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전 은행 Loss/Risk Mitigation쪽에서 일한 경험이 있는데요, 제가 아는것 몇가지만 공유하겠습니다.

Lender가 loan modification을 하고있는 이유는 두가지가 있습니다.
1. Foreclosure가 loan modification보다 훨씬비싸기 때문입니다. 다들 아시는이유죠.
2. 융자가 연체됐을경우 Lender는 그융자를 "scratch & dent"융자로 간주합니다. 여러 저러 문제들때문에 투자자들에게 팔지못하는 융자가 되는것이지요. Loan modification을 하게될 경우 modification이 된순간부터 lender는 그 "scratch&dent" 융자를 "re-age"하기시작합니다. "Re-aging"이란 과정은 투자자들에게 payment가 연체된 융자를 새로운 융자처럼보이게 만드는 과정인데요. Loan Modification이 이뤄워진 다음 몇개월간 on-time payment가 이루워지면 그때 투자자에게 다시 파는것입니다. 보통 "re-aging" 과정는 한 6-12개월 정도 걸립니다. Lender들은 필요한 만큼만 하고 그만할것입니다. 그렇기때문에 Loan modification을 하시고 싶으시면 지금 심각히 고려해 보십시요.

Tip/주의하셔야 할점

1. 이자율을 보장하는 곳은 믿지마십시요. Lender와 협상이 끝 나기전까진 아무도 뭐가 어떻게 바뀔지 모릅니다.

2. 먼저 본인이 직접 Lender에게 연락해서 시도를 해보십시요. 직접 Lender에게 연락해서 될 가능성은 5%미만이지만 전문적인 도움을 받는데 $3500정도는 예상되니까 않해볼이유도 없지요. 120일 정도 걸립니다.

3-1. 변호사 회사를 찾으세요. 더 빠릅니다. (30-90 일) $2000 이하로 받고하는 곳들은 본인이 직접하는것과 별 다를것없습니다. 싼건 다 이유가 있겠죠.

3-2. 본인이 직접 Loan Modification을 신청하면은 Lender에게 본인이 지금 금융적인 어려움에 (financial hardship) 쳐해있다는것을 증명해야합니다. 변호사 사무실을 통하면 hardship외에도 Lender가 불법적으로 융자를 한 행동에 대해서 법적인 책임을 물을수있습니다. 그만큼 더 변호사가 더 유리합니다.

4. Money Back Guarantee를 해주는곳에서 Credit Card를 써서하십시요. 만약 refund를 않해준다면 Credit Card 회사에게 dispute을 할수있습니다.

전 LA에 있는 Loan Modification을 전문으로 하는 변호사 회사에서 일하고 있습니다. 한달에 한 500건 정도 하고있는데, 지난달까지 성공률은 95% 이상입니다. CNN, MSNBC, Fox News, etc에서도 추천하는 유일한 회사입니다.

Loan modification이 성공한 사례를 직접 보고싶으시거나, 더 궁금하신점이 있으시면 연락주십시요. 시간되는데로 도움드리겠습니다.

jayhkim@gmail.com