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쏟아지는 차입주택 싸게 건지는 법 [펌]

경매 넘어가기 전 매물이 흥정 여지 많아

경제는 ‘0섬게임’이다. 잃는 쪽이 있으면 얻는 쪽이 있다는 말이다. 다시 말하면 ‘당신의 불행이 나의 행복’이 될 수 있는 것이 시장경제이다. 지금의 주택시장은 이 원리에서 그리 멀지 않다. 모기지 페이먼트가 연체되어 은행으로 넘어가는 집, 차압주택이 많다는 것은 주택 셀러에게는 어두운 소식이지만 바이어에게는 희소식일 수가 있다. 주택 값이 자고 나면 고공행진을 하던 주택 호황시절에는 꿈도 못 꾸던 넓은 집이 내 손에 들어올 수도 있는 기회가 오고 있으니 말이다. 주택 경매 저 너머에는 어떤 일이 벌어지고 있는 것일까? 차압주택 싸게 건지는 방법을 월스트릿 저널이 소개했다.

‘택스 린’ 등 복잡한 사항 꼼꼼히 체크해야

가격 내림세 ‘REO’ 첫 구입자들 눈여겨 볼만

■경매 및 차압주택 시장 현황과 전망

따뜻해지려면 불 가까이 가야하고 몸을 적시려면 물속에 들어가야 하는 것처럼 집을 저렴하게 매입하려면 경매나 차압주택 시장에 기웃거려 봐야 한다. 특히 지금 같은 주택시장은 경매 매물과 차압주택이 풍부한 만큼 주택 바이어들은 숙제만 충분히 한다면 좋은 매물을 건질 수 있는 기회가 있다.
리먼 브라더스에 따르면 올해 차압매물은 지난해의 4배로 100만채가 더 차압매물 대열에 들어설 전망이며 2009년에도 또한 그럴 전망이다. 그렇다면 지금이 경매에서 차압주택을 건질 최적 시기일 것인가?
전 문가에 따르면 아직 아니다. 지금 미 전국적으로 차압매물은 증가하고 있지만 경매장에서의 바겐은 아직 그리 눈에 띄지 않는다. 주택을 차압한 은행들은 대부분 모기지 밸런스가 아직 많이 남아 있으므로 현 시세보다 더 높은 경매가를 요구하는 사례가 많다.
또 경매시장에는 부동산 시세에 훤한 지역 투자가들이 현찰을 들고 설쳐대기 때문에 일반 바이어로서는 무엇이 가치 있는 물건인지 분간하기 위해 애쓰는 동안 괜찮은 물건을 놓치기 일쑤이다.
그렇다면 방법은 없는 것인가? 차압 직전 매물을 노크해 보거나 경매에서 팔리지 않아 다시 부동산 시장에 나온 것들(REO)을 매입하는 것이 그 방법이다.

■차압 직전 매물(preforeclosure) 노크 방법

차압에 관한 법률은 주마다 다르고 카운티마다 다를 수 있다. 따라서 바이어는 관심 있는 지역의 차압법에 관해 알고 있어야 한다.
뉴욕이나 다른 몇몇 주들은 주택 소유주가 3개월 연속 모기지 페이먼트를 못 내면 은행이 카운티 법원에 주택소유주를 상대로 소송을 제기한다.
이 차압절차 서류는 공문서로서 주택 소유주의 이름과 주소 등이 명시되어 있어 관심 있는 바이어는 카운티 법원에서 이들 서류를 조회해 볼 수 있다. 이 서류에 근거해서 주택소유주에게 연락하면 된다.
또 비용을 내면 차압 리스팅을 제공하는 웹사이트의 종류도 다양하다. 경매로 넘어가기 전 차압 직전 매물을 매입하는 것은 셀러와 바이어 모두에게 이득을 안겨줄 수 있다. 셀러는 퇴거명령을 피할 수 있고 바이어는 매물이 경매로 넘어가기 전이라 흥정의 여지가 더 있다. 일단 은행이 매물을 경매에 내놓으면 흥정의 여지가 줄어든다.
또한 바이어는 셀러의 허락을 받아서 인스펙션을 받을 수 있다. 이는 모기지 대출을 받아내는데 필수 조건이기도 하다.
한 가지 주의할 사항은 차압 직전 매물 리스팅에 올라 있는 주택 소유주들은 신경이 날카로워져 바이어의 전화를 꺼려하거나 기피하는 성향이 있으므로 이를 잘 극복해야 한다.
차 압 직전 매물이 경매에 나오기 까지는 주에 따라 다르지만 보통 수개월에서 1년까지 걸리기도 한다. 렌더가 주택소유주를 카운티 법원에 제소부터 해야 하는 주는 시간이 더 걸리고 렌더가 제소 절차 없이 바로 차압으로 들어갈 수 있는 주는 이 과정이 더 짧아지기도 한다.

■경매(Auction)

차압 직전 기간이 끝나면 다음엔 경매로 넘어간다. 경매 통고는 지역 신문이나 다양한 차압 웹사이트에 발표된다. 경매에서 주택을 매입하는 사람들은 대부분 시장을 훤하게 꿰뚫고 있는 전문적인 투자가들이다.
따라서 아마추어들은 리서치를 충분히 해야 한다. 일단 집안에 들어갈 수 없다고 해도 관심 있는 매물을 꼭 둘러보고 외관을 살피며 이웃을 파악할 필요가 있다.
그 리고 여러 개의 모기지가 있는지 세금 유질처분권(tax lien) 등 복잡한 사항들이 걸려 있지는 않은지 사전에 알아볼 필요가 있다. 경매 현장에는 현금이나 캐시어스 체크를 들고 가야 한다. 다운페이먼트나 밸런스 입찰이 제일 많은 사람에게 낙찰되기 때문이다. 다운페이먼트만으로 낙찰이 된 경우 나머지 밸런스는 30일 이내에 갚아야 한다. 모기지 융자는 쉽지 않다. 페이먼트를 연체한 주택소유주가 인스펙션을 허락하지 않는 경우가 많기 때문이다. 그리고 경매매물은 있는 그대로 as-is 매물로 매입하기 때문에 주거가 가능한 상태로 복원하기 위한 수리비를 감안해야 한다.
경매매물이라고 해서 시가보다 훨씬 저렴하리라는 기대는 아직 무리다. 요즘 경매시장 분위기는 은행들이 밀린 모기지를 제대로 환수하려는 태세이기 때문에 부동산 시장 냉각으로 인해 시세보다 비싼 경매매물도 종종 있다고 전문가들은 전한다. 경매시장에서 차압주택 매물의 가격이 내려가려면 좀 더 기다려야 한다는 것.

■은행차압 매물(Real Estate Owned)

경매에서마저도 차압 매물이 팔리지 않으면 은행은 이를 다시 부동산 시장에 REO라는 딱지를 붙여 내놓게 된다. 이 부분이 첫 주택구입자에게는 가장 가능성이 있는 부분이다.
아직 일부 주와 카운티에서는 REO 매물이 턱없이 높은 가격으로 나오기도 하지만 차압매물이 점차 증가하면 자연히 가격은 내려갈 수밖에 없기 때문이다. 또 바이어들은 매입 전 인스펙션을 해볼 수 있는 이점도 있다.
이 절차는 은행마다 다를 수 있다. 어떤 은행에서는 20~40개의 오퍼가 들어올 때까지 기다리는가 하면 또 다른 은행은 경험 있는 전문 부동산 에이전트를 내세워 가능성 있는 오퍼가 들어오면 즉각 매매절차에 들어가기도 한다.
그러나 아직 은행 리스팅 가격의 50%에 카운터 오퍼가 오리라고 기대해서는 안 된다고.

▲ 경매 매물에 입찰하기 전에 관심 있는 매물의 외관과 이웃을 살피고 여러 개의 모기지가 걸려 있는지 택스 린은 없는지 사전 숙제를 할 필요가 있다