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Short Sale, Forclosure등은 본인의 사정에 따라서 본인이 적어도 6개월내지 1년 이전에 준비를 하셨어야 합니다. 앞으로의 시장상황과 수입등을 고려해서 고통과 손해를 스스로 어느정도 선에서 손실 처리하는 거지요. 앞으로 아파트 렌트를 고려해서 할수만 있다면 부부중 한사람의 크레딧은 최대한 살려서 만약에 피할수 없는 경우가 닥치면, 그 한사람의 크레딧으로 앞으로 7년-10년동안 다시 시작을 하는거지요.

허지만, 여의치 않은 상황이 닥쳐서 그런 대비할 겨를도 없었다해서 너무 절망하지는 마세요. 미국이 살기 좋은 이유는 약자에대해서 한국보다 훨씬 관대한 제도들이 있기 때문입니다.

앞으로 경제사정은 그다지 좋아 보이지가 않습니다. Housing Market도 앞으로 20%이상 더 나빠질것 같아 보이고, 적어도 몇년 동안은 완전회복되리라고 보기가 어렵습니다. 은행에서 Loan Modification을 해준다면 한 2년여동안은 적은 payment으로 지금 살고 있는 집에서 살수가 있습니다. 허지만, 그런 2년이 지난뒤에 다시 지금의 상황이 되었을때에를 생각해 보셔야 합니다. 집값은 더 내려가있을때이고, 일시적으로 short sale에 대한 debt elimination에 대한 제도가 그때도 유효가 있을지 의문입니다. 더 나은 제도가 나올수도 있지만, 수시로 바뀌는 경제/정치 사정들로 인해서 어디 믿을수가 있어야죠. loan modification을 해서 어려운 현재 상황을 버티실수가 있으신지, 그리고 몇년 이후에도 버티실 자신이 있으신지, 이부분은 본인이 결정을 하셔야 합니다.

그래도 힘에 버겹게 계속 빚만 쌓이신다면, 괴롭지만 short sale/forclosure이던 변호사와 상담을 하신 이후에 결정을 빨리 내리시는 편이 장기적인 안목으로 봐서는 더 득이 되시는것 같습니다. 집에서 잃어버린 부분들을 메여서 괴로움에 얽메이심보다 앞으로 살아나가야 될 부분들에 초점을 맞추시고 더 부지런히 움직이셔야 합니다.

은행에서는 short sale보다는 loan modification을 권장하면서 financial work sheet을 작성하라고 합니다. 수입,지출 내용들이 자세히 적혀있는 2,3장의 종이에 본인의 상황을 밝히시고, 지난 2년의 세금 보고서, 3개월치의 은행 statement, financial hardship letter들을 정리해서 보내신 이후에 본인의 상황에 대해서 의논을 하게 됩니다.

short sale에 대해서는, 먼저 어느 은행인지가 중요합니다. 은행에 따라서 까다롭게 하는 절차가 하늘과 땅차이입니다. 은행에서는 투자액의 80%만 건져도 성공한다고 그럽니다. 일차 은행보다는 이차 은행문제 때문에 short sale에 큰 영향을 미치게 됩니다. 그리고, 그동안 property tax, HOA등은 어떻게 하셨는지, property에 lien이 걸린게 있는지 등도 중요합니다. 착실히 모든걸 다 지불하시고, lien도 없다면, 은행과 상담하기에 훨씬 더 수월합니다. 그리고, 반드시 해당 은행의 Negotiator를 찾아서 상담을 하셔야지, 일반 직원들과 통화하면 시간적으로 정신적으로 더 힘들게 됩니다.
대충 요약하였지만, 이런 진행과정들을 realtor가 Negotiator와 계속 연락하면서 집을 팔게 되기 때문에 realtor 선정이 참 중요합니다. 계속되는 counter offer와 이차 은행 달래기등은 웬만한 realtor들은 못합니다. 땅짚고 헤엄치면서 돈을 벌던때가 지금은 아니기 때문입니다. 이런 저런 준비가 되어있지 않거나, lien이라도 있는 상황이면, escrow가 몇달이 걸릴수가 있기 때문에, realtor는 그런 사실들을 미리 점검하면서 buyer될 사람에게도 계속해서 연락하며 update을 해주어야 합니다.