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은행이 경제적 어려움에 당한 사람에게 숏세일, 차압, 융자 조정으로 인해서 은행 융자금 손실을 당하게 된다. 은행 측에서는 손실이지만 개인한테는 혜택이 되므로 일반수입으로 적용되어서 차압을 당하면서도 세금을 지불해야 된다. 은행이 융자금 일부를 삭감해서 주택을 판매하는 Short Sale 이나 융자 조정으로 융자 원금의 일부를 삭감 해 주는 것은 투자 수입 (capital gain) 이 안인 일반 수입(ordinary income) 으로 적용된다.

차압을 당하면서 융자금 일부가 삭감되기도 한다. 그리고 2 차 융자 은행에서 돈을 징수하기도 하고 융자금 일부를 삭감해 주기도 한다. 이처럼 융자원금의 일부 또는 전액을 삭감 받았을 때는 개인한테는 혜택을 받았으므로 일반 수입이 된다. 물론 소유주가 거주하는 주택으로서 법적으로 단독 주택 자격이 되는 경우와 파산 같은 경우만 예외 사항을 두고 있다.

집을 차압당하면서도 세금을 지불해야 된다. 집을 날리면서도 은행 손실 액수에 대해서 수입으로 계산하기 때문에 이것을 “유령 수입”이라고 불렀다.

부채 탕감을 받았을 때에 연방정부는 세금 면제 대상자에게는 세금면제를 해 주었다. 그러나 지금까지 California 주법은 세금 징수를 했었다. 이제 California 주에서도 2010 년 4 월 12 일부터 연방정부와 비슷한 부채 탕감 면제를 시행했다. (SB 401) California 주 세금 면제 대상과 액수는 연방 정부와 차이가 있다.

California 주의 세금 면제 대상은, 소유주가 거주하는 주택으로서 1차와 2차 융자이다. 그리고 만약에 재융자를 받아서 과거 융자를 지불 했을 때, 거주 주택 건축 융자만 해당된다. 2009 년부터 2012 년 사이에 부채 탕감 받은 사람에 해당된다. 만약에 2009년 세금보고를 마쳤다면 세금양식 540X 를 이용해서 수정 세금 보고를 하면 된다.

부채 탕감에 해당되지 않는 경우는, 2 번째 주택, 임대 주택인 경우에는 세금을 지불해야 된다. 그러나 파산을 했거나, 채무가 재산보다 많은 경우에는 면제된다. 이것은 연방정부와 같다.

연방 정부는 주택 융자 액수가 $2,000,000 이하까지 이다. California 주의, 최고 상한 부채 액수가 $800,000 이하 융자에 대해서 채무 탕감 액수는 $500,000 까지 면제된다.

연방 정부는 2 차 융자, 재융자 받은 사람은 융자 원금 부채에서 삭감을 받은 경우에는 세금을 지불해야 된다.

연방법 세금 면제는 아래와 같다.

① 소유주가 거주하는 주택으로서 인정 자격이 되는 단독 주택으로서 세금 탕감 특별법에 의해서 한시적으로 세금이 면제된다.
자격은 소유주가 거주하는 주택으로서 2 년 이상 거주자라야 세금을 지불 안 한다. 단 세금을 지불하지 않는 소유주 거주 주택이라고 하더라도 개인 수입과 융자 액수에 대한 제한이 있다. (IRC 121, 5 년 사이에 2 년 이상 거주자)

그러나 재융자, 2 차 융자, 3 차 융자, line of Credit 받은 사람, 재융자 시 자동차 융자금이나 현찰로 돈을 더 받은 사람은 short sale 후에 세금 지불해야 된다. (IRC 121, 5 년 사이에 2 년 이상 거주자)

② 집을 2 채 가진 사람이 한집을 판 후에 다른 집으로 이사 간 후 바로 판매 할 수 있느냐 ?
못한다. 24 개월에 1 회 밖에 혜택 볼 수 있지 그 안에 못 본다. 특히 주택이 2 개 이상인 사람이 short sale, 차압 당 했을 때 2 년 안에 다시 short sale을 하면 2 번째 집은 소유주가 거주했더라도 본인이 거주 한 집으로 인정받지 못하고 1 차, 2 차, 재융자 전체에 대해서 탕감 받은 액수 전액은 세금 지불해야 된다. (IRC 121 조) (끝)

김희영 부동산 (951) 684 - 3000