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가을남님이 자세히 설명을 하셨네요.

다 맞는 말씀입니다. 그리고 집을 잃게 되는 분들에게 진심으로 뭐라 말씀을 드릴수가 없네요. 정신을 차리고 차분하게 지혜을 모으면 절대로 무너지지 않고 재기 할 수 있다고 생각이됨니다.

한가지 붙히자면..short sale 을 들어 가려고 하시면 우선 경험이 있는 부동산업자를  섭외하시고
가을남님의 말씀대로 은행에서 돈을 조금씩 나두세요..은행에서 3개월치을 보자는건 돈이있으면서도 집값이 반토막이 대어서 일부러 short sale 을 하는건지 알려고 하는것입니다. 해서 short sale 을 생각하시면 미리 미리 준비 하셔야 합니다. 특히 short sale 에 대해서 아는 부동산 한데 외뢰하는것이 제일 좋습니다. 특히 꼭 그럴다는건 아니지만. short sale 을 하게 되시면 은행하고 긴밀한 관계와 좋은 관계을 유지 하여야합니다. 특히 부동산이 중간에서 개입하여 많은 일들을 처리 해야 하는데 .그중에서도 제일 중요한것이 은행들과 deal 을 잘해야 short sale 에서 성공을 거둘수 있습니다. 은행하고 deal 을 잘할려면 꼭 그런건 아니지만...영어가 어느 정도 되는 부동산을 선임하시는것이 유리 할듯합니다. 꼭 영어을 잘한다고 딜을 잘 한다는말은아니지만. 영어을 잘하면 그래도 못하는것보다는 낫다는 생각에서 드리는 말씀입니다..영어가 짧은 부동산업자님들은 오해가 없으시기를 바람니다.

서론이 길었고 옆으로 새는데...아까 사업을 하신다고하셨는데...그게 문제가 될수 있습니다. 사업장에서 positive cash flow 가 되면 곤란합니다. 집세을 낼수 있는데
다만 동네 집값이 반토막이 되어서 short sale 을 하시다고 하면 은행에서 받아 주지 않습니다. 해서 꼭 short sale 를 하실거라면 비지네스 도 마이너스 장사로 해야만
은행에서 이해되고 short sale 할때 동의를 할것입니다.

도움이 되었는지요? 제 한글 실력이 보시다 시피 좀 안됨니다.

건승을 바랍니다.

가을남님이 2008-08-13 01:01:43에 쓰신글
>어려운 상황에 저의 답글이 어떤 도움이 될지는 모르지만, 제가 아는 한도내에서 답글을 씁니다.
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>1. short sale vs. foreclosure sale
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>foreclosure sale은 investor (은행)에서 집을 차압해서 처분하는 걸 뜻합니다. 은행측에서는 가장 worst한 case가 되는 겁니다. 은행에서 본 모든 손해를 어떻게든 집주인으로부터 받으려고 하고, 그 손해본 부분에 대해서 세금을 물리도록 합니다. 그리고, 크레딧은 7년정도 망가집니다. 요즈음은 은행에서 처분해야될 inventory가 계속 늘어나서, 이런 과정이 점점 길어지는데, 집을 파산후에 당장 1099이 은행으로 부터 오지않는다고, 안전한건 아닙니다.
>
>short sale은 investor와의 합의 하에 집주인이 집을 일반 과정을 통해서 파는걸 뜻합니다. 그리고, 은행에서 손해보는 차액을 1099폼을 본인에게 보냅니다. 그 차액에 대한 세금을 물게 되는게 정상적이지만, 지금은 'mortgage forgiveness debt act'기간 중이어서, 은행으로부터 합의승인만되면, 세금을 물지 않아도 됩니다. 크레딧은 1년반에서 2년정도 회복기간이 필요하며, 그후에도 그다지 큰 영향은 없습니다.
>http://www.irs.gov/individuals/article/0,,id=179414,00.html
>
>short sale을 하실때에는 은행으로 부터 꼭 approval을 받아야합니다. 그래서, 만약에 세금보고시에 문제가 생기면, 그 approval letter를 사용하실수가 있습니다.
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>2. 사업에 미치는 영향은,,,글쎄요,,, 어떤 사업이냐에 따라서 다릅니다. Corp,LLC등을 가지고 계시다면, 그다지 영향은 없고, 그렇지 않은 조그마한 일반가게면 얘기가 다릅니다. 본인의 크레딧카드로 cash flow를 하신다면, 치명적일수가 있겠죠.
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>3. 아파트를 얻을시에는,,,, 요즈음은 코사인도 잘 안 받아 줍니다. short sale or forclosure sale이냐에 따라서 아파트를 찾는 시기를 정하는게 다릅니다. short sale은 offer를 받은후에 은행에서 긍정적인 반응을 보인다면, 그때 찾으셔도 될것 같네요. forclosure sale은 있을때 까지 있으신다 해도 eviction letter받기 전에는 나가시는게 나을듯합니다. short sale 하시는 동안에 mortgage payment은 내지 않으시다가, short sale도 실패하게 되면, forclosure process로 들어 가게 됩니다. 페이먼트 내지 않은 처음부터 거의 12개월 정도가 걸립니다. 아파트를 얻을시에는 Rental Management/혹은 큰 아파트를 통해서는 얻을 수가 없습니다. craigslist나 local newspaper 혹은 지인을 통해서 찾으셔야 됩니다. 막상 닥치면, 망가진 크레딧 가지고 아파트 찾기가 쉽지 않습니다. 그래서, 있을동안 버티다가 마지막 순간에 쫓겨나다시피 나오게 되면, 갈데가 없게 됩니다. 그래서, 아파트를 얻어서 나오셔야 겠다고 판단이 되시면, 끝까지 기다리지 마시고, 미리 찾아보세요. 집주인을 만나서 개인적으로 사정을 얘기를 하고, 원하면 한달치 deposit을 더 낼수 있다고 사정을 하면 많은경우 들어줍니다.
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>4. short sale에서 bank statement을 최근 3개월치를 보자고 합니다. 그러니, short sale을 하시려면, 미리 준비를 하시고, 많은 돈을 두지 마세요. 잔고 2-3천불 이하정도면 괜챦을듯 합니다. 그리고, 그 과정동안에도 은행으로 부터 approval이 나오기 까지 잘 관리를 하시구요. 나중에 은행에서 approval을 하기 위해서 얼마나 contribute을 할수 있냐고 물어보기도 합니다. 그럴때에, 잘 얘기 하시구요. 예를 들어서 4-5백불 정도는 할수 있을것 같다는등.....
>
>5. 요즈음  media에서는 troubled home owners를 구제한다고 떠들고 난리인데, 제가 보기에는 대통령 선거앞두고 장난하는것 같습니다. 올 연말까지 그런 식으로 가면, 이미 어려운 상황에 닥친 사람들에게는 아무런 소용없는 정치적인 쇼에 불과합니다. 계속 현 집에서 머물지, 아니면 다른 방안을 선택할지, 빨리 하시는게 좋을듯 합니다. 제 개인적인 생각이지만, 올 겨울과 내년에는 더 어려워질것 같습니다.
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>힘든일을 당하신 님을 생각하니, 이 늦은 밤에 남의 일 같지 않아서 답글올립니다. 힘내세요.
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>조급함님이 2008-08-12 23:06:12에 쓰신글
>>안녕하세요?
>>이곳 싸이트을 두루다니다가 가을남님과 배째라님의 성의있는 답글을보고
>>저에게도 도움을 주실것을 믿고 문의드립니다.
>>사실 저를 포함하여 많은분들이 모기지로인해 고통받고 계실거라 생각됩니다.
>>또 영아가 짧아서 제대로 알지못하고 계신분들을 위해서
>>죄송하지만 쉽게 설명해주실수 있으신지요?
>>미리 감사드립니다.
>>
>>shore sale 과 foreclosure 의 차이점이 뭔가요?
>>만약 둘중 한가지를 한다면 제가하고 있는 사업체에 어떤 영향을 미칠련지요?
>>몇분이랑 상담을 했는데 갈피를 못잡겠어요.
>>크레딧은 얼마동안 않좋은지,shore sale 후 남은 차액은
>>debt elimination 이 확실히 되는건지도 알고싶습니다.
>>페이먼트를 못낸후 한달후에 기록된다는데
>>어느시점에 아파트을 얻어야할지도 모르겠구요.
>>부부 공동이름으로 론을 받아서 한사람 크레딧을 살릴수도
>>없는 형편인지라 마음이 조급하기만 합니다.
>>더 이상 버티기 힘든상황 인데요.
>>어떻게하면 현명하게 대처할수있을지
>>조언을 구합니다. 도와주세요. 감사합니다.