모토롤라의 감원 소식... 주식하락.........
>
>두분님 메이비 한분......
>좋은 소식 좀 듣고 싶은데,, 있으면 전해 주십시요........
>
>
>
>
>=== 이하 펌글===============
>“美경제 경착륙 불가피…달러화 폭락 우려”
>
>미국 경상수지 적자가 감내하기 어려운 수준인데다, 미국 경제의 경착륙이 불가피해 달러화 약세가 장기화되는 가운데 가치 급락마저 우려된다는 전망이 나왔다.
>
>현대경제연구원은 21일 '국제금융 체제의 격변에 대비할 때: 브레튼우즈 체제의붕괴 가능성 진단'이라는 보고서에서 "달러화의 실질적 가치를 의미하는 교역가중 달러화 가치는 2002년 말 101.47에서 지난해 20.58% 하락한 80.58을 기록, 하락세를지속하고 있다"며 "미국은 경상수지 적자가 감내하기 어려운 수준인데다 주택 경기하강으로 인한 경제의 경착륙이 불가피해 달러화 약세는 장기화될 것"이라고 내다봤다.
>
>연구원은 달러화 약세 장기화의 원인으로 미국의 경상.재정수지 적자를 지목하고 "지난해 미국의 국내총생산(GDP)대비 경상수지 적자는 이미 경제가 감내할 수준을 넘어선 6.6%에 달할 것으로 보이고, 재정수지 적자도 지난해 3천500억 달러로 GDP의 2.7%나 돼 미국정부는 달러화의 약세를 방치할 가능성이 높다"고 분석했다.
>
>
>연구원은 달러화 약세 장기화의 또 다른 원인으로 미국경제 경착륙을 들면서 "미국 주택시장은 지난해 하반기부터 신규주택 판매량 감소, 기존주택 가격 하락 등 전형적인 경기하강의 조짐을 보이고 있고, 2004년부터 급증하기 시작한 주택담보대출의 만기가 올해부터 도래하기 시작해 신용경색으로까지 이어질 우려가 있어 미국경제의 경착륙은 불가피할 것"이라고 말했다.
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>국제금융시장에서 이 같은 달러 약세 현상이 장기화한다면 국제금융체제의 격변을 가져올 달러화의 위기가 발생할 수 있다.
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>
>주요국 중앙은행들의 보유외환 구성을 현재의 달러화에서 엔화나 유로화로 대체하고, 달러표시 자산을 기피하는 한편, 산유국들이 결제수단을 유로화나 엔화로 대체할 경우 달러화가 일시에 폭락해 기축통화의 지위가 훼손될 수 있기 때문이다.
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>
>연구원은 "달러화의 위기가 발생할 경우 1944년 브레튼 우즈 체제 이후 60여년 넘게 지속돼온 달러화 단일 기축통화 체제가 멀티 통화 체제로 재편될 수 있다"면서"이는 달러화의 기축통화 지위는 유지되지만 유로화나 엔화 등 다른 화폐들도 기축통화의 기능을 동시에 담당하는 형태의 체제를 말한다"고 밝혔다.
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>달러화 약세가 장기화되는 가운데 달러화 중심의 국제금융체제가 유지될 경우 선진국간의 합의에 의한 환율 변동성 축소 목적의 단기투기자본에 대한 규제나 주요경제대국들간 합의에 의해 경상거래와 자본거래의 환율결정방식이 다른 이중환율제도의 도입이 이뤄질 수도 있다.
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>연구원은 이에 따라 정부는 중장기적으로 국내 보유 외환 다변화 방안을 추진해원.엔 통화간 직거래 시장을 개설하고, 원화의 국제화를 위해 국내 외환시장을 활성화하는 한편 기업은 결제수단의 다변화를 위해 노력하고 선물환 시장과 같은 헤지 수단을 이용해 환리스크를 줄여야 한다고 지적했다.
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>(서울=연합뉴스)
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