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집이 2채 있을 경우는 short sale이 거의 불가능하다고 생각하셔야 합니다.  은행에서 short sale을 볼때 다른 자산이 있으면 허락을 해주지 않기 때문입니다.

그리고, Foreclosure를 하시면 크레딧 점수가 200점 이상 내려가고 2년 정도 융자가 어렵습니다.  그외에 은행이 손해 본만큼 세금이 붙을수도 있다는 점 알아두시기 바랍니다. 그래서 재융자는 불가능해지시게 됩니다.

지금으로는 현금유통이 힘드시다면 정리할수 있는 집은 다 정리하시고 크레딧을 살리는게 좋을것 같습니다.  60만불 집을 정리하는데는 돈이 그리 많이 들지 않을것 같습니다. Merced의 집경우에는 closing fee와 커미션등의 목돈이 들어가야 정리가 될것 같네요.  또 마켓 영향으로 잘 팔리지 않을수도 있구요.  그래서 현금 유통이 좋으시다면 Merced 집을 rent를 하시고 장기적으로 가지고 있는것도 괜찮겠습니다.

만약에 위 방법들이 힘드시다면 말씀드린데로, 60만불 집을 먼저 파시고, 그 후에 Merced 집을 short sale을 하시는 방법이 있습니다.  목돈이 들어가지 않으시며 두 집을 모두 정리하실수 있고,  크레딧도 정상적으로 파시는 것보다는 아니지만 어느 정도 보호하실수 있습니다.  단 short sale을 할때도 탕감 받은 금액을 보통 수입처럼 세금을 내실수 있다는 점 알아두시기 바랍니다.

저는 상황이 된다면 정상적으로 집을 정리하시거나, 장기적 투자로 세를 주시는것이 좋을것 같습니다.  도움이 됐으면 합니다.

크리스 정


mimi님이 2007-10-01 23:55:16에 쓰신글
>Merced에 7년전에 집을 사서 재융자를 통하여 거의 95%이상 equity를
>썼으나 작년 부터 집값이 하락하였으며 지금 비워 있습니다.(2년 고정-이자만)
>또 집한채는 2년 고정(이자만)으로 단시일 내에 재융자를 하여 30년 고정 할려고 합니다. 현재 second house는 1차+2차 loan $  550,000에 현싯가 600,000입니다
>Credit score가 680 이하입니다.  한채를  foreclosure 하고 재융자를 하여 교정 이자로 한다면 어떤 것을 재융자하고 어떤 것을 포기해야 하는지 알려 주시고 이자는 어느 정도로 고정할 수있는지 님들께 묻습니다.
>short sale은 가능한지요?
>고견 부탁 드립니다.